樓市是美國經(jīng)濟的主要引擎，通常也是一個(gè)家庭的最大單筆資產(chǎn)和開(kāi)銷(xiāo)，因此直接反應并影響消費者信心。如果把購房、租房、裝修、維護等都包括在內，美國消費者一年在樓市上的支出總額約為兩萬(wàn)億美元，而由樓市催生出的建筑、銀行、汽車(chē)、零售和通訊等相關(guān)產(chǎn)業(yè)又可以產(chǎn)生上千億美元。
美國大型企業(yè)研究會(huì )下屬的無(wú)傾向性、非盈利智庫需求研究所(The Demand Institute)近期發(fā)布的研究報告顯示，過(guò)去兩年美國房?jì)r(jià)呈兩位數的增長(cháng)并不代表未來(lái)房?jì)r(jià)的走勢。盡管凱斯-席勒20個(gè)大城市房?jì)r(jià)指數在2012年1月至2013年11月之間增長(cháng)了21%，但這主要是受投資者購買(mǎi)大量廉價(jià)房用來(lái)迎合租房需求增加的推動(dòng)。
該報告預計，未來(lái)五年，美國房?jì)r(jià)的增速將放緩。2015年至2018年，隨著(zhù)供需進(jìn)入持續平衡，預計美國現有的單戶(hù)家庭住宅中間價(jià)將以平均每年2.1%的速度增長(cháng)。
美國住宅建筑作為經(jīng)濟和就業(yè)的支柱整體在增加。前些年，住宅建筑增長(cháng)受單戶(hù)家庭房屋拉動(dòng)。但美國人口普查局的數據顯示，去年，美國有將近100萬(wàn)的新住宅開(kāi)工，其中30.8%是用于出租的多戶(hù)家庭公寓樓，該比例創(chuàng )上世紀70年代中期有數據以來(lái)的最高水平。
公寓建筑的增加反映出以下幾個(gè)趨勢：首先，抵押貸款依然緊縮；其次美國人的工資增長(cháng)緩慢、一些人的學(xué)生債務(wù)負擔大，這就使原本想買(mǎi)房的人最終選擇了租房。與此同時(shí)，隨著(zhù)美國就業(yè)市場(chǎng)的改善，大量年輕人從父母家中搬出來(lái)并組建自己的家庭，進(jìn)一步增加租房需求。
即將從美國北卡羅來(lái)納大學(xué)克南-弗拉格勒商學(xué)院畢業(yè)的學(xué)生路易斯對記者說(shuō)，他已在美國一家大型投資管理公司找到工作，將從學(xué)校所在的北卡羅來(lái)納州的羅利搬到賓夕法尼亞州的費城�！爱厴I(yè)后我會(huì )租房子住，買(mǎi)房子要等到結婚安定了再說(shuō)�！甭芬姿惯�介紹說(shuō)，目前美國大多數城市的主要住宅類(lèi)型是單戶(hù)家庭住宅，而對于一個(gè)剛畢業(yè)工作不久的單身上班族來(lái)說(shuō)，貸款買(mǎi)這么大的房子不現實(shí)也沒(méi)必要。
盡管建筑商們認定今年有更多千禧年的一代要離開(kāi)家，但業(yè)內人士認為，年輕人不可能前一天找到工作第二天就買(mǎi)房，年輕人就業(yè)狀況的改善意味著(zhù)今年有更多租房人群，而首次購房者數量不會(huì )出現激增。
短期租房需求的增長(cháng)與長(cháng)期人口特征趨勢相結合，預計將使美國住房建筑繼續傾向于多戶(hù)家庭住宅，不管是帶花園的小公寓樓還是高層公寓樓。
堪薩斯城聯(lián)邦儲備銀行經(jīng)濟學(xué)家喬丹·拉帕波特預計，單戶(hù)家庭住宅建筑量會(huì )觸頂，新的單戶(hù)住宅建筑量將達到房地產(chǎn)繁榮前的約每年130萬(wàn)套的水平。相比之下，多戶(hù)家庭住宅建筑量將增至每年55萬(wàn)套，是目前的二倍。
盡管如此，需求研究所的報告顯示，到2018年，房屋所有權不會(huì )高于所有房屋持有人的65.5%，而房地產(chǎn)泡沫高峰時(shí)該比例為69%。一部分原因是經(jīng)濟衰退期間大量的法拍屋，另一部分原因是未來(lái)五年新組建的家庭中，受到財務(wù)方面約束，很大比例的家庭仍需要租房。