寧波地產(chǎn)界曾經(jīng)的大佬興潤置業(yè)，日前因資金鏈斷裂轟然倒塌。這家房企留下超過(guò)35億元的巨額債務(wù)，其中銀行欠貸24億元，非法吸收公眾存款7億多元。興潤置業(yè)因地價(jià)下跌導致資產(chǎn)嚴重縮水，進(jìn)而資金鏈斷裂。事件爆發(fā)以來(lái)，國內媒體持續關(guān)注，“興潤置業(yè)”在一定程度上已被視為中國樓市的風(fēng)險預兆。結合其他不利因素，甚至有市場(chǎng)人士擔憂(yōu)，2008年的樓市調整是否會(huì )重來(lái)。
這起個(gè)案首先反映出三四線(xiàn)城市中小房企的生存狀況。這類(lèi)房企負債比率高、銷(xiāo)售能力弱，資金鏈十分脆弱。近年來(lái)，鄂爾多斯、溫州、常州等不少三四線(xiàn)城市樓市成交低迷，商品房開(kāi)發(fā)過(guò)剩。去年底，業(yè)界開(kāi)始激辯中國樓市冰山是否已傳出“咔嚓聲”。當時(shí)的一些觀(guān)點(diǎn)認為，冰山的“裂痕”主要出現在三四線(xiàn)城市。但是，房?jì)r(jià)“裂痕”蔓延的速度似乎超過(guò)預期，目前一二線(xiàn)城市房?jì)r(jià)都出現松動(dòng)跡象。2014年年初，杭州部分樓盤(pán)率先甩賣(mài)清倉，之后廣州等城市也傳出降價(jià)消息。而本周，北京萬(wàn)科某項目開(kāi)盤(pán)售價(jià)大幅低于市場(chǎng)預期10%以上。如此背景下，各地購房者觀(guān)望情緒愈發(fā)濃厚，今年3月市場(chǎng)上沒(méi)有出現預期中的“小陽(yáng)春”。
房?jì)r(jià)只是房地產(chǎn)行業(yè)的“面子”，作為資金密集型行業(yè)，“錢(qián)”才是它的“里子”。由于前期宏觀(guān)調控，銀行信貸無(wú)法滿(mǎn)足房企需求，近年來(lái)，房企通過(guò)信托產(chǎn)品大量融資。數據顯示，今年房地產(chǎn)信托到期規模近2500億元。去年地產(chǎn)信托到期規模近2000億元，受調控政策影響，一些房企已經(jīng)支持不住，導致8個(gè)房地產(chǎn)類(lèi)信托出現兌付危機。今年前三月，各地樓市價(jià)格還能勉強撐住，但成交量都是同比大幅萎縮。沒(méi)有成交量，就沒(méi)有資金回籠，這讓“錢(qián)緊”的地產(chǎn)商情何以堪，也讓市場(chǎng)更加擔憂(yōu)巨額地產(chǎn)信托能否如期兌付。
令市場(chǎng)不安的消息進(jìn)一步傳來(lái)。近日，央行將人民幣匯率每日波幅上限擴大至2%，此舉增強了貶值預期。于是，在過(guò)去數周已經(jīng)歷一波快速貶值的人民幣，這幾天更是連續大幅下滑，匯率創(chuàng )下近一年新低。人民幣如持續貶值，將導致人民幣資產(chǎn)縮水。同時(shí)，人民幣貶值讓資本流入速度大幅放緩，這也給房地產(chǎn)價(jià)格帶來(lái)壓力。因此，市場(chǎng)預期人民幣貶值或將刺破房地產(chǎn)泡沫。在各種不利因素影響下，一些業(yè)內人士近期顯得有些悲觀(guān)，認為一旦因為信貸等因素導致普遍觀(guān)望，樓市出現2008年、2011年那樣的調整并非沒(méi)有可能。
作為2010年房地產(chǎn)調控政策的一部分，房地產(chǎn)企業(yè)的上市、再融資和并購重組，已被證監會(huì )暫停近四年時(shí)間。然而，這一禁令已被打破，近日有地產(chǎn)企業(yè)借殼上市，有的上市房企通過(guò)定向增發(fā)股票完成再融資。這一政策變化，是否說(shuō)明管理層已預感到形勢嚴峻?當然，管理層以市場(chǎng)化行為“救市”無(wú)可厚非。目前需要警惕的是地方政府。在土地財政格局下，地方政府與房地產(chǎn)行業(yè)已形成利益共同體，樓市一旦出現“不測”，必須嚴防地方政府再次越權出臺稅收、財政等刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策，避免2008年的救市一幕重演。
2008年國際金融危機爆發(fā)后，半年多時(shí)間里，數十個(gè)地方政府相繼推出聲勢浩大的房地產(chǎn)救市新政。救市政策包括按房款總額給財政補貼、減免交易稅費、購房退稅、商業(yè)貸款轉為公積金貸款等等。救市的后果有目共睹，房?jì)r(jià)逆轉飆升，一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)更是暴漲;有政府做背書(shū)的地產(chǎn)商更加無(wú)視風(fēng)險，三四線(xiàn)城市急劇擴張，鬼城頻出;中國經(jīng)濟更嚴重地被房地產(chǎn)綁架。
目前沒(méi)有人知道，中國的房地產(chǎn)將走向何處。就算前途未卜，政府也要管好自己的“手”，讓市場(chǎng)在資源配置中起決定性作用。如果某些地產(chǎn)項目有淪為爛尾樓的危險，政府應該鼓勵接盤(pán)，最大程度保障購房戶(hù)利益。對于那些無(wú)視風(fēng)險的地產(chǎn)商，破產(chǎn)是它們必然的歸宿，地方政府無(wú)權濫用資源，越位救市。