原標題：一、二線(xiàn)城市房?jì)r(jià)明年仍存上漲壓力
三、四線(xiàn)城市量?jì)r(jià)齊降城市數量增多
●隨著(zhù)城市化的推進(jìn)與經(jīng)濟發(fā)展，農村住房也出現了嚴重的問(wèn)題。最突出的表現是農村住房大量過(guò)剩和郊區小產(chǎn)權房大量存在。因此，亟待建立農村住房的商品化、資產(chǎn)化和市場(chǎng)化制度。
●住房調控的方向是：從以往的行政調控為主轉向市場(chǎng)調控為主，從需求調控為主轉向供求雙向調控，從一刀切的調控為主轉向差別化的調控為主。
《中國住房發(fā)展報告(2013-2014)》18日由中國社會(huì )科學(xué)院財經(jīng)戰略研究院、中國社會(huì )科學(xué)院城市與競爭力研究中心、《經(jīng)濟參考報》聯(lián)合發(fā)布。報告預測，一、二線(xiàn)城市仍然存在房?jì)r(jià)上漲壓力，三、四線(xiàn)城市有穩有跌。出現量?jì)r(jià)齊降城市數量會(huì )再增多，這些城市主要是沿海房?jì)r(jià)畸高城市，中西部人口增長(cháng)有限城市及投資投機過(guò)于嚴重城市。
住房制度存諸多問(wèn)題
報告主編、中國社會(huì )科學(xué)院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛說(shuō)，當前中國的住房制度存在五方面問(wèn)題。首先，住房制度城鄉分割，統一市場(chǎng)亟待建立。這種長(cháng)期分割導致農村住房過(guò)剩與小產(chǎn)權房大量存在。中國過(guò)去的農村住房制度成功解決了農村人口的住房問(wèn)題，但是隨著(zhù)城市化的推進(jìn)與經(jīng)濟發(fā)展，農村住房也出現了嚴重的問(wèn)題。最突出的表現是農村住房大量過(guò)剩和郊區小產(chǎn)權房大量存在。因此，亟待建立農村住房的商品化、資產(chǎn)化和市場(chǎng)化制度。此外，因為城鄉分割，城市住房?jì)r(jià)格過(guò)快上漲問(wèn)題更加突出，新轉移的農業(yè)人口也難以統籌其在城鄉的住房投資與消費決策。綜上因素，又導致農村住房過(guò)剩，城市住房緊張，外來(lái)人口住房難以保證等問(wèn)題。
其次，針對中低收入者的住房供應相對較弱，多層次住房供應體系尚未形成。針對各收入等級居民特點(diǎn)形成不同層次住房供應體系是實(shí)現“住有所居”的根本所在。而目前康居、安居和樂(lè )居的多層次住房供應體系還沒(méi)有建立起來(lái)，主要體現在：其一，商品房市場(chǎng)投資投機性需求未得以從根本上規范，房產(chǎn)稅改革未得以有效推行。其二，針對中等收入“夾心層”的康居工程缺失，中等收入居民住房保障沒(méi)有解決。其三，針對中低收入居民家庭的保障性住房供給不足且相關(guān)制度不完善。其四，公租房定位不清晰，如果其針對對象是“夾心層”的話(huà)，目前的比例是遠遠不夠的，并且也不宜大量采取政府直接實(shí)物配租的方式；如果是針對低收入家庭，目前的租金過(guò)高，補貼不足。其五，居民住房的貨幣化保障也沒(méi)有建立。根本上，沒(méi)有實(shí)現貨幣工資補貼與房?jì)r(jià)等比例上漲機制。
再次，金融、土地等基礎制度不配套，住房改革難以單獨推進(jìn)。課題組成員高廣春博士認為，當前宏觀(guān)調控往往就房地產(chǎn)調控談房地產(chǎn)調控，金融政策、土地政策等基礎制度不配套。一是城鄉土地分割，農村非農建設用地不能自由流轉，沒(méi)有建立與康居、安居和樂(lè )居三類(lèi)住房供應相匹配的分類(lèi)供地制度；二是尚未構建保障性住房金融體系；三是稅制改革進(jìn)展緩慢；四是中央與地方合理財稅體制沒(méi)有建立；五是合理公平的分配制度未建立起來(lái)；六是合理的戶(hù)籍制度沒(méi)有形成。
第四，宏觀(guān)調控政策“一刀切”，未能充分考慮區域差別。
