“房”無(wú)疑是當下?tīng)縿?dòng)最多人的熱門(mén)話(huà)題。老百姓關(guān)心房?jì)r(jià)漲落，地方政府關(guān)心土地出讓收入，開(kāi)發(fā)商關(guān)心市場(chǎng)未來(lái)走勢。
在國務(wù)院發(fā)展研究中心企業(yè)研究所主辦的第十二屆中國企業(yè)發(fā)展高層論壇上，國研中心市場(chǎng)研究所所長(cháng)任興洲、住房和城鄉建設部研究中心主任秦虹、保利房地產(chǎn)集團副總經(jīng)理劉平等我國房地產(chǎn)市場(chǎng)研究領(lǐng)域的重量級專(zhuān)家和業(yè)界人士對2014年房地產(chǎn)市場(chǎng)走向做出研判。專(zhuān)家認為，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)高速增長(cháng)時(shí)代已結束，市場(chǎng)分化在加劇，以北京為代表的一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)還有上漲空間，而三四線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)存在風(fēng)險。
政府應重視調控的針對性
對于今后中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢存在著(zhù)兩種截然不同的觀(guān)點(diǎn)。一種觀(guān)點(diǎn)認為，2014年中國房地產(chǎn)市場(chǎng)將依然火爆，房?jì)r(jià)將繼續大幅上漲，還有人認為2014將是中國房地產(chǎn)轉折之年，房地產(chǎn)積聚的風(fēng)險將集中爆發(fā)，甚至有崩盤(pán)的危險。
對此，國務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)研究所所長(cháng)任興洲認為，當前各城市房地產(chǎn)出現明顯分化的趨勢，尤其是三四線(xiàn)城市存在潛在風(fēng)險，“有的城市去庫存化周期拉長(cháng)到14-16個(gè)月，存在產(chǎn)能過(guò)剩的風(fēng)險，另一方面它們還不得不拍賣(mài)土地保持財政平衡，這個(gè)過(guò)程蘊含了巨大風(fēng)險�！�
任興洲指出，當前中國房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現五方面新的階段性特征。
第一，住房存量顯著(zhù)增大，已達到相當規模�！�2012年全國城鎮家庭戶(hù)均住房1.03套，城鎮戶(hù)籍家庭住房自有率為85.39%。從全世界來(lái)看，住房自有率已經(jīng)很高，2012年人均住房面積達到26.9平方米，我國城鎮居民住房極度短缺的時(shí)期已經(jīng)過(guò)去，但是房子在不同人群之間的分布是不平衡的�！�
第二，這兩年城市間分化特征顯現。在住房銷(xiāo)售、住房?jì)r(jià)格、土地以及投資方面都顯示出分化的特征。
不同城市房?jì)r(jià)漲幅不一，一線(xiàn)城市依然火爆，房?jì)r(jià)漲幅較大，北京屢屢出現日光盤(pán)，供給仍然比較緊張。二線(xiàn)城市房?jì)r(jià)雖然也在上漲，但是增幅比一線(xiàn)城市要低。三四線(xiàn)城市和一部分二線(xiàn)城市庫存量加大。在土地出讓和投資方面，一線(xiàn)城市和部分二線(xiàn)城市需求原因導致地價(jià)大幅上漲，溢價(jià)幅度驚人，“北上廣深四個(gè)一線(xiàn)城市，2013年的土地出讓收入達5100多億元，比2012年同期上漲了181.72%，創(chuàng )下歷史最高紀錄。而有的三四線(xiàn)城市土地價(jià)格平穩，甚至開(kāi)始有所回落�！�
第三，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)也出現分化的趨勢，大企業(yè)之間的競爭進(jìn)一步加劇，企業(yè)集中度提高。
“2013年，前50家房企的銷(xiāo)售金額和銷(xiāo)售面積占比都大幅提高，勢頭越來(lái)越迅猛，走出去的步伐也在加快，而一些小企業(yè)資金鏈斷裂，處境困難。未來(lái)大企業(yè)之間的競爭將進(jìn)一步加劇�！�
第四，城鎮住房雙軌供給體系的思路愈加清晰。2010年末，政府累計解決了2600多萬(wàn)戶(hù)家庭住房困難問(wèn)題，“十二五”期間我國將再建成3600萬(wàn)套保障房，此外政府承諾再增加1000萬(wàn)套的棚戶(hù)區改造項目，“商品房和保障房的雙軌供給思路越來(lái)越清晰�！�
第五，地方調控呈現因地制宜的新趨勢。以往中央政府調控都是采取“一刀切”的辦法。2012年以來(lái)，各地出現了針對性強的差異化調控措施，分類(lèi)調控的趨勢和特征比較明顯。
任興洲說(shuō)，當需求快速上升的時(shí)候，房地產(chǎn)泡沫破的可能性不大，往往到了供求平衡或者供大于求的時(shí)候，泡沫破滅的幾率就會(huì )提高。針對房地產(chǎn)市場(chǎng)出現這些新特征，以及市場(chǎng)分化的趨勢，政府應更加重視調控的針對性和分類(lèi)指導，這是一個(gè)大趨勢。
房地產(chǎn)市場(chǎng)即將進(jìn)入新階段
