2014年的房地產(chǎn)市場(chǎng)注定是不平凡的一年。土地市場(chǎng)的火爆，與開(kāi)年之際市場(chǎng)量?jì)r(jià)齊跌的表現為馬年房地產(chǎn)市場(chǎng)奠定了極其“詭異”的基調：在經(jīng)濟持續減速已成定局的情況下，中國房地產(chǎn)將何去何從，中國房?jì)r(jià)對中國宏觀(guān)經(jīng)濟會(huì )造成什么樣的影響?這些都成為決定2014年中國經(jīng)濟好壞的關(guān)鍵性因素。

　　就土地市場(chǎng)而言，2014年開(kāi)年伊始，包括京滬在內的一線(xiàn)城市的土地市場(chǎng)仍然持續了2013年的熱度。1月北京土地市場(chǎng)共成交26宗土地，累計成交金額405.92億，超過(guò)了去年同期的7倍。但與土地市場(chǎng)的火爆冰火兩重天的是，1月北京商品住宅成交僅僅6908套，成交面積74.42萬(wàn)平方米，無(wú)論是環(huán)比，還是同比，都暴跌近50%。在成交暴跌的同時(shí)，北京對高價(jià)樓盤(pán)開(kāi)始解禁，1月份3個(gè)超過(guò)6萬(wàn)元的高價(jià)房獲批，最高者每平方米達到9.5萬(wàn)元，但這些高價(jià)樓盤(pán)的入市，并沒(méi)有帶動(dòng)樓市的回升，一線(xiàn)城市的樓市在經(jīng)歷2013年的瘋漲之后，開(kāi)始陷入了猶豫。

　　與此相對應，在對房?jì)r(jià)未來(lái)的預判上，看空者明顯增多。最近引起最多關(guān)注的言論是中國社科院副院長(cháng)李揚。中國宏觀(guān)經(jīng)濟2014年面臨經(jīng)濟減速、產(chǎn)能過(guò)剩、影子銀行、地方債務(wù)以及房地產(chǎn)等五大風(fēng)險。他認為，隨著(zhù)不動(dòng)產(chǎn)統一登記以及信息聯(lián)網(wǎng)的實(shí)施，住房過(guò)剩問(wèn)題也可能露出水面，金融部門(mén)已經(jīng)在對未來(lái)可能的下跌做準備。同時(shí)，美國加大QE退出力度以及由此引發(fā)的新興市場(chǎng)的動(dòng)蕩更加劇了中國房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)的不確定。春節前后，信托行業(yè)相繼爆出可能違約的信息，如果深究，也和房地產(chǎn)行業(yè)不無(wú)關(guān)系。甚至香港房地產(chǎn)市場(chǎng)的降價(jià)，也引發(fā)了內地輿論關(guān)于房?jì)r(jià)未來(lái)的恐慌。

　　如此種種，已經(jīng)明白無(wú)誤地預示，2014年中國房地產(chǎn)市場(chǎng)絕非很多人樂(lè )觀(guān)的看法，只是簡(jiǎn)單的市場(chǎng)分化：一、二線(xiàn)城市繼續上漲，而供應已經(jīng)過(guò)剩的三、四線(xiàn)及以下城市房?jì)r(jià)下跌。

　　從目前的市場(chǎng)表現看，由于各種因素的影響，中國房地產(chǎn)的預期可能逆轉，并導致整體房地產(chǎn)市場(chǎng)疲軟，房?jì)r(jià)下跌。首先，從過(guò)去十多年房?jì)r(jià)上漲的三大引擎——貨幣超發(fā)、經(jīng)濟快速增長(cháng)以及巨大的住房需求看，最起碼有兩大引擎已經(jīng)趨于熄火：一是貨幣超發(fā)，貨幣超發(fā)盛宴的結束，一方面和中國努力告別貨幣驅動(dòng)投資驅動(dòng)的經(jīng)濟增長(cháng)模式有關(guān)，另一方面和美聯(lián)儲退出之后，全球流動(dòng)性盛宴宣告結束有關(guān)。美國經(jīng)濟復蘇、美元走強意味著(zhù)過(guò)去近20年的流動(dòng)性盛宴已經(jīng)結束，新興市場(chǎng)在未來(lái)至少5年將面臨流動(dòng)性短缺問(wèn)題，這將迫使中國央行被動(dòng)收縮貨幣，對于中國的房地產(chǎn)而言，貨幣的收緊對于快速上漲的房?jì)r(jià)是最致命的。

　　第二，自2012年開(kāi)始，中國經(jīng)濟事實(shí)上已經(jīng)告別了高速增長(cháng)，包括房地產(chǎn)投資在內的增速不可能超常規增長(cháng)。除了這兩個(gè)因素之外，事實(shí)上，從供求關(guān)系而言，筆者在去年就一直強調，就中國房地產(chǎn)的周期而言，需求最旺盛的階段已經(jīng)結束，從總量看，中國城鎮人均居住面積事實(shí)上已經(jīng)超過(guò)了40平方米，住房供求已經(jīng)基本平衡。

　　事實(shí)上，對于中國的房地產(chǎn)而言，房?jì)r(jià)繼續上漲短期倒未必影響宏觀(guān)經(jīng)濟的穩定。我們擔心的是，已經(jīng)極度依賴(lài)房地產(chǎn)的中國經(jīng)濟，能否承擔房?jì)r(jià)下跌的風(fēng)險。一旦房地產(chǎn)預期逆轉，一旦房?jì)r(jià)整體下降，無(wú)論是中國宏觀(guān)經(jīng)濟，還是所有的老百姓，都可能要為房?jì)r(jià)的下降而付出慘重代價(jià)。中國目前的宏觀(guān)經(jīng)濟對于房地產(chǎn)的過(guò)度依賴(lài)也意味著(zhù)，房?jì)r(jià)一旦下跌，中國經(jīng)濟增長(cháng)的日子也必將到頭，為了應對房地產(chǎn)下跌的風(fēng)險，深層領(lǐng)域的改革和結構調整必然要為應付房地產(chǎn)引發(fā)的風(fēng)險而讓路，這是一個(gè)大概率事件。因此，就未來(lái)的房地產(chǎn)政策而言，一定要將未來(lái)房?jì)r(jià)的下跌后政策的應對提上極其重要的地位。要化解房地產(chǎn)風(fēng)險，除了加快土地制度改革等一系列長(cháng)效措施的建設之外，更重要的，高層應該對中國房地產(chǎn)目前的風(fēng)險進(jìn)行全面評估，并做好房地產(chǎn)引發(fā)系統風(fēng)險的政策應對。

　　目前盡管風(fēng)險凸顯的只有三、四線(xiàn)城市，但就全局而言，2014年房?jì)r(jià)預期逆轉的可能極大。就中國經(jīng)濟而言，沒(méi)有比房?jì)r(jià)下跌更大的風(fēng)險了。