在近日舉行的全國住房城鄉建設工作會(huì )議上，住房與城鄉建設部部長(cháng)姜偉新在部署2014年工作時(shí)，提出了要“積極創(chuàng )新住房供應模式，探索發(fā)展共有產(chǎn)權住房”，并指出住建部要總結北京和深圳等地經(jīng)驗，給出指導意見(jiàn)。事實(shí)上，在12月9日就落實(shí)三中全會(huì )《決定》，住建部副部長(cháng)齊驥在接受《人民日報》專(zhuān)訪(fǎng)時(shí)就曾指出，近期住建部力推的是住房保障制度兩大項改革，一是推進(jìn)公租房廉租房并軌，另外一個(gè)是開(kāi)展共有產(chǎn)權的保障房探索。更為重要的是，有望在2014年發(fā)布的《國家住房保障條例》中，共有產(chǎn)權住房也將作為保障的基本形式之一被列入。
而與此形成鮮明對比的是，在2009年上海和江蘇在最先實(shí)施共有產(chǎn)權保障形式時(shí)，住建部當時(shí)的表態(tài)卻是“允許各地開(kāi)展試點(diǎn)，不會(huì )卡得太死，但也不會(huì )專(zhuān)門(mén)推廣”。這樣看來(lái)，共有產(chǎn)權住房將是未來(lái)我國住房保障的一個(gè)主要模式，并將對我國未來(lái)住房保障和住房市場(chǎng)產(chǎn)生很大影響。而值得注意的是，住房保障出現這種變化，與三中全會(huì )召開(kāi)前夕(11月初)中央政治局首次專(zhuān)題“學(xué)房”時(shí)，習近平總書(shū)記提出的“堅持以公共租賃住房為主、�；咀》啃枨蟆钡淖》勘Ｕ习l(fā)展方向是什么樣邏輯關(guān)系?與新一屆管理層提出的“堅持市場(chǎng)化發(fā)展大方向，構建多層次住房市場(chǎng)體系”是什么樣的關(guān)系?這是大家關(guān)心甚至是迷惑的地方。
從是否獲得保障房產(chǎn)權的角度，保障方式包括產(chǎn)權保障與非產(chǎn)權保障，其中非產(chǎn)權保障就是指公共租賃住房和廉租住房，而產(chǎn)權保障又分為全部產(chǎn)權保障和部分產(chǎn)權保障，全部產(chǎn)權保障以經(jīng)適房為主(也包括兩限房)，部分產(chǎn)權保障就是共有產(chǎn)權住房，即以初始出資比例確定政府和購房者對住房產(chǎn)權擁有部分，在過(guò)了銷(xiāo)售鎖定期(5年或10年)后，購房者可以按市場(chǎng)價(jià)購買(mǎi)政府產(chǎn)權部分而獲得全部產(chǎn)權，而政府也可以回購。
目前，對于這一新的保障模式，最大的關(guān)切是其與新一屆政府所提出的以公共租賃住房為主的“兜底式”住房保障管理新思路，以及堅持市場(chǎng)在住房資源配置中起決定性作用的大方向是否存在沖突。事實(shí)上，上述國家提出的指導住房發(fā)展新思路，只是未來(lái)住房發(fā)展的大方向，從屬于堅持“市場(chǎng)在資源配置中起決定性作用”和“厘清政府和市場(chǎng)邊界”這一經(jīng)濟體制改革的核心框架，即使是對于未來(lái)住房發(fā)展的指導，也是屬于全國范圍內、長(cháng)期的和漸進(jìn)的，也應當堅持短期穩住與謀得長(cháng)期發(fā)展相結合的原則。
隨著(zhù)城市化的繼續推進(jìn)，特別是未來(lái)新型城鎮化將順應“城市群”的模式，短期內的重點(diǎn)工作是要推進(jìn)農業(yè)轉移人口市民化，當前房?jì)r(jià)較高、住房供求矛盾大的一線(xiàn)和二線(xiàn)重點(diǎn)城市將仍舊是未來(lái)國內人口、資源和資本集中流入的城市。在這些城市，房?jì)r(jià)上漲的預期將長(cháng)期存在，而住房供求矛盾依舊無(wú)法緩解，房屋資產(chǎn)屬性也無(wú)法褪去，是否擁有不動(dòng)產(chǎn)及擁有多少就成為人與人之間在收入和資產(chǎn)水平差距上的決定性因素。在這些城市生活成本不斷上升、社會(huì )保障壓力和不確定風(fēng)險不斷加大的情況下，這種效應就更加明顯，而高房?jì)r(jià)帶來(lái)的住房擁有訴求會(huì )越來(lái)越強烈、民怨引起的社會(huì )穩定問(wèn)題也將會(huì )被重視，這也是為何全國住房城鄉建設工作會(huì )議提出“繼續抓好房地產(chǎn)市場(chǎng)調控和監管工作”，特別是點(diǎn)名了北上廣深等一線(xiàn)城市要繼續堅持限購限貸政策的內在原因。細心的人會(huì )發(fā)現，此次會(huì )議在闡述重點(diǎn)城市調控和保障的思路時(shí)，一開(kāi)始談的就是城鎮化和工業(yè)化的快速推進(jìn)。
