房貸暫停預示樓市前景不樂(lè )觀(guān)
2013-11-29   作者:項崢  來(lái)源:證券時(shí)報
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  據有關(guān)機構調查和媒體報道,目前全國暫停個(gè)人房貸現象較為普遍,已由一線(xiàn)城市向二線(xiàn)、三線(xiàn)城市蔓延,“停貸”、“緩貸”的情況也較為突出。雖然這些城市的商業(yè)銀行暫停個(gè)人房貸有信貸額度吃緊的重要原因,但也從另一方面反映出金融機構對未來(lái)樓市運行預期出現變化,樂(lè )觀(guān)預期有所減少,這有可能會(huì )反過(guò)來(lái)影響到下一階段樓市運行變化。

  今年以來(lái),全國個(gè)人房貸增長(cháng)明顯偏快,擠壓了年末銀行信貸資源。據中國人民銀行發(fā)布的2013年三季度金融機構貸款投向統計報告顯示,截至今年三季度末,全國個(gè)人購房貸款余額9.47萬(wàn)億元,同比增長(cháng)21.2%,增幅較全部各項貸款余額增速高出6.9個(gè)百分點(diǎn);1-9月新增1.37萬(wàn)億元,同比多增6931億元,比全部人民幣各項貸款同比多增額高出1361億元。個(gè)人房貸的快速增長(cháng),是樓市成交活躍的集中反映。去年第四季度至今,樓市明顯回暖,成交量大幅上升。今年前10個(gè)月,全國住宅銷(xiāo)售面積同比增長(cháng)22.3%。因此,客觀(guān)上講,個(gè)人房貸的快速增長(cháng),擠占了銀行過(guò)多的信貸額度,導致年末房貸額度偏向緊張。

  但暫停個(gè)人房貸也反映出金融機構對未來(lái)樓市預期偏向謹慎。無(wú)論從哪個(gè)方面分析,個(gè)人房貸都是商業(yè)銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),這一方面是因為房?jì)r(jià)持續上漲的運行態(tài)勢,另一方面也是因為房產(chǎn)對貸款的擔保作用要遠遠勝過(guò)機器設備。但毫無(wú)疑問(wèn),個(gè)人房貸資產(chǎn)質(zhì)量在很大程度上要取決于樓市運行變化。據報道,因房?jì)r(jià)持續下跌,溫州已經(jīng)出現了為數不少的“斷供房”情況。盡管其他城市房?jì)r(jià)仍面臨上漲壓力,這并不能排除樓市運行突然逆轉的可能,并導致個(gè)人房貸大面積不良情況的發(fā)生,而對新發(fā)放的個(gè)人房貸來(lái)說(shuō)風(fēng)險更大。不僅如此,十八屆三中全會(huì )的決定也未提及房地產(chǎn)市場(chǎng)調控,但從建立城鄉統一的建設用地市場(chǎng),完善稅收制度等改革事項看,直接涉及樓市運行的基礎制度。新一屆政府重視樓市調控長(cháng)效機制建設,日前李克強總理主持召開(kāi)國務(wù)院常務(wù)會(huì )議要求建立全國統一的不動(dòng)產(chǎn)登記制度,并實(shí)現信息共享。國家發(fā)改委主任徐紹史在《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問(wèn)題的決定》輔導讀本中,指出要加快推進(jìn)住房信息系統建設,盡快實(shí)現全國聯(lián)網(wǎng)。

  上述情況表明,未來(lái)樓市或將發(fā)生重大變化,通過(guò)市場(chǎng)調節住房需求,政府加大保障性住房供應,大幅提高住房持有環(huán)節成本等等政策與措施,將會(huì )扭轉過(guò)去十年間市場(chǎng)上普遍形成的房?jì)r(jià)上漲的強烈預期。此外,下半年以來(lái),我國樓市成交量已經(jīng)開(kāi)始出現下降。高位上漲的房?jì)r(jià),在一些城市越來(lái)越淪為有錢(qián)人的資金游戲,普通民眾難以企及,蘊涵了較高的風(fēng)險。而且高房?jì)r(jià)對成交量的抑制作用,也在逐步顯現。需要注意的是,近期13個(gè)城市出臺樓市新政,可能在短期內影響到樓市運行,促使房?jì)r(jià)運行預期出現分化。展望2014年,我國樓市繼續延續今年成交活躍的可能性非常小。即使剔除地方政府調控因素的影響,能夠真正買(mǎi)得起房子的有效需求也將出現萎縮。

  綜合來(lái)看,房地產(chǎn)的健康發(fā)展離不開(kāi)金融的支持,金融的穩健運行也離不開(kāi)樓市的健康發(fā)展。金融資源過(guò)度集中于樓市,不僅會(huì )推升房?jì)r(jià),形成樓市泡沫,而且反過(guò)來(lái)對金融機構自身的穩健運行形成實(shí)質(zhì)性的損害。歷史與國際經(jīng)驗表明,樓市泡沫一旦破裂,最先受損的應該是金融機構。因此,維護樓市的健康運行,金融機構也有義不容辭的責任。從這一點(diǎn)說(shuō),暫停個(gè)人房貸也是金融機構向樓市發(fā)出的一個(gè)積極信號。

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