最后，行政管制替代制度建設，長(cháng)期制度相對缺位。課題組成員鄒林華博士認為，在市場(chǎng)體系不健全及房?jì)r(jià)過(guò)熱時(shí)采用臨時(shí)性的行政干預是必要的，但是行政管制只是治標之策，最重要的是長(cháng)期制度的建立與完善。但政府長(cháng)期采用行政管制代替制度建設，制度建設遲遲未進(jìn)行，行政管控措施不斷加碼。不僅調控效果邊際下降，也帶來(lái)嚴重的副作用。具體表現在房產(chǎn)稅、多層次住房供應體系及相關(guān)基礎配套制度建設方面沒(méi)有實(shí)質(zhì)性的進(jìn)展，導致不能從根本上較好解決住房市場(chǎng)問(wèn)題。
城市間分化趨勢擴大
展望明年住房市場(chǎng)，報告認為將在總體穩定增長(cháng)中波動(dòng)，城市間分化趨勢擴大。一、二線(xiàn)城市仍然存在房?jì)r(jià)上漲壓力，三、四線(xiàn)城市有穩有跌。出現量?jì)r(jià)齊降城市數量會(huì )再增多，這些城市主要是沿海房?jì)r(jià)畸高城市，中西部人口增長(cháng)有限城市及投資投機過(guò)于嚴重城市。
倪鵬飛表示，這一判斷是基于外部環(huán)境及內部住房市場(chǎng)主體博弈做出的。在國內外宏觀(guān)經(jīng)濟環(huán)境方面，世界經(jīng)濟對中國住房市場(chǎng)的影響主要通過(guò)經(jīng)濟周期、區域住房市場(chǎng)走勢、貨幣政策壓力和資本流動(dòng)四個(gè)渠道。從2013年的住房市場(chǎng)的實(shí)際發(fā)展來(lái)看，促進(jìn)住房市場(chǎng)增長(cháng)的國際因素更為顯著(zhù)。2013年到2014年，這些促進(jìn)因素將延續，因此世界經(jīng)濟對我國住房市場(chǎng)的影響趨于擴張。
2013年到2014年，在中央“穩增長(cháng)、調結構、促改革”的宏觀(guān)政策目標下，中國宏觀(guān)經(jīng)濟雖然處在消費投資和需求增長(cháng)點(diǎn)不十分突出的情況下，但由于城市化、信息化和改革與結構調整等綜合力量的作用，仍然可以保持中高速增長(cháng)。在宏觀(guān)經(jīng)濟保持中高速增長(cháng)的前提下，就業(yè)與物價(jià)應該都會(huì )保持在合理區間內。宏觀(guān)經(jīng)濟與房地產(chǎn)既相互促動(dòng)又不相互過(guò)度依賴(lài)，這為住房市場(chǎng)的健康發(fā)展創(chuàng )造了較為寬松的環(huán)境。
從住房市場(chǎng)看，一、二線(xiàn)城市開(kāi)發(fā)商在2012年到2013年銷(xiāo)售旺盛及融資狀況良好背景下，2013年到2014年資金較為充裕；由于前期拿地熱情高漲，住房供給在2013年基礎上有所增加；一些改革措施對開(kāi)發(fā)商預期產(chǎn)生影響，導致預期沒(méi)有2013年高，并產(chǎn)生一定波動(dòng)；住房市場(chǎng)供給偏緊狀況有所緩解，住房?jì)r(jià)格上漲壓力依然存在。三、四線(xiàn)城市開(kāi)發(fā)企業(yè)以中小企業(yè)為主，且庫存較多，資金實(shí)力不強，開(kāi)發(fā)商預期分化，將會(huì )采取降價(jià)和持房待售兩種策略。
第二，城鎮化的持續推進(jìn)和居民收入的穩定增長(cháng)，推動(dòng)自住型需求持續旺盛。一方面，一、二線(xiàn)城市在人口集中、收入增加及投資渠道單一共同作用下，剛性需求強勁，另一方面地方政府存在房?jì)r(jià)控制目標的約束，調控政策具有不確定性，從而對預期產(chǎn)生不確定性影響，導致住房需求提前或者推后入市，引發(fā)價(jià)格波動(dòng)。三、四線(xiàn)城市預期分化，觀(guān)望氣息增加，對于房?jì)r(jià)已經(jīng)下降或接近下降城市的負面影響更強。
第三，一、二線(xiàn)城市存在房?jì)r(jià)控制目標約束和需求旺盛推動(dòng)房?jì)r(jià)上漲的兩難問(wèn)題，擴大住房供給的相關(guān)措施會(huì )加大施行，土地供給和保障性住房供給力度將加大。限購、限價(jià)及限貸等措施將繼續推行。同時(shí)還可能實(shí)施一些改革試點(diǎn)。三、四線(xiàn)城市土地收入的減少導致財政壓力加大。個(gè)別城市面臨債務(wù)風(fēng)險，主要表現為以土地為抵押的地方融資平臺風(fēng)險。
