近期召開(kāi)的中央政治局會(huì )議，明確指出，做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調控工作。中央再次提出做好房地產(chǎn)調控，是為了應對當前樓市存在的問(wèn)題。中國指數研究院最新數據顯示，11月全國百城住宅環(huán)比上漲0.68%，這已經(jīng)是房?jì)r(jià)連續第18個(gè)月環(huán)比上漲，其中北京等10大城市住宅均價(jià)為18748元/平方米，環(huán)比上漲1.16%。

　　貨幣供給是房?jì)r(jià)走勢的關(guān)鍵

　　做好房地產(chǎn)調控，應認清房?jì)r(jià)漲跌的本質(zhì)問(wèn)題。把握了樓市的本質(zhì)問(wèn)題，房地產(chǎn)調控就會(huì )提高有效程度。

　　房?jì)r(jià)漲跌及其走勢取決于多個(gè)方面的因素，其中包括宏觀(guān)經(jīng)濟、貨幣供應水平、可替代投資品市場(chǎng)狀況、區位、相關(guān)社會(huì )心理狀態(tài)、社會(huì )保障性住房供給水平以及稅收因素，等等。貨幣供應從總體上影響房?jì)r(jià)走勢，城市發(fā)展非均衡、公共服務(wù)供給非均衡、城市間機會(huì )非均衡等從結構上影響房?jì)r(jià)。稅收因素對房?jì)r(jià)的影響既可以在總體方面影響房?jì)r(jià)，又可以在結構方面影響房?jì)r(jià)。

　　貨幣供給是決定房?jì)r(jià)走勢的關(guān)鍵因素，也是首要因素。應該從這點(diǎn)認清房?jì)r(jià)漲跌的本質(zhì)，即房?jì)r(jià)漲跌的核心問(wèn)題是貨幣供應狀況，由此，從這個(gè)意義上看，可以引申，房?jì)r(jià)問(wèn)題的實(shí)質(zhì)是貨幣問(wèn)題。認清這個(gè)關(guān)鍵之后，民間房地產(chǎn)投資以及政府實(shí)施房地產(chǎn)調控才能作出正確判斷。

　　美國次貸危機爆發(fā)的關(guān)鍵就是貨幣問(wèn)題。在次貸危機爆發(fā)的前幾年，美國實(shí)施偏緊的貨幣政策，提高利率，減少貨幣供應，最終引發(fā)房地產(chǎn)崩盤(pán)。認識中國自2003年至2013年的房地產(chǎn)市場(chǎng)現象，也應從貨幣這個(gè)角度去思索，才能找出問(wèn)題的關(guān)鍵所在。固然，城鎮化程度提高、居民收入提高或者所謂的“剛需”是影響房?jì)r(jià)的因素，但這些不是關(guān)鍵因素，關(guān)鍵因素是貨幣供應問(wèn)題。

　　一般而言，在其他影響房?jì)r(jià)因素不變或不存在的情況下，貨幣供應水平與房?jì)r(jià)水平正相關(guān)。歷史經(jīng)驗證明，貨幣供應快速增長(cháng)時(shí)期，一般也是房?jì)r(jià)快速上漲時(shí)期。判斷房?jì)r(jià)走勢的一個(gè)重要指標是貨幣供應走勢、貨幣政策走向。這是由于房地產(chǎn)投資是一個(gè)資金密集型類(lèi)投資，需要大量資金投入。在貨幣供應不充足的情況下，房?jì)r(jià)難以保持持續上漲勢頭。

　　貨幣供給增長(cháng)支撐了高房?jì)r(jià)

　　人們一般會(huì )用房?jì)r(jià)收入比衡量樓市是否存在泡沫或泡沫的程度，這當然沒(méi)錯，但關(guān)鍵是房?jì)r(jià)收入比不能作為判斷樓市問(wèn)題的首要參考指標。如果用這個(gè)指標而不是用貨幣供應量作為首要指標，去判斷樓市問(wèn)題就會(huì )發(fā)生偏差。

