中共十八屆三中全會(huì )公報發(fā)布，其中備受關(guān)注的是“中國將建立城鄉統一建設用地市場(chǎng)”。作為農民，希望從這一新政中獲得更多的制度保障，得到城市化的收益。作為市民，則關(guān)心小產(chǎn)權房是否有“轉正”的希望。
雖然不少專(zhuān)家對于城鄉統一建設用地新政的評價(jià)是，充滿(mǎn)了政策利好，但冷靜分析，也要看到城鄉統一建設用地面臨四大挑戰。
挑戰之一：對于農民所期待的土地收益，可能會(huì )面臨冷熱不均的挑戰。雖然近年來(lái)屢有報道少部分農民因為土地拆遷、城市改造等獲得不菲收益，甚至有所謂“拆掉一個(gè)城中村，創(chuàng )造多少個(gè)億萬(wàn)富豪”的神話(huà)。但必須要看到，這些案例都集中于珠三角長(cháng)三角等經(jīng)濟發(fā)達地區，土地附加值不斷提升，政府和企業(yè)有能力支付巨大的城市改造成本，而且農民在土地征用及拆遷過(guò)程中的議價(jià)權得到比較充分的尊重，由此才能獲得相對較高的土地增值收益。
而在中西部地區，無(wú)論是經(jīng)濟發(fā)展基礎、輿論監督能力、政府依法行政等各個(gè)環(huán)節，都比沿海城市要差。尤其是近年來(lái)部分地區城市化冒進(jìn)，造成城鎮空心化現象嚴重，政府負債累累，難以支付土地改造的足額收益給農民。指望城鄉統一建設用地改革，讓這些農民一下子富起來(lái)不現實(shí)。
挑戰之二：農民自身博弈水平的不足。無(wú)論是土地征用還是拆遷過(guò)程中，政府、企業(yè)和農民構成了博弈三方，作為談判能力最為弱勢的農民，僅僅依靠零散個(gè)體的維權顯然是不夠的，只有專(zhuān)業(yè)化、組織化才能增加對等博弈的籌碼。而與此形成悖論的是，作為農村一級代表機構的村委會(huì )，很多時(shí)候無(wú)法承擔這一職責，相反還出現了少數村干部監守自盜、以權謀私的腐敗現象，對農民切身權益造成嚴重損害。
挑戰之三：未來(lái)可能面臨的巨額稅負。眾所周知，農村土地流轉的一大現實(shí)問(wèn)題就是稅負難題。比如，如今在土地轉租稅收征管、耕地占用稅征收、營(yíng)業(yè)稅征收上，因為集體土地流轉的諸多法律邊界尚未厘清，造成征收不力，而一旦城鄉統一建設用地制度實(shí)施，是否要將集體土地流轉，尤其是牽涉到經(jīng)營(yíng)性質(zhì)領(lǐng)域的出租轉讓?zhuān)欠竦韧谏虡I(yè)用地，小產(chǎn)權房是否要繳納與商品房同樣的各種稅費，這牽涉到大額的稅負落差問(wèn)題，可謂牽一發(fā)動(dòng)全身。
挑戰之四：18億畝耕地紅線(xiàn)是否會(huì )受動(dòng)搖。近年來(lái)有關(guān)18億畝耕地紅線(xiàn)的爭議不斷，雖然中央再三明確要堅守這一制度紅線(xiàn)，但不少地方政府以及房地產(chǎn)界則提出，在現有土地制度不改變18億畝耕地保護紅線(xiàn)框架之下，未來(lái)要加大住宅用地供應，土地從哪里來(lái)?統一建設用地制度也會(huì )面臨土地建設存量與增量取舍的兩難，尤其令人擔憂(yōu)的是，未來(lái)是否會(huì )有一些地方以城市統一建設為口號，搞農村土地大征用大開(kāi)發(fā)，進(jìn)而突破耕地保護紅線(xiàn)，這也應該引起關(guān)注。
城鄉統一建設用地這一制度本身對于維護農民權益、推動(dòng)中國城鄉一體化改革具有重大意義，決策者要做的是對各種現實(shí)問(wèn)題全盤(pán)考量，考慮到各種可能的挑戰，科學(xué)規劃，穩步推進(jìn)。