張卓元：行政手段控制房?jì)r(jià)效果有限
中國社會(huì )科學(xué)院學(xué)部委員張卓元表示，近兩年中國房?jì)r(jià)快速上漲，特別是一、二線(xiàn)城市的非理性上漲，說(shuō)明了一個(gè)道理，就是靠行政手段控制房?jì)r(jià)效果有限。
張卓元表示，這幾年中國的房?jì)r(jià)上漲，特別是一、二線(xiàn)城市房?jì)r(jià)上漲，說(shuō)明了靠行政手段來(lái)控制房?jì)r(jià)可能短期有效，長(cháng)期來(lái)看還是有一定問(wèn)題的。
“過(guò)去國務(wù)院關(guān)于控制房?jì)r(jià)上漲出臺了很多政策，有一定成效，但是現在看來(lái)，由于沒(méi)有長(cháng)效機制，所以造成了今年一、二線(xiàn)房?jì)r(jià)上漲20%以上的情況。因此，主要靠行政手段的調控只能是臨時(shí)的、短期的、應急的�！睆堊吭硎�，對商品房房?jì)r(jià)進(jìn)行控制應主要靠經(jīng)濟手段。因為，如果你一方面貨幣大量往外發(fā)，投資渠道又比較窄，行政手段來(lái)控制房?jì)r(jià)，短時(shí)間可以有效，但長(cháng)時(shí)間是不可能的。
張卓元認為，今后房地產(chǎn)調控將更多依靠經(jīng)濟、市場(chǎng)手段控制房?jì)r(jià)。而市場(chǎng)手段中重要方面便是房地產(chǎn)稅。十八屆三中全會(huì )對住房問(wèn)題的論述中，明確表示，將加快房地產(chǎn)稅的立法并適時(shí)推進(jìn)改革。他指出，這個(gè)信號就是表示，房地產(chǎn)稅肯定要實(shí)行，先立法，然后再開(kāi)征。而在這之前，可能會(huì )先擴大試點(diǎn)。
張卓元表示，市場(chǎng)經(jīng)濟下征收房產(chǎn)稅是應該的。但由于不能短時(shí)間就完善，因此應實(shí)施逐步推進(jìn)的政策，“美國的房產(chǎn)稅也是經(jīng)過(guò)幾十年的逐步完善，不是一下就完善，包括我們要立法，立法也不要求一次就能夠弄得非常完善，要想辦法先啟動(dòng)。因為房地產(chǎn)稅的確是對限制住房過(guò)度投資、投機的需求是很有效的�！�
對于三中全會(huì )相關(guān)內容的解讀，張卓元認為，研究建立住宅政策性金融機構比較明確，政策性金融機構將類(lèi)似于美國的房地美、房利美�！半m然美國的‘兩房’雖然國際金融危機出了點(diǎn)問(wèn)題，但是它對解決美國的一些低收入群體的住房還是起了很大作用的。包括中間層收入群體的住房問(wèn)題等�！彼f(shuō)。
保障房將是我國未來(lái)住房保障體系中的重要部分。2013年4月9日，住建部發(fā)布《關(guān)于做好2013年城鎮保障性安居工程工作的通知》明確要求各地有序擴大住房保障覆蓋范圍，在2013年年底前，地級以上城市要明確外來(lái)務(wù)工人員申請住房保障條件。這一項政策出臺將進(jìn)一步推動(dòng)我國城市住房市場(chǎng)增長(cháng)，也給住房市場(chǎng)帶來(lái)更多的挑戰與機遇。張卓元表示，此次決定提出要健全符合國情的住房保障和供應體系。而這方面內容放在社會(huì )保障制度里，這就意味著(zhù)建立住房保障，是政府的職責。上述問(wèn)題的改革，將對我國房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展起到很好的作用。
蔡繼明：遏制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲不能忽略供給
清華大學(xué)政治經(jīng)濟學(xué)研究中心主任蔡繼明表示，這些年來(lái)我們房地產(chǎn)調控政策表現出來(lái)的一個(gè)教訓是“十年九調，越調越高”，不僅遏制房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)快上漲的勢頭這個(gè)目標沒(méi)有實(shí)現，讓它回歸理性的水平就更談不上了。
他認為，之所以“十調九高”，就是因為只注重需求，忽略了供給。一直以來(lái)的調控政策總是從需求的角度遏制對住房的購買(mǎi)，供給卻沒(méi)有有效增加�！叭绻覀兺瑯哟蠓仍黾庸┙o，供給曲線(xiàn)相應移動(dòng)，不僅不會(huì )上升，至少能保持平穩，還有可能下降”。