而要解決大城市高房?jì)r(jià)帶來(lái)的住房困難群體擴大(中等收入階層或“夾心層”)和住房擁有訴求，唯一的出路就是以市場(chǎng)配置為基本原則，在政府適當扶持下，助推市民實(shí)現購買(mǎi)住房的愿望，而共有產(chǎn)權住房就屬于這種形式。從建設部推薦各地學(xué)習的北京模式或深圳模式看，不管是土地出讓?zhuān)�是建設主體和銷(xiāo)售，或是退出模式，都堅持市場(chǎng)化原則為基本前提。土地出讓方式上，北京和深圳實(shí)行的是“限房?jì)r(jià)、競地價(jià)”或“限地價(jià)、競配建”的模式，走的是完全“招拍掛”的程序，只不過(guò)在此過(guò)程中政府以讓渡部分土地出讓收益來(lái)確定自己擁有的產(chǎn)權部分;經(jīng)過(guò)完全的“招拍掛”，建設和銷(xiāo)售也就完全通過(guò)開(kāi)發(fā)商自己和市場(chǎng)來(lái)決定，購房者產(chǎn)權部分也是按照市場(chǎng)價(jià)格來(lái)支付;退出模式上，不管購房者購買(mǎi)政府產(chǎn)權部分，還是政府回購，都堅持隨行就市。
因此，從模式來(lái)看，共有產(chǎn)權住房與經(jīng)濟適用住房是完全不同的，而主管部門(mén)提出有限產(chǎn)權的保障模式，一方面是基于大城市保障的實(shí)際需求，另一方面也是基于如何有效扼制傳統的產(chǎn)權式保障房(經(jīng)適房或限價(jià)房)固有弊端。正如住建部官員所言，從一些城市的實(shí)踐來(lái)看，發(fā)展共有住房，在政府的支持下，充分發(fā)揮市場(chǎng)作用，能夠調動(dòng)群眾依靠自己努力改善住房條件的積極性，不僅有利于加快解決群眾住房困難，也符合公平、效率原則，可以避免陷入福利陷阱，有利于保持或激發(fā)社會(huì )的活力。從某種角度看，共有產(chǎn)權的這種做法與國家所提出的“堅持市場(chǎng)化大方向”是相融合的，但也是理想與現實(shí)之間的某種協(xié)調，也可將其納入多層次住房供應體系中。同時(shí)，也不可否認，采用共有產(chǎn)權的形式在解決住房保障資金來(lái)源、增強地方政府積極性方面也有很大優(yōu)勢。
但是，自打這一保障品種被提出和實(shí)踐后，批評的聲音就從來(lái)沒(méi)有斷過(guò)，絕大多數的觀(guān)點(diǎn)是“名目越多、亂相就越多”，特別是如何規避尋租問(wèn)題、售后監管(出租、空置)和退出(違規清退和正�；刭�)問(wèn)題。與經(jīng)適房只需補繳少量土地收益價(jià)款，即可獲得巨額轉正收益在本質(zhì)上完全一樣，巨大利益的想象空間很明顯地擺在每個(gè)人的面前，只要將市場(chǎng)評估價(jià)降低幾個(gè)百分點(diǎn)，共有產(chǎn)權住房購買(mǎi)者通過(guò)購買(mǎi)政府產(chǎn)權部分，即可獲得從天而降的經(jīng)濟利益，少則十萬(wàn)多則數十萬(wàn)。理性人都會(huì )有這樣的想法，并會(huì )付諸行動(dòng)，特別是在房?jì)r(jià)存在上漲預期的情況下。因此，要慎防市場(chǎng)化標簽將這種新的保障房形式重新導入“類(lèi)經(jīng)適房的道德風(fēng)險困境”，畢竟不管從主管機構的責任心上，還是從申請者的尋租傾向上，或是從媒體和輿論監督上，我們還沒(méi)有建立保證這種市場(chǎng)化透明、公正運作的基礎。