美國兩大抵押貸款公司房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie
Mac)的股價(jià)近期暴跌。3月11日，兩公司股票盤(pán)中重挫40%上下，3月12日，繼續重挫約15%。此后幾天，跌勢稍微企穩。
導致“兩房”股價(jià)重挫的原因是，美國參議院金融委員會(huì )擬定的立法草案，將逐步關(guān)閉政府所有的抵押貸款公司，取而代之以新的政府所有的再保險公司一定的權益，將強制民間貸款公司持有再保險公司一定的權益，承擔至少10%的抵押貸款債務(wù)第一損失，政府將只會(huì )在民間債權人承擔損失后提供一定的幫助。
其實(shí)早在2011年初，就傳出白宮計劃關(guān)閉“兩房”的消息，認為“兩房”是金融危機的禍首，自身也在危機中遭受重創(chuàng )，難以為繼。只是由于“太大而不能倒”的原因，美國政府在金融危機中給予了救助，使得“兩房”在危機后得以喘息和恢復。去年6月，由弗吉尼亞民主黨人馬克·華納和田納西州共和黨人鮑勃·柯克牽頭提交了要求終結政府持有“兩房”的議案。隨即，獲得參議院銀行委員會(huì )另外六名兩黨議員的支持的參議院團體，也提交了一項要求徹底改革美國的房地產(chǎn)金融體系的計劃，內容包括逐步縮減直到關(guān)閉政府支持的房貸公司，而改由私人資本來(lái)接手，并在未來(lái)五年內向市場(chǎng)注入更多私人資本。
如果從現實(shí)狀況來(lái)說(shuō)，美國尚沒(méi)有關(guān)閉“兩房”的必要。2008年美國金融危機爆發(fā)，美國政府向“兩房”提供了1875億美元的援助金。相當長(cháng)時(shí)間以來(lái)，“兩房”股價(jià)始終徘徊在一美元下方，最低時(shí)每股價(jià)格還不及0.25美元，成了“仙股”。2010年6月16日，美國聯(lián)邦住房金融局發(fā)表聲明，要求“兩房”股票從紐交所退市，轉入OTCBB市場(chǎng)交易。而到了本月，“兩房”股票最高價(jià)又達到了5至6美元，比最低時(shí)漲了2000%以上，居然又成了“神股”。從“仙股”到“神股”，也許正可以視之為美國政府的救市業(yè)績(jì)，視為美國走出危機步入復蘇的標志。
但為什么美國政府不再趁熱打鐵，繼續增加在房地產(chǎn)金融等領(lǐng)域的干預和權力，而要功成身退了呢?白宮此舉，既有歷史的考量，也是現實(shí)的需要，更有將市場(chǎng)的東西交給市場(chǎng)來(lái)辦的原則的秉持。
房利美成立于1938年，起初的目的是為了增加抵押貸款資金的流動(dòng)性，降低購房成本，為窮人購買(mǎi)房屋提供只被授權購買(mǎi)經(jīng)過(guò)聯(lián)邦住宅管理局擔保的抵押貸款的服務(wù)。
但到了1968年房利美改組成為私營(yíng)公司后，其職責范圍被擴大到了購買(mǎi)未經(jīng)聯(lián)邦住宅管理局擔保的抵押貸款。房地美則在1970年由國會(huì )授權組建�！皟煞俊钡穆氊�，是購買(mǎi)市場(chǎng)上的抵押貸款，這樣商業(yè)銀行和其他貸款機構就會(huì )積極從事房屋信貸業(yè)務(wù)，而那些收入較低的較窮的人也能得到房屋貸款。
由上述歷史可知，“兩房”具有深厚的政府背景，能享受特殊的權利，包括可免交各種聯(lián)邦及州政府的稅收，并且享受美國財政部提供的各為22.5億美元的信貸支持。由于政府的隱形擔保，“兩房”的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險顯著(zhù)降低，但事實(shí)上“兩房”的經(jīng)營(yíng)方式很激進(jìn)，尤其“兩房”的CEO和員工為了追求業(yè)績(jì)，以爭取高額獎金和分紅，有時(shí)往往會(huì )突破底線(xiàn)�！皟煞俊钡倪@種業(yè)績(jì)追求，造成了美國一些地方的買(mǎi)房零首付現象。在2007年2月美國的次級貸款危機爆發(fā)時(shí)，有數據顯示，“兩房”持有的抵押貸款總額超過(guò)5萬(wàn)億美元，超過(guò)約9萬(wàn)億美元的美國全部抵押貸款的一半。這在房屋價(jià)格上漲時(shí)皆大歡喜，一旦房屋價(jià)格下行，泡沫破滅時(shí)，勢必將傷害一大片。2008年的金融危機就是這么來(lái)的。
所以，“兩房”股價(jià)大幅度回升時(shí)，正是美國政府抽身的好時(shí)機。
當然，美國政府選擇在“兩房”股價(jià)回穩時(shí)抽身，還有財政壓力的現實(shí)考量。在2008年金融危機時(shí)，美國政府不得不籌集巨資援助那些金融巨頭，但是那些金融巨頭們行事方式包括大手腳分獎金的習慣不改，致使美國政府的援助政策飽受批評。眼下，奧巴馬政府的財力還不比上金融危機時(shí)期，恢復財政收支平衡的時(shí)間還遙遙無(wú)期，如果“兩房”再一直“國有化”下去，一旦未來(lái)再次陷入困境，美國政府將不得不救，但很可能已無(wú)力再救。據美國財政部3月13日公布的數據，2014財年前5個(gè)月，美國聯(lián)邦政府財政赤字總額為3770億美元。雖然同比下降，但公共債務(wù)還在上升。美國債務(wù)上限一直在突破，不斷地成為美國經(jīng)濟發(fā)展的障礙。所以，抽身“兩房”，此其時(shí)也。
更重要的是，美國政府從“兩房”抽身，正是還原市場(chǎng)功能的本質(zhì)體現，會(huì )增加美國房地產(chǎn)和金融市場(chǎng)的效率，有助于美國經(jīng)濟的平穩增長(cháng)。住房、金融市場(chǎng)的東西，還是由市場(chǎng)來(lái)決定最好。如果當初沒(méi)有美國政府的隱形擔保和各種優(yōu)惠資助，美國的次級貸款不可能膨脹到那么高危的水平，2008年慘烈的金融和經(jīng)濟危機或可得以避免或大大降低強度。當然，美國政府撤出“兩房”，“兩房”的風(fēng)險驟然上升，所以股價(jià)暴跌;“兩房”的債券風(fēng)險也隨之大幅上升，“兩房”的股東和債權人，損失較大。