第四，受?chē)鴥韧夂暧^(guān)經(jīng)濟環(huán)境及住房市場(chǎng)發(fā)展狀況影響，金融機構對住房市場(chǎng)繼續樂(lè )觀(guān)，從而保持開(kāi)發(fā)信貸與消費信貸支持力度，有效支持2013年到2014年住房供需。但是一、二線(xiàn)城市已經(jīng)開(kāi)始風(fēng)險提示，金融機構對其住房市場(chǎng)較為謹慎，預計2014年融資狀況不如2013年。一線(xiàn)城市開(kāi)發(fā)貸款與全國趨勢區別不大，但是消費信貸與全國整體趨勢區別較大，差別化信貸將更為有力。三、四線(xiàn)城市總體上較為穩定，但是部分城市、部分企業(yè)和部分項目融資難度較大，資金支持較為緊張，部分城市融資風(fēng)險持續增加。
實(shí)施差別化區間目標
對于2014年的住房調控目標，倪鵬飛建議將房投資增速同比控制在15%到25%；將住房?jì)r(jià)格增速上限設為居民收入增速，下限為下跌30%；將住房存銷(xiāo)比的上限設為18個(gè)月，下限設為6個(gè)月�！白》空{控的主要任務(wù)是：平衡供求，調整結構；穩定價(jià)格，加快改革。即：各地根據市場(chǎng)供求狀況，采取相應措施，促進(jìn)市場(chǎng)均衡；加大普通商品住房和保障性住房的供給；保持價(jià)格的穩定和理性回歸；加快建立市場(chǎng)和政府相結合的城鄉一體的住房制度體系。住房調控的方向是：從以往的行政調控為主轉向市場(chǎng)調控為主，從需求調控為主轉向供求雙向調控，從一刀切的調控為主轉向差別化的調控為主。住房調控的原則是‘五個(gè)統籌’。即行政調控與市場(chǎng)調控的統籌，住房供應體系內部的統籌，不同區域住房市場(chǎng)的統籌，住房市場(chǎng)預期與基礎設施和公共服務(wù)改善的統籌，調控政策與制度改革的統籌�！彼f(shuō)。
建議改進(jìn)行政調控，完善問(wèn)責制度。倪鵬飛說(shuō)，行政調控是由于住房制度缺失導致住房市場(chǎng)非健康發(fā)展而采取的臨時(shí)性措施。隨著(zhù)主要制度的改革和完善，在住房市場(chǎng)逐步趨于健康的情況下，行政性調控應及時(shí)撤出。在改進(jìn)行政調控的同時(shí)，要完善問(wèn)責制度。
完善土地供給政策，建立抑制地價(jià)過(guò)度上漲的機制。課題組成員、寧波大學(xué)教授張惠芳建議，國土部應該會(huì )同相關(guān)部門(mén)與城市政府，制定各地年度供地規模、結構、價(jià)格的總量與增長(cháng)區間目標，加大一、二線(xiàn)城市土地供應，減少三、四線(xiàn)城市土地供應，簡(jiǎn)化審批程序，完善問(wèn)責制度；積極探索建立牽制地價(jià)過(guò)度上漲的長(cháng)效機制。選取一些城市開(kāi)展試點(diǎn)：實(shí)行土地價(jià)格過(guò)度上漲導致普通商品房?jì)r(jià)格過(guò)度上漲，超出承受能力部分的一定比例由出讓金補貼的制度。
完善差別化的信貸政策，健全住房金融體系。課題組成員、浙江工商大學(xué)副教授毛豐付建議，由銀監會(huì )牽頭盡快建構有效的信貸資金細分平臺，實(shí)行房地產(chǎn)貸款總量規模及增長(cháng)目標的區間控制的政策。按照一定比例，實(shí)施房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、商業(yè)貸款的保障性貸款配額制度。開(kāi)展取消期房預售制度的試點(diǎn)探索，創(chuàng )新房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資渠道，完善開(kāi)發(fā)企業(yè)的債券融資、房地產(chǎn)基金、房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)企業(yè)的股權融資等風(fēng)險控制制度。