馬年春節剛過(guò)，廣州最大的國有企業(yè)越秀集團成功收購香港創(chuàng )興銀行部分股權的消息就不脛而走。據悉，這是國內首宗由地方國企完成，且是金融危機以來(lái)境外資本在香港地區的最大一筆收購交易，越秀集團動(dòng)用了116.4億港元巨資，吃進(jìn)了創(chuàng )興銀行75%的已發(fā)行股本。惹人眼球的是，就在1月底，恒大地產(chǎn)收購了華夏銀行4.522%的股份，躍升為后者的第五大股東。而稍早一點(diǎn)，萬(wàn)科斥資30億港元認購了徽商銀行的發(fā)行股份，成為后者的單一最大股東。
房企跨界銀行并不是什么新鮮事。最近5年，相繼有中國泛�？毓杉瘓F、綠地集團、華潤置地集團、僑鑫集團、星河集團以及新華聯(lián)等進(jìn)入銀行業(yè)。只是，當萬(wàn)科、恒大、越秀這些“千億軍團”或地方國企龍頭也紛紛邁開(kāi)進(jìn)入銀行業(yè)的腳步時(shí)，意味著(zhù)國內房地產(chǎn)企業(yè)入股銀行金融的陣勢正在顯著(zhù)加大，房地產(chǎn)金融化正呈現出加速趨勢。
全球知名的房地產(chǎn)研究機構克而瑞(中國)在一份最新研究報告中說(shuō)，純房企入股銀行后，能在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)外形成另一高利潤增長(cháng)極。據中房協(xié)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理狀況藍皮書(shū)(2013)》的報告，受制于成本上漲與需求下降的約束，未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)將會(huì )出現年均凈利潤率次第降低1個(gè)百分點(diǎn)的趨勢，房地產(chǎn)行業(yè)平均凈利潤率將觸及“10%警戒線(xiàn)”。與此同時(shí)，銀行業(yè)2013年實(shí)現凈利潤1.38萬(wàn)億元，相較2012年的凈利潤水平還有增長(cháng)。雖然截至2013年末銀行貸款不良率小幅升至1.05%，但2014年甚至是未來(lái)數年不良資產(chǎn)率突破1.2%的可能性并不大，銀行所具有的穩健盈利能力不容置疑。重要的是，滬深16家上市銀行的股價(jià)估值正處于歷史最低位置，此時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)果斷出手，完全可以通過(guò)“抄底”獲取未來(lái)令人心動(dòng)的溢價(jià)收益。
而相對于財務(wù)投資，房企入股銀行在融資方面訴求可能更為強烈。據央行《2013年金融機構貸款投向統計報告》，2013年末，金融機構房地產(chǎn)貸款余額14.6萬(wàn)億元，同比增長(cháng)19%;增量上，房地產(chǎn)全年增加2.34萬(wàn)億元，同比多增9987億元，增量占同期各項貸款增量的28%。然而，由于存量流動(dòng)性的過(guò)剩，未來(lái)M2增量會(huì )逐步收縮，加之基于高企房?jì)r(jià)的宏觀(guān)調控，房企今后獲得信貸資源的難度將進(jìn)一步加大。不僅如此，按照國務(wù)院日前發(fā)布的《關(guān)于加強影子銀行監管有關(guān)問(wèn)題的通知》，不僅信托公司被禁止開(kāi)展非標準化理財資金池業(yè)務(wù)，私募股權投資基金也被禁止開(kāi)展債權類(lèi)融資業(yè)務(wù)，而這兩類(lèi)被禁止的影子銀行業(yè)務(wù)的資金原來(lái)主要流向了房地產(chǎn)行業(yè)�！板X(qián)緊”的現實(shí)倒逼著(zhù)房地產(chǎn)企業(yè)抓緊拓展新的融資平臺。
相比于信托、基金，商業(yè)銀行不僅有較大的儲蓄來(lái)源，而且有穩定的現金管理功能，房企如能在股權層面與銀行深度合作，在密切與信貸供給方關(guān)系的前提下，還能確�，F金流的安全和資金需求的順暢。特別是如能收購上市銀行股權并成為核心股東，房地產(chǎn)企業(yè)等于就獲得了又一條直接融資的通道。從這個(gè)角度而言，房企入股銀行，反映的是地產(chǎn)商對未來(lái)房市的樂(lè )觀(guān)預期心態(tài)。
但是，按《商業(yè)銀行法》的相關(guān)規定，商業(yè)銀行對同一借款人的貸款余額與商業(yè)銀行資本余額的比例不得超過(guò)10%，而且商業(yè)銀行對股東貸款的條件不得優(yōu)于其他貸款人，同時(shí)，《商業(yè)銀行集團客戶(hù)授信業(yè)務(wù)風(fēng)險管理指引》也明確規定，一家商業(yè)銀行對單一集團授信余額不得超過(guò)該商業(yè)銀行資本凈額的15%。在諸多隔離墻制度的約束下，房企入股銀行所能獲取融資空間的擴張半徑將非常有限。因此，拓寬融資平臺還不是房地產(chǎn)企業(yè)跨界銀行的最終目的。作為一種戰略指向，房企入股銀行所謀求的行業(yè)經(jīng)營(yíng)模式創(chuàng )新與相關(guān)產(chǎn)品創(chuàng )新趨勢特別值得關(guān)注。
往大的方面看，隨著(zhù)住宅產(chǎn)業(yè)化的試點(diǎn)逐漸推進(jìn)，入股銀行后，未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)將呈現出“金融業(yè)+加工業(yè)”的發(fā)展趨勢，行業(yè)升級特色非常顯著(zhù)。許多房企通過(guò)入股銀行而謀變的動(dòng)力十分強烈。萬(wàn)科為目前掌握著(zhù)超過(guò)50萬(wàn)套住房的現成客戶(hù)資源，近兩三年來(lái)一直在籌劃提供“社區金融服務(wù)”，入股徽商銀行后，萬(wàn)科就具備了向所管理的社區提供網(wǎng)上銀行和零售銀行等各類(lèi)服務(wù)的功能。另外，萬(wàn)科的合作對象包括8000
家建材供應商及承包商，這些企業(yè)在融資時(shí)需要萬(wàn)科的支持或向銀行推薦。而涉足銀行后，萬(wàn)科就可通過(guò)融資平臺打通整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的上下游。
必須肯定，目前房企跨界銀行獲得了最為難得的“窗口期”。由于受到利率市場(chǎng)化趨勢以及互聯(lián)網(wǎng)金融興起的政策與產(chǎn)業(yè)壓力，商業(yè)銀行愈來(lái)愈強烈地感到未來(lái)生存的艱難。據普華永道與中國銀行業(yè)協(xié)會(huì )發(fā)布的《中國銀行家調查報告(2013)》顯示，超過(guò)七成銀行家對未來(lái)三年銀行的收入及利潤增長(cháng)預期有所下調。正是如此，作為機構投資者的房地產(chǎn)企業(yè)介入商業(yè)銀行，肯定會(huì )得到后者的歡迎。至少由市場(chǎng)剛需支撐的房地產(chǎn)企業(yè)盈利前景還是值得期待的。依此觀(guān)之，未來(lái)房企跨界銀行的風(fēng)頭將會(huì )越來(lái)越甚。