在建房地產(chǎn)項目超過(guò)70%的爛尾、存量住房與常住人口的比例達到10∶1、市場(chǎng)銷(xiāo)售跌至冰點(diǎn)、2011年房地產(chǎn)用地面積占全自治區的一半、高峰時(shí)期的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)超過(guò)400多家、常住人口卻只有60多萬(wàn)、新城空置率超過(guò)70%、存量消化需要3-5年，這是鄂爾多斯房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本情況，讓人奇怪的是，這樣畸形的市場(chǎng)在2011年出現破滅跡象后并沒(méi)有急轉直下出現崩盤(pán)，反而出現了趨穩的跡象。這中間有什么奧秘呢?
當然，政府積極介入，并通過(guò)各種手段來(lái)緩解供應過(guò)剩、防范泡沫破滅是房地產(chǎn)這一急速下滑的“超重體”能被托住的重要力量。首先是切斷新增供應，從2012年開(kāi)始，鄂爾多斯市中心城區停止新增房地產(chǎn)用地供應;其次是想盡一切辦法來(lái)消化存量，如向政府和國有企事業(yè)單位定向分配住房、納入住房保障范圍、用作人才安置住房、引進(jìn)外來(lái)企業(yè)(神華、京東方和奇瑞)等;最后就是引入商業(yè)銀行、民間資金，梳理民間借貸鏈條，從增量和存量?jì)蓚�(gè)角度來(lái)盤(pán)活資金，防范金融風(fēng)險的蔓延。
但是，所有出現房地產(chǎn)供應過(guò)剩、泡沫風(fēng)險突出的三四線(xiàn)城市，2012年以來(lái)基本上都采取這些手段，特別是“空城”、“鬼城”問(wèn)題突出的城市。從供求格局看，鄂爾多斯的問(wèn)題遠比其他三四線(xiàn)城市要嚴重得多，但鄂爾多斯并沒(méi)有出現房?jì)r(jià)跌入谷底、不良貸款激增(像溫州)、大規模群體性上訪(fǎng)事件、開(kāi)發(fā)商跑路或斷臂求生等現象，筆者認為，其根源在于鄂爾多斯房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和運行的特殊性。
根據住建部政策研究中心的一份調研報告，鄂爾多斯房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金主要來(lái)自于民間借貸，而非傳統的銀行貸款或信托。截至2011年2月底，鄂爾多斯銀行系統房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額僅有59.7億元，僅占該市房地產(chǎn)投資總規模的16.55%，對銀行杠桿的利用在國內城市應該是最低的。同時(shí)，一般城市商業(yè)銀行的信貸總額占當地GDP的比例平均在130%，而鄂爾多斯2010年末全市金融機構各項貸款余額只有同期GDP的50%。2006～2011年，該市民間投資占全社會(huì )固定資產(chǎn)投資的平均比例59.52%，可見(jiàn)當地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對民間資金的依賴(lài)程度。
鄂爾多斯民間資金首先來(lái)源于煤炭，歷史性的機遇就是2003年以來(lái)煤價(jià)井噴式上漲(每噸從2003年的250元上漲到2008年的每噸470多元)。有巨額儲量(占全國1/6)的支撐，煤價(jià)快速上漲帶動(dòng)煤炭產(chǎn)量也出現井噴式暴增(從2003年的0.56億噸迅速增加到2011年的5.88億噸，占全國的20%)，這對鄂爾多斯來(lái)說(shuō)無(wú)疑是“天上掉下個(gè)大餡餅”，也迅速為煤炭相關(guān)利益人群積累了原始資本，同時(shí)也讓當地居民或因參與煤礦開(kāi)發(fā)、或因煤礦開(kāi)發(fā)搬遷而普遍富了起來(lái)，形成了第一筆民間資金。這部分資金一部分繼續涌入煤炭行業(yè)(擴大產(chǎn)能、技術(shù)改造)，一部分進(jìn)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。而機緣巧合的是，鄂爾多斯在2001年撤盟設市，從此有了獨立的財政要求和更強的經(jīng)濟增長(cháng)動(dòng)機。在煤價(jià)上漲、產(chǎn)量激增的情況下，自主開(kāi)發(fā)的煤炭行業(yè)對地方政府財政貢獻率迅速超過(guò)了50%。2011年，鄂爾多斯的人均財政收入達到3.98萬(wàn)元/人，10年增長(cháng)了28.43倍，分別是北京和上海的2.67倍和2.72倍。
