“2014就是拐點(diǎn)”、“房市即將崩盤(pán)”、“房?jì)r(jià)大跌50%”之類(lèi)的觀(guān)點(diǎn)，最近頗為盛行。其實(shí)，房?jì)r(jià)問(wèn)題并沒(méi)有那么復雜，中國房?jì)r(jià)狂飆的根本原因是2009年以來(lái)持續的寬松貨幣環(huán)境，因為任何資產(chǎn)泡沫都是貨幣現象。歷史上，所有房產(chǎn)泡沫的破裂都是發(fā)生在貨幣緊縮和加息周期之中。因此，房?jì)r(jià)和貨幣供給是正相關(guān)關(guān)系，其拐點(diǎn)取決于中國貨幣環(huán)境的拐點(diǎn)。

　　中國寬松貨幣環(huán)境是否已經(jīng)進(jìn)入拐點(diǎn)呢?近期很多人認為是，此觀(guān)點(diǎn)有兩個(gè)證據：第一是退出的QE。最近兩個(gè)月，美聯(lián)儲宣布縮減QE規模引發(fā)全球股市大跌，說(shuō)明投資者對資金趨緊感到擔憂(yōu)。一旦美國貨幣政策轉向，強勢美元出現，美元回籠，勢必造成新興發(fā)展中國家資金流失。而中國央行為了應對此種流失，必然加息或實(shí)行緊縮政策以提高貨幣匯率，貨幣寬松環(huán)境即告結束。第二則是日漸平坦的國債收益率曲線(xiàn)。正常的國債收益率曲線(xiàn)向上揚起，長(cháng)期高于短期，而當經(jīng)濟下行流動(dòng)性緊張時(shí)，短期利率升高，國債收益率曲線(xiàn)變得平坦。國債收益率是市場(chǎng)實(shí)際利率的客觀(guān)反映，長(cháng)短利差的縮小，意味著(zhù)金融機構短借長(cháng)貸的動(dòng)力減弱。此時(shí)，房地產(chǎn)融資成本就會(huì )增加，從而造成產(chǎn)業(yè)供需雙方的資金斷裂，價(jià)格自然會(huì )崩盤(pán)。2007年美國次貸危機就是例證。

　　這一觀(guān)點(diǎn)言之鑿鑿，但上述兩個(gè)理由都不準確。首先，QE退出并不等于美元貨幣緊縮。事實(shí)上，美聯(lián)儲政策一直盯緊通脹和失業(yè)率，當前美國通脹率只有1.7%，遠離警戒線(xiàn)，不需要實(shí)質(zhì)性緊縮貨幣政策。同時(shí)，雖然失業(yè)率創(chuàng )下新低，但美國去年12月新增非農就業(yè)人數7.4萬(wàn)人，遠低于預期，結構性失業(yè)問(wèn)題不可忽視。也就是說(shuō)，美國仍然處于經(jīng)濟復蘇期，經(jīng)濟結構需要漸進(jìn)調整，這種情況下突然收緊貨幣顯然過(guò)于冒險。另外，中國充足的外儲、獨立的貨幣政策也保證了匯率的相對穩定，這與當年的日本有極大不同。所以，QE退出甚至漸進(jìn)的美元緊縮不會(huì )對國內貨幣環(huán)境產(chǎn)生太大影響。

　　其次，中國的債券市場(chǎng)遠沒(méi)有充分市場(chǎng)化，國債收益率還不能完全反映實(shí)際的利率水平。雖然利率市場(chǎng)化的速度大幅提升，但在中短期內，商業(yè)銀行還是能以較低價(jià)格壟斷主要的資金來(lái)源，能夠最大程度地左右市場(chǎng)資金的供給。此外，商業(yè)銀行信貸釋放直接受控于央行的窗口指導，信貸并不受制于收益率曲線(xiàn)反映出的市場(chǎng)利率，而主要是受央行行政控制。更重要的是，同業(yè)資金錯配、信托影子銀行，銀行早已通過(guò)各種渠道將廉價(jià)的資金出借給了暴利的地產(chǎn)項目。銀行長(cháng)期青睞地產(chǎn)，讓房地產(chǎn)深埋于中國金融體系的保護層之下。貨幣一旦緊縮，不等到房?jì)r(jià)大跌，商行就會(huì )因為資金短缺而出現違約乃至擠兌。2013年兩次錢(qián)荒，弄得銀行間市場(chǎng)如臨大敵，正說(shuō)明其風(fēng)險應對能力的不足。而每逢此時(shí)，央行必然出手救急，否則，流動(dòng)性風(fēng)險爆發(fā)會(huì )導致銀行信譽(yù)受損，而銀行信譽(yù)是現階段中國金融體系的根本。所以，在當前國債收益率曲線(xiàn)指標的有效性，是要大打折扣的。

　　表面上看，外部QE退出和內部短期利率提升都預示中國貨幣環(huán)境的趨緊。然而，這種趨緊只是小幅震蕩。在銀行資金被房?jì)r(jià)泡沫嚴重綁架的當前，貨幣環(huán)境想要根本轉變幾乎不可能，而在貨幣未大幅收緊之前，此時(shí)就說(shuō)房產(chǎn)價(jià)格趨勢即將改變，言之尚早。