蔡繼明認為，還有一個(gè)很重要的制度上的原因，是現在的土地市場(chǎng)部需要完善，目前的現象是地方政府壟斷了土地市場(chǎng)。對地方政府而言，一方面用強征的方式壟斷了買(mǎi)方，同時(shí)又壟斷了賣(mài)方�！耙粋�(gè)壟斷市場(chǎng)，尤其是賣(mài)方壟斷，必然導致價(jià)格高于競爭性的市場(chǎng)�！�
這種壟斷造成了兩個(gè)方面的弊端，一是總量供給不足。大量的農村集體建設用地由于政府的壟斷，不能進(jìn)入市場(chǎng)，導致土地供給總量嚴重不足。二是供給結構出了問(wèn)題，大量的土地都是用于工業(yè)用地，工業(yè)用地和住宅用地比例嚴重失調。
至于造成地方政府壟斷行為的根本原因，蔡繼明認為其癥結是則是因為現行的土地制度。嚴格地說(shuō)，我們沒(méi)有像樣的土地市場(chǎng)，也就談不上發(fā)揮市場(chǎng)在土地資源配置中的作用。
“本屆三中全會(huì )還提到了‘農村集體經(jīng)營(yíng)性建設用地’和國有土地同等入市，在‘經(jīng)營(yíng)性’里面，到底哪些可以入市并沒(méi)有明確提出”。蔡繼明說(shuō)，按照現有規定，所謂農村集體經(jīng)營(yíng)性建設用地，就是用于鄉鎮企業(yè)的那點(diǎn)土地，公共設施不算，農民的宅基地也不算。因此，他認為對“經(jīng)營(yíng)性”土地應該做動(dòng)態(tài)的理解，比如，如果人口越來(lái)越少公共設施就可以減少，那么這部分建設用地，就可以轉化為經(jīng)營(yíng)性用地。
在農地入市的環(huán)節上，無(wú)可避免的還要涉及小產(chǎn)權房的問(wèn)題。三中全會(huì )《決定》當中提出，要完善農民的宅基地制度，賦予農民的房屋財產(chǎn)權完整的物權。甚至通過(guò)試點(diǎn)可以出租、轉讓、抵押。
“今天說(shuō)小產(chǎn)權房是非法的，將來(lái)集體用地如果合法進(jìn)入市場(chǎng)，是不是就可以允許大量的小產(chǎn)權房產(chǎn)生和進(jìn)行交易？”蔡繼明說(shuō)。
高培勇：城鄉一體化新格局帶來(lái)三方面問(wèn)題
中國社會(huì )科學(xué)院學(xué)部委員、財經(jīng)戰略研究院院長(cháng)高培勇說(shuō)，對三中全會(huì )與中央城鎮化工作會(huì )議精神的體會(huì )，一個(gè)中心的線(xiàn)索就是要把住房的建設、住房的發(fā)展納入到城鄉一體化的新格局當中來(lái)加以定位，從而謀劃今后的發(fā)展路徑。有三個(gè)方面的問(wèn)題需要討論。
第一個(gè)問(wèn)題是對住房的屬性定位。究竟是商品還是介于商品和公共物品之間的一種混合品，或者說(shuō)是一種自給自足的自然品？這是首先要說(shuō)清楚的一件事。我的體會(huì )，在城鄉一體化的條件下，住房對于大多數人來(lái)講都是一種混合品，但是對于有了一定的經(jīng)濟實(shí)力和經(jīng)濟地位的人，可能要把它當作商品來(lái)加以對待。
第二個(gè)要解決的問(wèn)題，在城鄉一體化的條件下，要打破二元體制，塑造一元體制。一旦在一元體制背景條件下來(lái)研究住房問(wèn)題，那么不管是農民還是城市市民，都要遵從市場(chǎng)經(jīng)濟的一般規律，都要在市場(chǎng)經(jīng)濟的環(huán)境條件下，在一個(gè)統一的制度框架條件下，來(lái)對接政府的公共服務(wù)。所以具體到一個(gè)城市，就不能只管自己所屬居民的住房保障問(wèn)題，肯定也要涉及外來(lái)人口。
第三個(gè)要研究的事情，三中全會(huì )提出，要讓市場(chǎng)在資源配置當中起決定性作用。對于住房來(lái)說(shuō)，其中相當一部分是作為商品的，這部分是不是應該交給市場(chǎng)去加以解決。在這個(gè)基礎上，政府的調控應該調控到怎樣一種地步，應該在什么樣的背景條件下出手調控，對于作為混合品的這部分住房，政府和市場(chǎng)的對接點(diǎn)究竟在什么地方？特別是隨著(zhù)城鄉一體化的進(jìn)程，對于坐落在農村地帶的、長(cháng)期以來(lái)被當作自給自足的自然品的那部分住房，該怎樣納入到城鄉一體化的住房發(fā)展格局當中來(lái)，都是需要研究的新課題。