地方政府有了錢(qián)，就開(kāi)始了大規模的舊城改造、新城建設，而高額拆遷補償又產(chǎn)生了巨大的紅利，這使得鄂爾多斯的常住居民富得流油，這種富裕不僅達到暴富的程度(人均GDP超過(guò)香港)，而且是在一夜之間發(fā)生的，用“天上掉餡餅”來(lái)形容一點(diǎn)都不過(guò)分。富裕起來(lái)的老百姓是民間借貸資金的第二個(gè)主要來(lái)源，涉及該市大多數中高收入者。而資金量的大規模集中，加上城市拆遷的紅利，對房?jì)r(jià)形成了巨大推動(dòng)力，該市房?jì)r(jià)從2005年每平方米的1000元左右迅速上漲到2010年的8000元-10000元。由于當地產(chǎn)業(yè)結構單一，投資渠道很有限，從煤炭暴富的民營(yíng)企業(yè)和從煤炭、拆遷中暴富的居民家庭，紛紛投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和購置，甚至是掃大街的當地戶(hù)籍居民也擁有一兩套房。
因此，房地產(chǎn)是民營(yíng)企業(yè)和當地居民儲藏財富的一種工具，也就是說(shuō)一夜暴富形成的財富從現金變成了房子。在鄂爾多斯，經(jīng)營(yíng)煤炭、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、民間借貸三者之間并沒(méi)有很清晰的界限。而且煤炭?jì)r(jià)格上漲、城市建設所產(chǎn)生的溢價(jià)收益，在企業(yè)、政府和老百姓之間形成了一個(gè)分享的鏈條。出問(wèn)題的房地產(chǎn)公司，多數是單純以高成本民間借貸來(lái)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的民營(yíng)企業(yè)。據筆者調查，即便這些企業(yè)出了問(wèn)題，債主也一般不會(huì )步步相迫，而是與開(kāi)發(fā)商共渡難關(guān)，于是跑路和上訪(fǎng)的就很少，這或許與一夜暴富有關(guān)，也與西北人的豪爽的性格有關(guān)。但凡主業(yè)是能源開(kāi)發(fā)企業(yè)(如伊泰、億立、鄂爾多斯)，或有土地資源優(yōu)勢(面積大、跨若干年開(kāi)發(fā)和土地價(jià)格低廉)的開(kāi)發(fā)企業(yè)(如當地的方正地產(chǎn))，事實(shí)上并未受到多大的沖擊。由于能源始終面臨著(zhù)強大的國內需求，而以煤礦抵押也讓這些企業(yè)在信貸或資本市場(chǎng)上籌資也有優(yōu)勢，因此，這類(lèi)房地產(chǎn)項目對于民間資金的依賴(lài)很少，筆者所參觀(guān)的這些企業(yè)開(kāi)發(fā)的項目，很少有降價(jià)的。這就是即便成交停滯，鄂爾多斯房?jì)r(jià)也不會(huì )大幅度下跌的原因，甚至還有上漲。這與溫州房?jì)r(jià)連續20多個(gè)月下跌完全不同，因為溫州開(kāi)發(fā)或炒作房地產(chǎn)的民間資金來(lái)源于低端制造業(yè)，處于前所未有的困難期。而民間借貸出了問(wèn)題后，這些企業(yè)就必須要斷臂求生(如降價(jià)或賣(mài)項目)來(lái)償還借款，故溫州民營(yíng)企業(yè)的跑路問(wèn)題、民間上訪(fǎng)問(wèn)題也更加突出。
另外，當地居民大量購置房子后也選擇空置，當地沒(méi)有租賃市場(chǎng)，房?jì)r(jià)上漲或下跌對于他們來(lái)說(shuō)也沒(méi)有太多意義，而且前期投資(入股煤礦、民間借貸或北京等地購房)也讓他們足夠富裕，再說(shuō)財富本來(lái)就是一夜來(lái)的，并非是自己辛勤賺來(lái)的，因此2011年房?jì)r(jià)快速下跌后，市場(chǎng)上并沒(méi)有出現大規模拋售等現象。
由此看，鄂爾多斯房地產(chǎn)本質(zhì)上是短期內暴富的一群人儲藏財富的場(chǎng)所，參與人基本上都是有錢(qián)人，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和購置是“有錢(qián)人玩的游戲”，房?jì)r(jià)和成交量的漲跌沒(méi)有太多的負面效應，這個(gè)市場(chǎng)也因此具有較強的封閉性或個(gè)案特征。