國家統計局公布的數據顯示，房?jì)r(jià)變動(dòng)在一線(xiàn)城市和其他城市間日趨分化。一線(xiàn)城市今年來(lái)的房?jì)r(jià)走勢呈現出一騎絕塵之勢，而一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)的結構性變化也很突出，中心區與非中心區房?jì)r(jià)開(kāi)始加速分化，城市中心區住房市場(chǎng)進(jìn)入了“泛豪宅化”時(shí)代。
克而瑞數據庫數據顯示，9月，北京三、四環(huán)新建商品住宅銷(xiāo)售均價(jià)達到了42380元/平方米，相比2009年上漲了1.33倍，比肩我國香港。另?yè)䝼I(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院的數據，10月，北京二手住宅交易均價(jià)首次突破三萬(wàn)大關(guān)，達到每平方米30950元。而其近郊和遠郊區縣的交易均價(jià)為每平方米23726元，僅相當于前者的56%，而三環(huán)以?xún)鹊木鶅r(jià)都超過(guò)了每平方米6萬(wàn)。
據上海搜房數據監控中心的統計，三季度上海新房成交均價(jià)達到每平方米24258元，其7個(gè)中心城區成交均價(jià)超過(guò)4萬(wàn)，城中之城的黃浦區和靜安區，成交均價(jià)均超過(guò)了6萬(wàn)，是遠郊金山區的6.2倍。
更為重要的是，一線(xiàn)城市中心區新增供應在減少，供求矛盾在加劇。據亞豪機構統計，2010年至今，北京四環(huán)以?xún)葍H出讓了10宗住宅用地，建筑面積僅120萬(wàn)平方米，四環(huán)以?xún)壬唐纷≌瑤齑嬉悦磕?000余套的速率在遞減。而與此同時(shí)，由于中心區物業(yè)具有良好的抗跌性、資源的稀缺性、公共配套的齊全，以及高收入人群對于該區域房?jì)r(jià)的不敏感，這些區域住房銷(xiāo)售一直比較穩定。今年前7個(gè)月，北京四環(huán)內成交價(jià)突破80000元/平方米的高檔住宅共售出92套，與2012年、2011年同期基本持平。上海的情況也類(lèi)似，目前徐匯區在售新盤(pán)較少，且均為5-10萬(wàn)/平方米以上的中高端項目，黃浦和靜安在售的均為高端樓盤(pán)。
一線(xiàn)城市中心區房?jì)r(jià)“高端化”與需求快速釋放有關(guān)，而需求的快速增長(cháng)主要受政策預期的變化。2010年實(shí)施限購政策以來(lái)，一線(xiàn)城市紛紛實(shí)行“雙90/70”政策，即70%的土地和住宅偏向于普通住宅和保障房，高檔住宅供應不斷減少。特別是2011年實(shí)施房?jì)r(jià)控制政策以來(lái)，低密度、高價(jià)位住宅的供地、預售受到了嚴格的規模限制，價(jià)格被人為壓低，甚至直接以行政手段“叫�！痹擃�(lèi)住宅的供應，高收入人群的購房需求受到壓抑。新一屆政府執政以來(lái)，一直堅持市場(chǎng)化發(fā)展的大方向，力圖通過(guò)構建多層次的市場(chǎng)化住房供應體系，疏導處于高位的市場(chǎng)需求“堰塞湖”，緩解房?jì)r(jià)上漲的預期。
正是在這種政策預期的作用下，三季度以來(lái)，“改善性需求”接力上半年的“剛性需求”，助推一線(xiàn)城市造就了堪稱(chēng)史上最靚麗的“金九銀十”(除2009年擴大內需創(chuàng )造的不正�！敖鹁陪y十”)，高端住宅價(jià)格“補漲”，并迅速拉大與其他區域房?jì)r(jià)的差距。同時(shí)，政策預期的變化也刺激了開(kāi)發(fā)商拿地的欲望。二季度以來(lái)，一線(xiàn)城市創(chuàng )造了20多個(gè)地王，這些地王的樓面地價(jià)大多高于同區域房?jì)r(jià)，即“面粉貴過(guò)面包”。有媒體和學(xué)者根據樓面地價(jià)、建安和稅費成本預測，京滬地王將驅動(dòng)所在區域未來(lái)房?jì)r(jià)達到每平方米10至20萬(wàn)，可見(jiàn)開(kāi)發(fā)商對于這些區域的預期是何等樂(lè )觀(guān)。難怪排名前十的開(kāi)發(fā)商紛紛回歸一線(xiàn)城市主戰場(chǎng)，甚至一再承諾不拿地王的萬(wàn)科以及和被禁止參與地王爭奪的央企也投身一線(xiàn)城市中心區土地的爭奪戰。另外值得注意的是，專(zhuān)攻豪宅的綠城、世茂和SOHU中國等房企業(yè)績(jì)全面增長(cháng)，特別是綠城這家因調控在2011年差點(diǎn)倒下的專(zhuān)業(yè)開(kāi)發(fā)高端住宅的企業(yè)，不僅在2012年輕松翻身，而且在今年前10個(gè)月銷(xiāo)售金額獲得了33%的增長(cháng)。
習近平總書(shū)記有關(guān)我國未來(lái)要構建“基本住房保障+多層次住房市場(chǎng)”的住房供應體系的講話(huà)，基本明晰了未來(lái)國家將認可高層次住房市場(chǎng)需求的合理性，意味著(zhù)過(guò)去被壓抑的高端住房需求將在未來(lái)繼續釋放，特別是今年因房?jì)r(jià)控制而低估的高端項目以及消費人群的積累，將是可觀(guān)的市場(chǎng)規模。這種需求的釋放，也有高凈值人群規避經(jīng)濟下滑、資產(chǎn)泡沫“軟著(zhù)陸”，重新調整資產(chǎn)組合的需求。畢竟，從國內外物業(yè)價(jià)格縱向變動(dòng)看，高端物業(yè)是防范資產(chǎn)價(jià)格風(fēng)險、防護資產(chǎn)安全的為數甚少的“保險柜”，特別是優(yōu)質(zhì)的公共服務(wù)配套完善的物業(yè)資產(chǎn)，因其背后有強而真實(shí)的需求在支持。目前，一線(xiàn)城市的中心區的公共服務(wù)設施最先得到配置，并隨著(zhù)城市的發(fā)展而不斷得到培育和完善，而外圍的公共服務(wù)設施盡管隨著(zhù)城市邊緣的擴張而相應跟進(jìn)，但其質(zhì)量與中心區相比相去甚遠，而房地產(chǎn)長(cháng)周期下行、投資退潮更加顯現其“裸泳”的本質(zhì)。
嚴格來(lái)講，一線(xiàn)城市中心區的住宅之所以高檔，除了地段因素外，多數是資金堆積和投資旺盛的結果，只能說(shuō)具有泛豪宅的屬性。隨著(zhù)高檔住宅市場(chǎng)復歸市場(chǎng)化發(fā)展，順應高凈值人群的需求和地段價(jià)值最大化，一線(xiàn)城市中心區真正的豪宅市場(chǎng)將在未來(lái)形成。這也是住宅市場(chǎng)多元化的必然結果。