　　貨幣供應影響房?jì)r(jià)的作用機理在于，當貨幣供應大幅擴張時(shí)，充裕的資金為房地產(chǎn)投資提供了基礎，投資者獲取信貸資金的便利程度增加以及機會(huì )成本低，另一方面，貨幣供應大漲必然引發(fā)物價(jià)大幅上漲、貨幣貶值，投資者以及普通居民必然通過(guò)投資或購買(mǎi)房地產(chǎn)應對，其結果是房?jì)r(jià)上漲;而當貨幣供應大幅縮小時(shí)，支撐房?jì)r(jià)的基礎不存在，投資房地產(chǎn)的機會(huì )成本也會(huì )增加，市場(chǎng)流動(dòng)性弱，其結果是投資者或普通居民傾向于持有現金資產(chǎn)，而不選擇購買(mǎi)房地產(chǎn)，其結果是房?jì)r(jià)下跌。

　　從上面的分析可以看出，房地產(chǎn)業(yè)與銀行業(yè)等金融業(yè)捆綁非常緊。從西方國家房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷史可以看到，房地產(chǎn)崩盤(pán)必然引發(fā)金融崩盤(pán)。

　　2013年中國房?jì)r(jià)的表現是有趣的，這里以2013年的中國貨幣供應與房?jì)r(jià)之間的關(guān)系為例分析貨幣供應對房?jì)r(jià)的影響。

　　2013年北京、上海、深圳等一些城市房?jì)r(jià)又往上漲了一波。這既是出乎意料也是意料之中。出乎意料的原因是，按道理，房?jì)r(jià)經(jīng)過(guò)之前幾年的上漲已處于一個(gè)高位，能保持震蕩就相當不錯了，同時(shí)，盡管政府沒(méi)有出臺新的房地產(chǎn)調控措施，但也未放松調控，美國量化寬松政策也處于逐步退出預期當中。意料之中的原因是，2013年貨幣政策依然偏松，大量貨幣供給為高房?jì)r(jià)支撐提供了基礎，特別是頭半年一些銀行放貸規模大幅增加，致使房?jì)r(jià)繼續上揚。

　　房地產(chǎn)調控的關(guān)鍵是控制好貨幣供應

　　根據中國央行公布的數據，2013年10月末，廣義貨幣(M2)余額107.02萬(wàn)億元人民幣，同比增長(cháng)14.3%。在貨幣供應充裕的情況下，人們對房?jì)r(jià)依然保持看漲預期，以信貸資金為主的資金自然會(huì )源源不斷地流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　根據中國國家統計局公布的數據，2013年1-11月份，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資77412億元，同比增長(cháng)19.5%，其中，住宅投資53112億元，增長(cháng)19.1%，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重為68.6%。上述數據表明，民間房地產(chǎn)投資熱情依然高漲，到2013年11月依然有大規模資金流入房地產(chǎn)業(yè)，而且房地產(chǎn)拿地熱情也依舊。中國國家統計局公布的數據，2013年1-11月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購置面積34773萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)9.9%，土地成交價(jià)款8669億元，增長(cháng)31.5%，增速比1-10月份提高19.8個(gè)百分點(diǎn)。在房?jì)r(jià)已經(jīng)累積到一個(gè)高位情況下，大量資金依然涌入房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)，這在世界房地產(chǎn)發(fā)展史上實(shí)屬罕見(jiàn)。由于貨幣供應充足，2013年中國房地產(chǎn)市場(chǎng)并未出現大幅下挫情況，恰恰相反，北京、上海、南京、深圳等品牌化城市還出現大幅上漲情況。

　　從上述分析中，可以得出結論，做好房地產(chǎn)調控的關(guān)鍵是控制好貨幣供應以及貨幣流向。貨幣政策應成為房地產(chǎn)調控的核心。一方面，控制好貨幣總量和貨幣投放節奏，另一方面控制好貨幣流向。同時(shí)，重點(diǎn)輔之以稅收政策。黨的十八屆三中全會(huì )提出，完善房產(chǎn)稅法并適時(shí)推進(jìn)改革。由此可以看出，房產(chǎn)稅改革是必然方向。房產(chǎn)稅改革應穩步推進(jìn)，不宜操之過(guò)急，特別是盡量不要對中低收入者造成較大影響。