當前我國宏觀(guān)經(jīng)濟調控的一個(gè)突出特征，就是堅持底線(xiàn)思維。具體來(lái)說(shuō)，以物價(jià)上漲不超過(guò)預期目標為上限，以經(jīng)濟增速不跌出保證就業(yè)的最低增速為下限。應該看到，在經(jīng)濟周期與經(jīng)濟轉型期相互疊加時(shí)，我國宏觀(guān)經(jīng)濟金融運行存在較大的不確定性。而堅持底線(xiàn)思維，就是要在各種不確定性中尋找改革的行為空間集，這不僅是穩妥推進(jìn)改革的必然要求，也在為順利實(shí)現改革任務(wù)目標奠定堅實(shí)的基礎。否則，在我國這樣一個(gè)經(jīng)濟總量和人口總量龐大的國家容易出現顛覆性錯誤。一旦出現，則會(huì )真實(shí)改變我國經(jīng)濟社會(huì )運行軌跡，造成無(wú)法彌補的巨大損害。
在分類(lèi)調控制的基礎上，堅持底線(xiàn)思維，對于房地產(chǎn)調控而言，就是確定地方政府房地產(chǎn)調控的行為空間，從而向社會(huì )傳遞正確的信號。特別是眼下在部分城市樓市出現降價(jià)銷(xiāo)售，樓市正面臨轉折的關(guān)頭，底線(xiàn)思維尤為重要。今天，房地產(chǎn)是中國經(jīng)濟增長(cháng)的一大支柱，2013年房地產(chǎn)占了我國GDP的16%、固定資產(chǎn)投資的33%、新增貸款的26%和政府收入的39%，如果房地產(chǎn)急劇放緩，在目前的經(jīng)濟格局下，沒(méi)有適合的替代力量來(lái)支撐經(jīng)濟增長(cháng)，而這些年來(lái)的實(shí)踐已證明，任何應對房地產(chǎn)急劇調整的政策可能都是無(wú)效的。
不能不說(shuō)，過(guò)去相當長(cháng)的時(shí)間內，之所以我國對房地產(chǎn)多輪調控始終達不到應有的效果，調控目標不清晰是個(gè)重大原因。將房?jì)r(jià)上漲幅度列為調控目標，是近幾年中央政府明確提出的要求。而過(guò)去一個(gè)標準的提法，是要抑制房?jì)r(jià)“過(guò)快”上漲。但究竟是怎樣的房?jì)r(jià)上漲幅度算“過(guò)快”，官方文件里既沒(méi)有說(shuō)明，具體實(shí)施細則也從未言及，因而在實(shí)踐中較難通過(guò)文件精神傳達向社會(huì )傳遞清晰的信號。即使過(guò)去一年不少地方政府將房?jì)r(jià)上漲幅度不低于居民收入增幅作為調控目標，但由于以一個(gè)尚不確定的經(jīng)濟指標為參考，也在相當程度上影響了房地產(chǎn)調控的嚴肅性�？紤]到我國地方政府債務(wù)增長(cháng)和地方經(jīng)濟發(fā)展對土地出讓收入依賴(lài)程度的加深，房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)主體也很難真正相信房地產(chǎn)調控目標會(huì )實(shí)現。事實(shí)上，過(guò)去一年，有相當多地方政府的房地產(chǎn)調控目標并未達成。其中的原因有很多，但不容忽視的是，缺乏房地產(chǎn)調控一個(gè)清晰的底線(xiàn)，則是引發(fā)房地產(chǎn)市場(chǎng)預期紊亂、相當程度上導致調控目標落空的重要原因之一。
房地產(chǎn)調控底線(xiàn)需要以合理房?jì)r(jià)為基礎確定。目前看，以房屋租售原理為基礎的房地產(chǎn)定價(jià)，是一個(gè)普遍被接受的理論。所謂房屋租售原理，是指房?jì)r(jià)與租金比值超過(guò)一定比例時(shí)，將使住房需求向住房租金市場(chǎng)轉移;反之，則向住房交易市場(chǎng)轉移。這樣的互補，在市場(chǎng)中不停地博弈。顯而易見(jiàn)，通過(guò)住房租賃市場(chǎng)和住房交易市場(chǎng)之間相互轉換基礎上的房屋租售原理，已經(jīng)充分考慮了市場(chǎng)投資因素和住房供求狀況，在一定程度上反映了住房的較為合理的價(jià)值。由于住房租賃市場(chǎng)需求方主要代表了中等收入以下群體的住房需求，因而住房租金價(jià)格要受到這些人群收入狀況的制約，因而能對合理房?jì)r(jià)形成一定的支撐和制約。