三四線(xiàn)城市樓市加速“擠泡沫”的同時(shí)，被各界一直看好的一二線(xiàn)城市，近期也出現了部分樓盤(pán)降價(jià)的案例和相關(guān)報道�？偨Y媒體的報道和筆者的實(shí)地調查，近期從杭州開(kāi)始，已經(jīng)有包括杭州、南京、成都和廣州等多個(gè)重點(diǎn)一二線(xiàn)城市被爆出樓盤(pán)降價(jià)的問(wèn)題。這種市場(chǎng)走勢多少有點(diǎn)出乎政府、開(kāi)發(fā)商和市場(chǎng)的預料。因為，在去年年底，政府還在加碼重點(diǎn)城市的調控，今年“兩會(huì )”上分類(lèi)調控的提出，意味著(zhù)對重點(diǎn)城市的壓制性措施依舊不會(huì )松動(dòng)，而開(kāi)發(fā)商高價(jià)拿地的熱情一直延續到今年。同時(shí)，2013年底機構的策略報告也對今年一二線(xiàn)城市普遍看好(盡管不會(huì )像2013年式的火爆)。那么，一二線(xiàn)城市降價(jià)的“內情”是什么?資金鏈倒逼，還是策略性使然，是否會(huì )在資金收緊、按揭停貸和影子銀行融資到期的沖擊下成為趨勢?對未來(lái)市場(chǎng)走勢、政策走勢的影響有多大，這些都需要我們仔細去分析。
去年市場(chǎng)透支了未來(lái)需求
今年前兩個(gè)月，中國指數研究院檢測的43個(gè)重點(diǎn)城市中，有超過(guò)8成的城市成交量環(huán)比下跌，北京、上海、天津和杭州等重點(diǎn)城市跌幅在30%-60%不等。3月樓市是傳統的“小陽(yáng)春”，但今年并沒(méi)有如期到來(lái)，而是延續著(zhù)1-2月份的疲軟走勢。3月份前兩周，光大證券重點(diǎn)監測的42個(gè)城市的成交量連續兩周下跌，這是2009年以來(lái)，首次在3月份第二個(gè)整周成交出現環(huán)比下降�？傮w而言，市場(chǎng)疲軟的氛圍到目前為止沒(méi)有明顯的改觀(guān)。
應當看到，當前這種疲軟的市場(chǎng)走勢，是去年四季度以來(lái)的回調的延續，主要原因是2013年市場(chǎng)快速上漲后的調整，具有必然性。在2012年高基數的基礎上，全國商品住房成交量在2013年的增幅超過(guò)了20%。重點(diǎn)城市盡管新建商品住房成交增速為14%，但占總成交量50%左右的二手住房成交量增幅在40%左右，創(chuàng )2009年擴大內需以來(lái)的新高，上海二手房成交量甚至超過(guò)了2009年的水平。而且，重點(diǎn)城市新建商品住房和二手住房?jì)r(jià)格的同比增幅分別達到15%和30%左右。2013年市場(chǎng)“過(guò)旺”多少透支了未來(lái)的需求。在2013年底重點(diǎn)城市政策加碼、按揭貸款緊縮一直延續到今年一季度、三四線(xiàn)城市樓市過(guò)剩風(fēng)險影響等情況下，市場(chǎng)整體呈現調整氛圍也就不奇怪了。
樓市降價(jià)從三四線(xiàn)城市蔓延到一二線(xiàn)城市，多為不實(shí)報道。三四線(xiàn)城市樓市降價(jià)潮，甚至是諸如近日所報道的秦皇島樓市“6折甩賣(mài)潮”確有其事，未來(lái)出現類(lèi)似現象的城市應該還會(huì )有。但是，一二線(xiàn)城市降價(jià)則僅為個(gè)別案例，除杭州因供應過(guò)大，引發(fā)郊區部分樓盤(pán)降價(jià)而不具有代表性(杭州市場(chǎng)一向波動(dòng)比較大)，報道的其他城市所出現降價(jià)現象，有的是策略性的尾盤(pán)銷(xiāo)售，目的是為了回籠資金，畢竟區域性市場(chǎng)有季度銷(xiāo)售任務(wù)的考核，考核的參照就是2013年一季度的成交規模;有的則是拿出少量(20-30套)房子做優(yōu)惠以達到為開(kāi)盤(pán)蓄客的目的，為未來(lái)銷(xiāo)售做準備。
決定房?jì)r(jià)是否下降有兩個(gè)因素
