當前由于個(gè)別城市住房?jì)r(jià)格下跌，導致樓市“崩盤(pán)論”不絕于耳。筆者認為，這種言論有失偏頗，不符合國情。實(shí)際情況是各大中城市房?jì)r(jià)還在不斷上漲。根據國家統計局公布的數據，2月份70個(gè)大中城市新建商品住宅與去年同月相比，價(jià)格下降的只有1個(gè)城市，上漲的有69個(gè);最高漲幅為18.7%，最低為下降4.1%。二手房?jì)r(jià)格也是如此。
房?jì)r(jià)不斷上漲的原因，主要是供求規律使然。在新型城鎮化的背景下，大部分城市人口在不斷增加，城市規模在不斷加大，對住房的需求在不斷增加。
由于長(cháng)期以來(lái)城鄉二元結構以及“剪刀差”的存在，我國目前城鄉差別較大，這種差別不僅體現在城鄉居民收入上，也體現在各自的生存環(huán)境、享受的公共資源上。根據《國家新型城鎮化規劃
(2014-2020年)》，到2020年，我國城市化率達到60%左右，會(huì )有1億左右農村人口在城鎮落戶(hù)。這些人口進(jìn)城，既需要為他們提供相應的住宅，也需要為他們提供相應的商業(yè)、交通、醫療等各種設施與服務(wù)，還需要發(fā)展工業(yè)、服務(wù)業(yè)等各種產(chǎn)業(yè)為他們提供就業(yè)機會(huì )。房地產(chǎn)是城市基礎設施、社會(huì )設施的重要載體，住房和產(chǎn)業(yè)的提供，也都離不開(kāi)房地產(chǎn)。因此，城鎮化不是房地產(chǎn)，但房地產(chǎn)是城鎮化的重要推動(dòng)力量。
需要注意的是，我國城市之間發(fā)展是不均衡的，各地城市化水平也不一樣。目前東部地區常住人口城鎮化率為62.2%，而中、西部地區分別只有48.5%、44.8%。因此，各地的發(fā)展路徑、房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也有差異。就北京而言，盡管已經(jīng)處于城市化后期階段，但人口還是在不斷增加。2013年北京市常住人口已經(jīng)達到2114.8萬(wàn)，比2009年增加359.8萬(wàn)，按三口之家一套住房簡(jiǎn)單估算，就需要增加住房120萬(wàn)套。目前北京還有13萬(wàn)經(jīng)濟適用房和兩限房的輪候家庭等待解決住房問(wèn)題，還有大量的棚戶(hù)區、舊城區需要改造，首個(gè)自住型商品房的中簽率只有1.35%，很多商品房樓盤(pán)出現了“日光盤(pán)”，一房難求。北京房?jì)r(jià)不斷上漲的主要原因還是住房需求不斷增加，供不應求所致。
影響房?jì)r(jià)的因素有很多，但不管是什么因素，最終都會(huì )通過(guò)供求關(guān)系來(lái)對房?jì)r(jià)造成影響，最終起決定作用的仍然是供求關(guān)系。針對大中城市住房供不應求的狀況，對于供求矛盾較大的城市，我們一方面不斷增加中小戶(hù)型商品房、保障房供應，另一方面也采取了限購、限貸等手段來(lái)限制投資性、投機性住房需求，有效抑制了房?jì)r(jià)快速上漲。
房?jì)r(jià)上漲背后，除了供求關(guān)系，更深層的問(wèn)題是各地發(fā)展不均衡所致，有的城市集中了較多教育、醫療、交通等優(yōu)質(zhì)公共資源，城市發(fā)展潛力較大，對人口的吸引力較大，所以，房?jì)r(jià)問(wèn)題在房?jì)r(jià)之外才能找到更好答案。北京的房?jì)r(jià)居高不下，更是城市功能、優(yōu)質(zhì)公共資源太集中的表現，對人口有巨大吸引力。因此，北京的房?jì)r(jià)問(wèn)題不僅僅是北京的問(wèn)題，而是全國的均衡發(fā)展問(wèn)題，是全國的優(yōu)質(zhì)公共資源分布不均衡的問(wèn)題。各城市房?jì)r(jià)的不同，實(shí)際上也是各城市優(yōu)質(zhì)資源不同的反映。因此房?jì)r(jià)的調控不能只通過(guò)房地產(chǎn)看房地產(chǎn)，而是要跳出房地產(chǎn)看房地產(chǎn)。當各城市均衡發(fā)展，優(yōu)質(zhì)公共資源實(shí)現均衡配置時(shí)，一線(xiàn)特大城市的房?jì)r(jià)問(wèn)題也就不是問(wèn)題了。
在新型城鎮化背景下，在城市化加速過(guò)程中，房地產(chǎn)是否會(huì )“崩盤(pán)”，最終還取決于各城市住房的供求關(guān)系。在經(jīng)濟發(fā)展向好、人口不斷聚集的城市，城鎮人口不斷增加，住房需求不斷增加，住房供不應求或供求均衡情況下，房地產(chǎn)不會(huì )崩盤(pán)。在個(gè)別城市，經(jīng)濟發(fā)展缺乏后勁，盲目增加房地產(chǎn)投資，沒(méi)有產(chǎn)業(yè)和人口跟進(jìn)，不能實(shí)現居業(yè)聯(lián)動(dòng)，就會(huì )出現崩盤(pán)現象�？傮w來(lái)看，房地產(chǎn)崩盤(pán)源于人們在投機獲利的預期下狂熱爭購房地產(chǎn)而引起的房地產(chǎn)價(jià)格持續大幅度異常上升，使市場(chǎng)價(jià)格遠遠高于實(shí)際價(jià)值的經(jīng)濟現象。在近幾年嚴厲的住房限購形勢下，我們已經(jīng)限制了投機性和投資性需求，有效阻止了房地產(chǎn)的投機活動(dòng)。因此，在宏觀(guān)經(jīng)濟平穩運行下，房地產(chǎn)業(yè)依然會(huì )發(fā)揮其先導及支柱作用，房地產(chǎn)市場(chǎng)及房?jì)r(jià)走勢也會(huì )不斷趨穩。