在今年全國“兩會(huì )”期間，住建部部長(cháng)姜偉新在回應有關(guān)房?jì)r(jià)的提問(wèn)時(shí)，透露出“雙向調控”的樓市政策信號，一時(shí)成為業(yè)界熱議的焦點(diǎn)。筆者梳理李克強總理作的
《政府工作報告》，發(fā)現“雙向調控”的意圖確實(shí)非常明顯。
首先，商品房與保障房雙軌運行。
《政府工作報告》指出：“完善住房保障機制。加大保障性安居工程建設力度，今年新開(kāi)工700萬(wàn)套以上，其中各類(lèi)棚戶(hù)區470萬(wàn)套以上。提高大城市保障房比例。增加中小套型商品房和共有產(chǎn)權住房供應”。這意味著(zhù)，住房問(wèn)題的解決依然采取雙軌制，即高端有市場(chǎng)，低端有保障。
對于低收入者的住房保障，一方面需要不斷加大保障房建設力度，增加供給數量，同時(shí)還應完善保障房的準入、退出制度，以實(shí)現保障房的良性循環(huán)，使更多的保障對象應保盡保。至于保障房對市場(chǎng)的影響，還取決于政策的力度以及保障房的數量等多種因素。如果保障房的數量足夠大，覆蓋面足夠寬，對商品房市場(chǎng)會(huì )形成一定的沖擊，對平抑房?jì)r(jià)也會(huì )起到一定作用。
其次，供求雙向調節。
房?jì)r(jià)的決定如同一般商品價(jià)格決定的原理一樣，盡管影響房?jì)r(jià)的因素有很多，宏觀(guān)的、微觀(guān)的、經(jīng)濟的、社會(huì )的、政策的、外部環(huán)境、國內的、國外的等等。但不管是什么因素，最終都會(huì )通過(guò)供求關(guān)系來(lái)對房?jì)r(jià)造成影響，所以，最終起決定作用的仍然是供求關(guān)系。供不應求房?jì)r(jià)上漲，供過(guò)于求房?jì)r(jià)下降，這是市場(chǎng)經(jīng)濟下的基本經(jīng)濟規律。因此，房?jì)r(jià)的調控也需要從供求兩方面入手。我國的房地產(chǎn)價(jià)格的調控一直是按照這個(gè)思路來(lái)進(jìn)行的。
讓市場(chǎng)起決定性作用，也不排除政府的積極作用。政府在調控時(shí)，要遵循供求規律，通過(guò)采取一定的經(jīng)濟手段、行政手段、法律手段去影響供求，從而達到調節供求關(guān)系、穩定房?jì)r(jià)的目的。
再次，對不同的住房需求有保有壓。
在調控房?jì)r(jià)時(shí)，住房需求與住房供給的調控同等重要，但由于住房自住、投資兩相宜。如果賦予住房的投資屬性，則住房需求是無(wú)限的。而住房供給囿于土地的限制，總是有限的、稀缺的，因此，房?jì)r(jià)調控的難度較大。
為此，在調控時(shí)，一定要考慮住房供求的特殊性，尤其住房需求的特殊性。根據住房需求的層次來(lái)采取不同的政策，對不同的住房需求有保有壓。對于剛性需求和改善性需求的居民最基本的生存需求，我們需要給予支持;對于住房基本功能之外的投機投資性需求，則應予以限制。
第四，對不同的城市，分類(lèi)控制。
我國地域差別較大，各地經(jīng)濟發(fā)展不均衡。所以，對于不同的城市需要落實(shí)差異化政策。對于優(yōu)質(zhì)公共資源較集中、經(jīng)濟發(fā)展較快、人口吸引力較大的一、二線(xiàn)城市，住房供求矛盾較大，因此，采取住房限購，抑制投機投資性需求是必須的。對于經(jīng)濟發(fā)展較慢，沒(méi)有產(chǎn)業(yè)支撐、人口吸引力較弱的城市，則應從產(chǎn)城一體、居業(yè)聯(lián)動(dòng)角度，根據城市需要，調控住房供求關(guān)系，促進(jìn)其城市持續發(fā)展。
第五，市場(chǎng)機制與政府調控相結合。
根據經(jīng)濟學(xué)原理，市場(chǎng)經(jīng)濟能夠實(shí)現資源的最優(yōu)配置，但是，達到資源最優(yōu)配置是有條件的，即完全競爭的市場(chǎng)結構、私人物品、產(chǎn)權明確等。在現實(shí)生活中，很難有符合完全競爭市場(chǎng)條件的市場(chǎng)。而市場(chǎng)一旦不具備完全競爭的條件，則會(huì )導致市場(chǎng)失靈。在市場(chǎng)失靈的情況下，就需要政府這只看得見(jiàn)的手進(jìn)行干預，因此，發(fā)揮市場(chǎng)機制的決定性作用，與政府調控并不矛盾。住房市場(chǎng)由于其涉及國計民生，加之其特殊性，在發(fā)揮市場(chǎng)決定性作用的同時(shí)，必須輔之以積極的政府調控。通過(guò)政府調控有效的干預市場(chǎng)，可以使房地產(chǎn)市場(chǎng)持續健康發(fā)展。近幾年的實(shí)踐已經(jīng)表明，頗有爭議的限購政策雖然是行政手段，但，是一種正確的選擇，它有效地抑制了投機投資性住房需求，對穩定房?jì)r(jià)起了重要的作用。未來(lái)在相對一段時(shí)間，在城市化完成之前，對于供不應求的一、二線(xiàn)城市，仍然需要繼續運用這樣的限購手段。