住房與建設部研究中心主任秦虹認為，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)十幾年高速增長(cháng)，將要進(jìn)入新階段，有三方面新變化：
第一，房地產(chǎn)市場(chǎng)高速增長(cháng)的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，房地產(chǎn)增速也會(huì )下移。過(guò)去十年中國房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了一個(gè)非常高的增長(cháng)，這主要得益于外部環(huán)境所支撐。
“住房制度改革紅利把壓抑了60多年的住房需求釋放出來(lái)，過(guò)去十年絕大多數年份貨幣政策相對比較寬松，而且過(guò)去十年中國經(jīng)濟高速增長(cháng)帶來(lái)了收入的提高和對住房資產(chǎn)購買(mǎi)能力的提高�！�
但是，這種高速增長(cháng)在未來(lái)十年很難實(shí)現。因為上述條件都發(fā)生了變化。
未來(lái)沒(méi)有制度改革釋放需求，政府很難再像過(guò)去一樣超發(fā)貨幣，城鎮化質(zhì)量、人口年齡質(zhì)量也會(huì )發(fā)生變化�！按送�，盡管政府一再調控房地產(chǎn)市場(chǎng)，但是從來(lái)沒(méi)有真正對投機和投資性需求采取措施，未來(lái)政府會(huì )抑制投機和投資性需求，房地產(chǎn)增速也會(huì )隨之下移�！�
第二，過(guò)去以新房交易為絕對主體的市場(chǎng)在發(fā)生變化。下個(gè)十年將迎來(lái)存量房時(shí)代，二手房市場(chǎng)的成交會(huì )與新房市場(chǎng)持平，甚至超過(guò)新房市場(chǎng)，對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)會(huì )產(chǎn)生新影響。
第三，下一步房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)將從以住宅開(kāi)發(fā)為主向商業(yè)、寫(xiě)字樓、旅游地產(chǎn)等服務(wù)型地產(chǎn)轉變，這是城鎮化率超過(guò)50%，收入水平超過(guò)8000美元以后的必然特征。
秦虹說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的新階段需要房地產(chǎn)企業(yè)加速創(chuàng )新。過(guò)去房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)處于比較初級的階段，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì )從區域性機會(huì )轉變成結構性機會(huì )，需要企業(yè)去挖掘，以獨特創(chuàng )新的商業(yè)模式來(lái)把握，不是所有的企業(yè)都能干。
尋找市場(chǎng)和政府調控之間的平衡點(diǎn)
任興洲認為，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)要健康發(fā)展需要處理好幾對關(guān)系，這對房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展非常重要。
首先，處理好市場(chǎng)和政府的關(guān)系。房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)特殊市場(chǎng)，房子既帶有消費品的屬性又帶有投資品的性質(zhì)，政府要注意應發(fā)揮什么樣的作用。很多國家政府都對房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行適度干預和調控，尋找市場(chǎng)和政府調控之間的平衡點(diǎn)。
第二，強調推進(jìn)人的城鎮化。怎樣解決房地產(chǎn)出現的深層次問(wèn)題？現在政府說(shuō)促進(jìn)轉移人口的市民化，主要是轉移到中小城市。但是，解決了他們的市民化一定會(huì )留在中小城市嗎？中央城鎮化工作會(huì )議提出，發(fā)展各具特色的城市產(chǎn)業(yè)體系，我覺(jué)得找到了病根，“如果沒(méi)有產(chǎn)業(yè)體系他們是留不下來(lái)的，還會(huì )繼續往大城市聚集。因為城市之間的產(chǎn)業(yè)體系、公共服務(wù)不平衡，所以如何增強中小城市的產(chǎn)業(yè)承接能力，疏解一線(xiàn)和二線(xiàn)城市的壓力，這是一個(gè)大的問(wèn)題。如果不解決深層次問(wèn)題，北上廣深的壓力依然會(huì )存在�！�
在規劃和用途管制下，集體經(jīng)營(yíng)性建設用地入市，同權同價(jià)。這是一個(gè)大的改革，它在原有的政府出讓土地方面增加了一個(gè)供給方，有利于提高城市用地效率，適當增加生活用地和居住用地，在結構上加以調整，這也是解決深層次矛盾的有效方法。
第三，建立多元可持續的城鎮化資金保障機制。
