房?jì)r(jià)繼續上漲,沒(méi)有降溫預期,房地產(chǎn)軟著(zhù)陸,已到關(guān)鍵時(shí)刻。
11月18日,國家統計局發(fā)布10月份70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況,商品住宅價(jià)格同比下降的城市1個(gè),上漲的城市69個(gè);最高漲幅為21.4%,最低為下降1.5%。環(huán)比價(jià)格下降的城市2個(gè),持平的城市6個(gè),上漲的城市62個(gè);最高漲幅為1.1%,最低為下降0.3%。
如果以同一樓盤(pán)價(jià)格漲跌計,上海湯臣一品2005年開(kāi)價(jià)每平方米11萬(wàn)元,現在均價(jià)16萬(wàn)元,8年上漲5萬(wàn)元,平均每年上漲6250元,每年上漲5%左右。國家統計局城市司高級統計師劉建偉表示,一線(xiàn)城市盡管近幾個(gè)月新建商品住宅價(jià)格同比上漲較多,但從以2010年價(jià)格為100的定基指數看,三年來(lái)每年平均漲幅在7%~8%左右。這話(huà)從反面解讀是,前期房?jì)r(jià)增長(cháng)過(guò)快,上漲幅度即使控制在7%,也會(huì )在十年內翻番,與我國的GDP一樣。
未來(lái)控制房?jì)r(jià)未必樂(lè )觀(guān)。
全球量化寬松,歐美日未能擺脫通貨低迷,全球各路資金虎視眈眈盯住人民幣資產(chǎn)品,房地產(chǎn)流動(dòng)性不強、不算重要標的,但大量的資金支撐了房?jì)r(jià)預期。
根據央行最新公布的金融機構信貸收支表,10月末金融機構外匯占款余額為279595.96億元,較9月末的275179.54億元增加了4416.42億元。如果扣除順差與外商直接投資,金融項目約流入2200億元。雖然在不同的月份大起大落,外資總體來(lái)說(shuō)處于流入期,今年1到10月新增外匯占款達2.11萬(wàn)億元,月均增加2106.22億元。今年2月至4月均在2300億~3000億元之間,5月猛降至不足700億元。6月出現今年以來(lái)的首次負值,凈減少412億元;7月凈減少規模收窄;8月、9月外匯占款重回正增長(cháng)軌道,10月大增。
人民幣外升內貶,與歐美的高息差、人民幣匯率的上升,為熱錢(qián)提供了沃土,每年資金內外跑一圈就有8%左右的收益。央行只能實(shí)行穩健的貨幣政策,如果降息會(huì )加劇內部通脹;如果加息,會(huì )加劇高負債企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險;如果匯率下行會(huì )失去人民幣信用,只能以微調手段硬挺,并且在關(guān)鍵節點(diǎn)改變市場(chǎng)預期,以免市場(chǎng)以為人民幣會(huì )波瀾不驚一路漲到底。熱錢(qián)的快速來(lái)回,加劇股票債券房地產(chǎn)市場(chǎng)的動(dòng)蕩,由于中印等新興市場(chǎng)富豪的增加,全球藝術(shù)品、豪宅的價(jià)格還在繼續提升,中國、印度特大城市的房地產(chǎn)價(jià)格處于高位。
農用地入市不會(huì )降低地價(jià),城鎮化、農業(yè)現代化的主要資金來(lái)源仍然是土地,交易對象的變化,不會(huì )帶來(lái)交易價(jià)格的變化,在利益面前,政府與農民沒(méi)有區別,都是理性經(jīng)濟人。
并且農用地入市千差萬(wàn)別,《新京報》11月18日采訪(fǎng)以北京乃至全國最大的小產(chǎn)權房住宅區而聞名的通州區太玉園小區,購房者國芙蓉表示,“轉正”可能會(huì )讓業(yè)主補繳大產(chǎn)權房應當繳納的土地出讓金,“10萬(wàn)左右可以接受,再多就不行了!碑數卮迕癖硎,“我們就是本地人,房子自己住,現在不用交物業(yè)采暖費,住著(zhù)挺好,如果轉大產(chǎn)權要交錢(qián),還不如不轉!庇写迕癖硎,如果房子轉為大產(chǎn)權推向市場(chǎng),村委會(huì )應該對他們進(jìn)行相關(guān)補償,“我才不愿意轉,給我100萬(wàn)我都不干!笨梢(jiàn),農地入市利益千差萬(wàn)別,所有的利益胃口都很高,希望低價(jià)入市,是對利益群體的蔑視。而偏遠農村的土地溢價(jià)低,即使低價(jià)入市,也起不了什么作用。
一線(xiàn)城市抑制房?jì)r(jià)的行政手段已經(jīng)用到極致。北京、上海之后,廣州出臺樓市新政,限購年限升至3年,二套房首付七成。這種短期行政手段不可能長(cháng)期使用,一旦放開(kāi)空前嚴厲的預售審批、限購限制,可以想象一線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)會(huì )如何飛漲。
考慮到貨幣、資源、行政等手段的約束前提,防止房地產(chǎn)風(fēng)險最終的途徑,只剩下提高現金支付比例與房產(chǎn)稅,前者可以解開(kāi)銀行脖子上的絞索,后者可以改變地方政府的動(dòng)力,與購房者的預期。預計這兩條措施將要加快推行。
房地產(chǎn)市場(chǎng)的軟著(zhù)陸,其困難與復雜,前所未有。