加拿大房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險再次引起國際貨幣基金組織(IMF)的警示。IMF近日在一份關(guān)于加拿大經(jīng)濟的評估報告中認為，加拿大住房?jì)r(jià)格仍然高估。
無(wú)獨有偶。就在同一天，加拿大第二大銀行道明銀行用數據具體量化了房地產(chǎn)市場(chǎng)的“熱度”：加拿大房?jì)r(jià)高估10%。
近一年多來(lái)，有關(guān)加拿大房地產(chǎn)泡沫“狼來(lái)了”的呼聲不絕于耳，包括經(jīng)濟合作與發(fā)展組織(OECD)等在內的國際機構多次發(fā)布過(guò)熱警示。
盡管如此，截至目前，加拿大的管理機構尚未出臺有關(guān)抑制房地產(chǎn)過(guò)熱的措施。很明顯，管理層并不認為“狼”真的來(lái)了。事實(shí)上，就在1月份，加拿大央行行長(cháng)史蒂芬·波洛茲就表示，加拿大房地產(chǎn)市場(chǎng)正在進(jìn)行軟著(zhù)陸。而自從2012年年中，央行對住房貸款審批條件趨于嚴格后，在一定程度上抑制了房?jì)r(jià)的過(guò)快上漲。因此，有業(yè)內人士指出，目前加拿大房地產(chǎn)處在趨于過(guò)熱但尚未過(guò)熱的房?jì)r(jià)上漲通道，量?jì)r(jià)齊升或是未來(lái)一兩年內的發(fā)展趨勢。
加拿大房地產(chǎn)協(xié)會(huì )(CREA)最新的數據顯示，去年12月份，全國房?jì)r(jià)平均水平為每套38.9萬(wàn)加元，比2012年同期上漲10.4%。該協(xié)會(huì )預計，2013年全年，加拿大住房?jì)r(jià)格將上漲至每套38.2萬(wàn)加元。另外，筆者綜合一些房地產(chǎn)經(jīng)紀商的數據發(fā)現，在多倫多等大城市，獨門(mén)獨棟的別墅實(shí)際成交價(jià)現已超過(guò)每套80萬(wàn)加元。
姑且不論房地產(chǎn)市場(chǎng)究竟“過(guò)熱”幾何。房?jì)r(jià)上漲影響到老百姓的生活已經(jīng)成為不爭事實(shí)。有統計數據顯示，過(guò)去17年中，加拿大房?jì)r(jià)以每年5.4%的幅度增長(cháng)，與此同時(shí)，工資每年增幅卻只有2.7%。
道明銀行的數據顯示，目前加拿大住房的購租比表明，房?jì)r(jià)高估60%，而從房?jì)r(jià)收入比來(lái)看，房?jì)r(jià)則高估30%。(購租比是度量購房與租房的相對成本，如果購租比過(guò)高，居民就會(huì )選擇租房而放棄購房。房?jì)r(jià)收入比指住房?jì)r(jià)格與城市居民家庭年收入之比。)
該銀行還對房?jì)r(jià)未來(lái)趨勢作出了預測，認為房?jì)r(jià)下降要到2015至2016年，而降幅也只有區區2%左右。
目前，商業(yè)銀行按揭貸款利率處于低水平或將繼續“加熱”住房市場(chǎng)。加拿大各大主要銀行近期紛紛下調房貸按揭利率，5年期固定按揭利率最低達3.19%，為2013年8月份以來(lái)的最低水平。
如此看來(lái)，在加拿大一些主要城市，未來(lái)一兩年內房?jì)r(jià)繼續上漲或是主旋律。
然而，居民對高房?jì)r(jià)的承受能力正承受考驗。上述IMF的報告指出，加拿大家庭債務(wù)仍然高企。住房市場(chǎng)中的價(jià)格高估和供過(guò)于求是導致住房泡沫的原因。
家庭債務(wù)水平是加拿大央行制定利率決策無(wú)法忽視的一個(gè)重要指標。加拿大統計局去年12月13日的數據同時(shí)顯示，第三季度，家庭債務(wù)主要指標，即家庭可支配收入的信貸債務(wù)增長(cháng)至163.7%，創(chuàng )新高。
盡管加拿大央行近期表示，2014年將面臨加息的壓力，但是，面對通脹率下行、疲弱的出口對經(jīng)濟的拉動(dòng)作用有限，央行仍在1月22日將基準利率維持在1%的低水平不變。加拿大帝國商業(yè)銀行高級經(jīng)濟學(xué)家彼得·布坎南甚至告訴筆者，未來(lái)降息的可能性更大。
房?jì)r(jià)的上漲也使管理者遭遇考驗。上述報告中，IMF認為，如果房?jì)r(jià)和按揭貸款大范圍并且持續加速增長(cháng)，相關(guān)抑制措施或將出臺，比如，提高首次購房者的首期付款額度。
不過(guò)，房地產(chǎn)實(shí)現軟著(zhù)陸尚非難事，一方面，住房作為一般家庭最大的消費支出對經(jīng)濟增長(cháng)的作用不言而喻，在出口尚未走強的背景下，利率保持在低水平有利于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展從而拉動(dòng)經(jīng)濟。不過(guò)，另一方面，央行同時(shí)也擔憂(yōu)低利率導致家庭債務(wù)高企積累風(fēng)險，會(huì )從更深層次傷害經(jīng)濟發(fā)展。