2003年至今，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)還未完成一個(gè)完整的周期運行軌跡。雖然在2008年四季度在國際金融危機襲來(lái)時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)曾有過(guò)短暫回調，但此后房?jì)r(jià)依舊大幅上漲。即使此后中央政府一再出臺嚴厲的調控措施，仍無(wú)法真正抑制住房?jì)r(jià)漲勢。據中國指數研究院新發(fā)布的全國百城價(jià)格指數情況，上月，全國百城新建住宅平均價(jià)格環(huán)比上漲1.24%，漲幅擴大;其中，北京、上海等十大城市住宅均價(jià)環(huán)比上漲1.95%，同比上漲15.69%。另?yè)䥽医y計局發(fā)布的全國70個(gè)大中城市住房?jì)r(jià)格變動(dòng)情況，上月，僅溫州新房?jì)r(jià)格同比下降，上海則同比上漲21.4%。但與此同時(shí)，我國商品房待售面積4.46億平方米，比上月末增加280萬(wàn)平方米。且“十二五”期間，我國要完成3600萬(wàn)套保障性住房。這種情況表明，在空置房面積增加和保障性住房供應擴大的情況下，房?jì)r(jià)上漲原因之一在于結構性供求失衡。
從較長(cháng)時(shí)期考察，我國住房市場(chǎng)將大體呈現出供過(guò)于求的格局。首先，我國人口發(fā)展格局將逐步減少新增住宅的需求。計劃生育政策實(shí)施三十年后，我國的人口自然增長(cháng)率已由上世紀60年代25%至30%降至近幾年的6%左右。與此同時(shí)，隨著(zhù)平均壽命延長(cháng)、醫療水平提高，我國老齡化社會(huì )提前到來(lái)。據預測，今年我國老齡人口將突破2億。有關(guān)研究表明，到2025年，支撐我國經(jīng)濟發(fā)展的人口紅利因素將會(huì )消失。由此將大大減少新增住宅的需求。第二，從家庭擁有住房的情況考察，未來(lái)住房市場(chǎng)將呈現供過(guò)于求的市場(chǎng)格局。按照西南財經(jīng)大學(xué)的《中國家庭金融調查報告》，2012年我國家庭自有住房擁有率達89.6%，遠高于美國70%左右的水平。按照三口之家房產(chǎn)擁有情況，在祖父母和外祖父母過(guò)世時(shí)，三口之家將繼承并擁有三套房產(chǎn)。即使將一套房產(chǎn)留給孩子居住，仍會(huì )有一套房產(chǎn)剩余。第三，由于城鎮化進(jìn)程存在邊界，將會(huì )影響到未來(lái)一線(xiàn)城市的住宅需求。雖然北京、上海等一線(xiàn)城市住宅價(jià)格昂貴，但城市發(fā)展已超過(guò)承載極限，勢必影響城市的商業(yè)機會(huì )空間。未來(lái)城鎮化重點(diǎn)應是二線(xiàn)、三線(xiàn)城市，人口將會(huì )由一線(xiàn)城市向這些區域轉移，從而減少對一線(xiàn)城市住房的需求。
短期看，一線(xiàn)城市住房市場(chǎng)存在結構性失衡。這主要是住房分配體系不健全和供求期限錯配所引發(fā)。目前，一線(xiàn)城市擁有多套房產(chǎn)的家庭較多，這既有計劃時(shí)期住房由單位分配的結果，也有投資和投機性購房因素的重要影響。住房分配體系不健全突出表現在住房持有成本過(guò)低，擁有多套房產(chǎn)的家庭，并不需要為閑置住房承擔必要的成本，反而成為增加市場(chǎng)供求矛盾的重要原因。而住房供求期限錯配，主要是大量剛性需求前移。在發(fā)達國家，年輕人購買(mǎi)房產(chǎn)是不可想象的。但在房?jì)r(jià)持續大幅上漲與住房租賃市場(chǎng)不完善等因素的綜合作用下，很多購房需求前移，致使住房市場(chǎng)供求存在明顯的期限錯配�？梢哉f(shuō)，當前一線(xiàn)城市住房市場(chǎng)漲價(jià)動(dòng)力由外圍向中央傳遞，是年輕家庭剛性購房需求大量并集中前移的結果。
可見(jiàn)，我國住房市場(chǎng)存在突出的區域結構失衡。二線(xiàn)、三線(xiàn)城市住房供應大于需求，住房市場(chǎng)泡沫的特征已非常顯著(zhù)。一線(xiàn)城市因住宅供求結構性失衡，以及城市對就業(yè)人口的強大吸引力，住宅成為稀缺資源，支撐了昂貴的房?jì)r(jià)。但這并不表明一線(xiàn)城市住房市場(chǎng)不存在問(wèn)題。一線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)收入比和租售比指標已遠遠超過(guò)公認的國際警戒線(xiàn)。事實(shí)上，住房租金收益率已遠遠不及銀行存款收益率，為什么房東不加快出售，主要原因在房屋持有成本過(guò)低，且對未來(lái)房?jì)r(jià)上漲存在強烈預期。
從十八屆三中全會(huì )《決定》的主基調可知，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)調控政策將出現三大變化：政府“補位”，專(zhuān)注住房保障、以市場(chǎng)為主滿(mǎn)足大多數住房需求、住房持有與交易環(huán)節稅收制度或將逐步完善。在加強保障性住房建設與供應，通過(guò)市場(chǎng)手段調節住房市場(chǎng)供應的新調控政策思維下，未來(lái)將會(huì )全面實(shí)施房產(chǎn)稅。這樣一來(lái)，住房市場(chǎng)的結構性失衡問(wèn)題將會(huì )得到較為有效的解決，房?jì)r(jià)將會(huì )回歸理性。