再進(jìn)一步說(shuō)，住房租金由市場(chǎng)形成，地方政府可以據此精確計算出城市每一個(gè)地段的合理房?jì)r(jià)。因此，在合理房?jì)r(jià)基礎上，綜合考慮到房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對地方經(jīng)濟增長(cháng)的支持和市場(chǎng)需求狀況，應能確定房?jì)r(jià)上漲幅度的上限。同時(shí)，也能在合理的房?jì)r(jià)基礎上，確定房?jì)r(jià)下跌幅度作為房?jì)r(jià)調控下限，以避免房?jì)r(jià)劇烈下跌對宏觀(guān)經(jīng)濟金融造成破壞性影響。
房地產(chǎn)調控底線(xiàn)需要有效的政策措施與手段為支撐�？紤]到房地產(chǎn)市場(chǎng)更容易形成資產(chǎn)價(jià)格泡沫，且涉及社會(huì )有限資源分配，以限購和限貸為主要特征的行政調控措施依然不可或缺，致使需要輔以差異化的市場(chǎng)調節手段。地方政府不妨考慮在每年初向社會(huì )公布當年的城市合理房?jì)r(jià)區間，每個(gè)地段都可以查詢(xún)到相應房?jì)r(jià)范圍。這樣一來(lái)，就向社會(huì )清晰無(wú)誤地傳遞出地方政府房地產(chǎn)調控的底線(xiàn)。如果住房市場(chǎng)交易價(jià)格超出合理房?jì)r(jià)上限，那么地方政府就可以采取大幅提高住房交易環(huán)節稅收，抑制住房交易價(jià)格繼續上升。如果住房市場(chǎng)交易價(jià)格跌出合理房?jì)r(jià)下限，那么地方政府就可通過(guò)減免住房交易環(huán)節稅收，或采取地方政府托市的辦法，避免房?jì)r(jià)繼續下跌。合理房?jì)r(jià)上限與下限的社會(huì )明示或公告，可以有效引導房地產(chǎn)市場(chǎng)供求雙方在地方政府確定的合理房?jì)r(jià)運行范圍內行事。
與鑒于當前的房地產(chǎn)市場(chǎng)已出現了預期分化的趨勢，底線(xiàn)思維顯得尤其迫切。年初以來(lái)，隨著(zhù)我國香港部分大型地產(chǎn)商降價(jià)銷(xiāo)售，杭州樓市出現強烈調整信號，以及商業(yè)銀行對房地產(chǎn)業(yè)融資收緊的傳聞，已在很大程度上改變了此前市場(chǎng)強烈的房?jì)r(jià)上漲預期，市場(chǎng)銷(xiāo)售量也有較大幅度下降。據中原地產(chǎn)研究中心對全國主要54個(gè)城市新建商品住宅簽約套數的統計，2月銷(xiāo)售量同比下降13.8%，環(huán)比1月下降35%左右。據國家統計局此前發(fā)布的70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)數據，今年1月，北京二手房?jì)r(jià)格20個(gè)月以來(lái)首次環(huán)比下跌。這些情況表明，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)運行正面臨兩難境地，特別需要底線(xiàn)思維的托底與支撐。一方面，如果房?jì)r(jià)繼續高位上漲，那么將在未來(lái)形成更大程度的資產(chǎn)價(jià)格泡沫，那已經(jīng)是實(shí)體經(jīng)濟所不能承擔;另一方面，若房地產(chǎn)價(jià)格出現崩盤(pán)，就無(wú)法避免泡沫破裂風(fēng)險迅速傳導到地方政府債務(wù)和金融體系，將對實(shí)體經(jīng)濟產(chǎn)生巨大破壞性影響，甚至有可能會(huì )引發(fā)區域性或系統性風(fēng)險。
為維持房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩定運行，需要盡快明確房地產(chǎn)市場(chǎng)的調控底線(xiàn)，確定地方政府可以接受的合理房?jì)r(jià)上限，以及能夠承擔的合理房?jì)r(jià)下限，從而向社會(huì )明確無(wú)誤地傳遞清晰信號，并引導社會(huì )合理房?jì)r(jià)預期有序形成。