城鎮化工作會(huì )議提出“城鎮群”的概念，在北京、上海這樣核心城市周?chē)蛟斐鞘腥�。比如，昆山和上海連通以后，上海的地價(jià)可能會(huì )緩解。在一些地區交通打通后，就可以在城市群里邊系統地協(xié)調性地解決房地產(chǎn)發(fā)展中的一些問(wèn)題。
開(kāi)發(fā)企業(yè)要實(shí)現創(chuàng )新性發(fā)展
秦虹認為，未來(lái)開(kāi)發(fā)企業(yè)要實(shí)現創(chuàng )新性發(fā)展，需要從以下五方面入手。
第一，實(shí)現以模式創(chuàng )新和產(chǎn)品創(chuàng )新為主的開(kāi)發(fā)。未來(lái)新建住宅還有空間，每年仍有大量新增常住人口，下一步住宅開(kāi)發(fā)企業(yè)需要具備競爭力�！拔磥�(lái)地價(jià)不會(huì )降，勞動(dòng)力成本不會(huì )降，建筑物成本也不會(huì )降，控制成本就成為企業(yè)核心。只有那些開(kāi)發(fā)模式新，資金周轉快速，有獨特產(chǎn)品和很強控制能力的企業(yè)才能在未來(lái)市場(chǎng)上有競爭力�！�
第二，以資產(chǎn)管理為核心的商務(wù)樓宇開(kāi)發(fā)。如果開(kāi)發(fā)企業(yè)能夠掌握資產(chǎn)管理這個(gè)核心，在第三產(chǎn)業(yè)升級快的地方均衡開(kāi)發(fā)寫(xiě)字樓宇，還是有市場(chǎng)空間的。
第三，以改造升級和管理提升為核心開(kāi)發(fā)存量房。
第四，以服務(wù)配套為核心開(kāi)發(fā)養老住居。中國很快進(jìn)入老齡化社會(huì )，下一步企業(yè)可以服務(wù)提升來(lái)打造養老住居，市場(chǎng)前景非常好。
第五，以直接融資為核心的多元化融資。下一步多元化一定是企業(yè)必須把握的發(fā)展戰略，包括產(chǎn)品多元化，業(yè)態(tài)多元化，投資地域多元化，以及資本結構的多元化。
北京房?jì)r(jià)將繼續上漲 核心區將達幾十萬(wàn)
房?jì)r(jià)問(wèn)題一直是老百姓最關(guān)心的熱點(diǎn)話(huà)題，北上廣深四大一線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)無(wú)疑具有風(fēng)向標作用，尤其是北京的房?jì)r(jià)走勢備受關(guān)注，對于2014年北京房?jì)r(jià)，保利房地產(chǎn)副總經(jīng)理、北京公司董事長(cháng)劉平判斷，“北京核心區的房?jì)r(jià)可能漲到(每平米)幾十萬(wàn)元�！�
劉平表示，北京房?jì)r(jià)上漲空間很難用絕對數字去判斷，因為北京從2012年開(kāi)始，土地供應里有50%是用來(lái)建自住型商品房和保障房。房?jì)r(jià)的走勢跟市場(chǎng)變化、地段等因素有關(guān)。
“價(jià)格看地段，如果天安門(mén)附近的話(huà)，房?jì)r(jià)漲到幾十萬(wàn)元一平方米還是有可能的。北京三環(huán)以里和三環(huán)邊上有三年多沒(méi)有供地，好地段的房?jì)r(jià)還是會(huì )漲的�！眲⑵秸f(shuō)。
劉平認為，高房?jì)r(jià)問(wèn)題，實(shí)際上是過(guò)去十年中國經(jīng)濟高速發(fā)展，以及寬松貨幣環(huán)境等因素共同作用導致市場(chǎng)價(jià)格快速增長(cháng)。
“當前的經(jīng)濟已進(jìn)入中速發(fā)展期，需求逐步會(huì )穩定。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的好日子肯定也沒(méi)了，接下來(lái)是怎么把握未來(lái)走勢，做好提前規劃，未雨綢繆�！�
劉平說(shuō)，城市間的差異化越來(lái)越明顯，高房?jì)r(jià)現象主要還是在北、上、廣、深等一線(xiàn)城市和部分二線(xiàn)城市。
“通過(guò)對北京、廣州、上海、南京、廈門(mén)這幾個(gè)地區的調查，我們發(fā)現住房需求缺口最大的還是北京，將來(lái)還會(huì )有房?jì)r(jià)上漲帶來(lái)的壓力和問(wèn)題。同時(shí)確實(shí)有一些三線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)有下跌的現象�！�
“除了地價(jià)外，成本增加也是導致房?jì)r(jià)居高不下的重要原因之一�！眲⑵秸f(shuō)，在房地產(chǎn)企業(yè)成本中，土地、稅費、融資成本占的比例是非常高的。2008年到2013年，地價(jià)的平均漲幅高達16%，高于同期8%的漲幅。
劉平強調，政府對房地產(chǎn)企業(yè)和市場(chǎng)進(jìn)行監管是有必要的，但同時(shí)審批的效率也要再進(jìn)一步提高。他呼吁，政府應該大力發(fā)展房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)融資，通過(guò)加大直接融資來(lái)緩解商品住宅的供求矛盾和房?jì)r(jià)上漲�！胺康禺a(chǎn)直接融資以后，可能投資和投機就降低了，有豐富的金融產(chǎn)品后，投資者沒(méi)有必要都去買(mǎi)房子�！彼J為，這方面中國應借鑒國外的經(jīng)驗。