春節過(guò)后，香港部分大型地產(chǎn)商降價(jià)促銷(xiāo)，繼李嘉誠旗下長(cháng)江實(shí)業(yè)的新盤(pán)降價(jià)25%開(kāi)售后，另一巨頭新鴻基一處住宅項目售價(jià)大降40%。盡管降價(jià)樓盤(pán)大多位置偏遠，但香港樓市確是熊態(tài)漸顯。同時(shí)，這股降價(jià)風(fēng)是否會(huì )刮到內地，北上廣深樓市是否降價(jià)，也成為令人關(guān)注的話(huà)題。
近年來(lái)，中國內地房?jì)r(jià)已經(jīng)成為一個(gè)屹立不倒的神話(huà)。自2003年以來(lái)，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)先后經(jīng)歷了9輪政府主導的宏觀(guān)調控，但房?jì)r(jià)卻是越調越漲。即使遭遇了“百年一遇”的2008年金融海嘯，房?jì)r(jià)在經(jīng)歷了短暫回調后，依舊越走越高。許多專(zhuān)家學(xué)者對中國內地房?jì)r(jià)走勢都看走了眼，預測房?jì)r(jià)何時(shí)出現拐點(diǎn)，成為一個(gè)高“風(fēng)險”的業(yè)內難題。
香港樓市能否成為內地樓市的風(fēng)向標?要想回答這個(gè)問(wèn)題，必須明晰此次香港樓市下調的主要原因。與內地樓市相似的是，香港樓市在持續上漲的過(guò)程中也經(jīng)歷了一輪嚴厲的“調控”。為了冷卻過(guò)熱的樓市，特區政府在一年多前就連續針對非本地人和短期炒樓者大幅加征印花稅。這些打壓樓市的“辣招”逐漸發(fā)揮作用，2013年全港樓價(jià)升幅降至個(gè)位數。然而，香港樓市近期出現下跌卻另有原因。資料顯示，自2008年美聯(lián)儲推出量化寬松措施后，隨著(zhù)熱錢(qián)流入，香港銀行體系資金一度被推高至3180億港元，同時(shí)利率大幅走低。伴隨美聯(lián)儲量化寬松政策的逐步退出，目前香港銀行體系資金約1639億港元。香港作為國際金融自由貿易區，是全球最開(kāi)放式的經(jīng)濟體之一，香港對全球資金動(dòng)向非常敏感。此次，美聯(lián)儲貨幣政策收縮造成資金大規模流出，資金堆積出來(lái)的香港樓市熱潮，也必然隨之減退。因此，熱錢(qián)流出應該是香港樓市近期疲軟的直接原因。一些業(yè)內人士預測，香港二手樓價(jià)兩至三年內或許會(huì )下跌20%至30%。
與香港市場(chǎng)的高度開(kāi)放不同，我國內地金融體系相對獨立。這也就決定了，美聯(lián)儲貨幣政策收緊對我國內地樓市的影響有限。熱錢(qián)從全球新興市場(chǎng)加速撤離，并不會(huì )直接刺破內地房地產(chǎn)“泡沫”。
春節前后是房地產(chǎn)傳統淡季，北京樓市近期供應量與成交量雙雙大幅下滑。從房地產(chǎn)機構發(fā)布的數據看，盡管成交量下挫，但價(jià)格卻依舊堅挺，淡季降價(jià)只是個(gè)別現象。同時(shí)，來(lái)自統計機構的數據，也顯示中國內地的房?jì)r(jià)依然無(wú)憂(yōu)，百城新房均價(jià)今年1月份環(huán)比繼續上漲。
北上廣內地一線(xiàn)城市與香港樓市的市場(chǎng)背景不同，但兩者也有高度相似之處——短期內上漲幅度巨大。2008年國際金融危機之后，美聯(lián)儲推出多輪量化寬松措施，香港樓價(jià)隨之自2009年起連續上漲，幾年內累計漲幅超過(guò)110%。2009年以來(lái)，內地樓市同樣是漲幅巨大。中國指數研究院的數據顯示，全國100個(gè)城市(新建)住宅平均價(jià)格，自2012年6月以來(lái)，已經(jīng)連續20個(gè)月上漲。北京等一線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)更是一口氣漲了近兩年，漲幅也遠高于全國平均水平。國內一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)自2009年以來(lái)的漲幅，甚至超過(guò)香港。目前就算最“瘋狂”的樓市看漲者，也對國內一線(xiàn)城市2014年的走勢謹慎看多，認為漲價(jià)區間會(huì )“降到個(gè)位數”。究其原因，就是內地樓市短期漲幅巨大。
當然，內地一線(xiàn)城市未來(lái)房?jì)r(jià)是否下跌，將是多方博弈、多種因素互相作用的結果。地區人口的凈增量、剛性購房需求增量，以及土地和住房供應量等因素，都會(huì )對北京等國內一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)的漲跌產(chǎn)生影響。在前景不明的情況下，香港樓市的下跌毫無(wú)疑問(wèn)為內地樓市敲響了警鐘。面對“高處不勝寒”的房?jì)r(jià)，購房者愈加需要冷靜。