從歷史來(lái)看，決定房企是否降價(jià)的因素有兩個(gè)，最關(guān)鍵的是是否存在資金鏈壓力，庫存是否存在消化壓力也是一個(gè)因素。2013年，開(kāi)發(fā)商到位資金同比增長(cháng)近3成，銷(xiāo)售回款占比近50%，整體來(lái)看不存在降價(jià)銷(xiāo)售以緩解資金鏈的問(wèn)題;從庫存來(lái)看，根據中國指數研究院的監測，20個(gè)重點(diǎn)城市庫存量消化周期在10個(gè)月左右，遠低于2009年和2012年樓市兩次調整時(shí)期的庫存消化周期。值得注意的是，由于2012年以來(lái)樓市超預期回暖，特別是2013年的火爆更是超出預期，有的開(kāi)發(fā)商市場(chǎng)策略(拿地、融資)偏激進(jìn)，在調整期出現降價(jià)的現象并不奇怪。但總的來(lái)說(shuō)，降價(jià)也僅僅是個(gè)別開(kāi)發(fā)商、個(gè)別樓盤(pán)的市場(chǎng)行為，并不具有普遍性，也并非是開(kāi)發(fā)商整體“以?xún)r(jià)換量”銷(xiāo)售策略的應用，不值得過(guò)分炒作。
今年以來(lái)宏觀(guān)經(jīng)濟數據較為“疲弱”，而前兩個(gè)月樓市新開(kāi)工同比下降27%，住宅新開(kāi)工同比更是下降了30%，這可能會(huì )使得目前表現平穩的開(kāi)發(fā)投資(占固定資產(chǎn)總投資的25%左右)在今年后續幾個(gè)月出現回落，對于宏觀(guān)經(jīng)濟走勢的沖擊不言而喻。今年“兩會(huì )”上，管理層在政府工作報告中也指出，宏觀(guān)政策走向將以“增長(cháng)和就業(yè)不能越出下限”為基準，這意味著(zhù)如果一季度經(jīng)濟數據之不理想超出管理層容忍界限，不排除樓市“分類(lèi)調控”的政策在實(shí)施上的重點(diǎn)向防止樓市過(guò)剩風(fēng)險和泡沫傾斜，相應在貨幣政策上也會(huì )出現微調。
從樓市走向來(lái)看，成交量在一季度繼續低迷應該是大概率事件，全國樓市成交量增幅將在-1%左右，重點(diǎn)城市成交量將回落20%左右;價(jià)格將基本處于僵持的態(tài)勢，三四線(xiàn)城市整體將繼續低迷，甩賣(mài)現象將時(shí)有發(fā)生，一二線(xiàn)城市價(jià)格漲幅將回落。前兩個(gè)月，全國土地成交金額下滑幅度大于土地成交面積下滑幅度，住宅成交金額下滑幅度也大于住宅成交面積下滑幅度，這意味著(zhù)住宅用地價(jià)格和住宅價(jià)格都出現了下降的跡象(而不是趨勢)。這種跡象是否會(huì )演化為趨勢，目前來(lái)看還沒(méi)有發(fā)生。
未來(lái)樓市分化趨勢明顯
未來(lái)需要觀(guān)察后續推盤(pán)情況和市場(chǎng)濃厚的觀(guān)望氛圍是否會(huì )在3月下旬和4月份改觀(guān)。2012年以來(lái)，房地產(chǎn)新開(kāi)工和拿地的恢復，會(huì )在今年逐步形成供應，這對于2013年末開(kāi)始增長(cháng)的庫存來(lái)說(shuō)是一個(gè)不小的壓力，但主動(dòng)權在開(kāi)發(fā)商和地方政府手中。觀(guān)望氛圍在目前來(lái)看還沒(méi)有緩解，而媒體不實(shí)的報道也有繼續加重這種氛圍的可能，但從部分樓盤(pán)降價(jià)效果來(lái)看，無(wú)論對于銷(xiāo)售，還是對于消費者，都起到了很好的效果。也就是說(shuō)，目前很難觀(guān)察到供求關(guān)系趨勢性的走勢。
后續這種供求關(guān)系的演變，與按揭貸款收緊的問(wèn)題是否能夠緩解、4月份到期房地產(chǎn)企業(yè)融資(主要是信托)償還對資金鏈的沖擊有多大，以及一季度經(jīng)濟數據等驅動(dòng)因素密切相關(guān)。因此，當前是樓市未來(lái)走向的一個(gè)重要的窗口期，不管是市場(chǎng)走向還是政策走向，都是如此。但總體而言，就今年來(lái)看，重點(diǎn)城市如果出現調整也是微幅的調整，三四線(xiàn)城市將在低位保持僵持的態(tài)勢。未來(lái)，樓市分化的趨勢會(huì )越來(lái)越明顯，一線(xiàn)城市會(huì )重新步入上升的態(tài)勢，三四線(xiàn)城市取決于新型城鎮化推進(jìn)的效果。