房地產(chǎn)領(lǐng)域傳出的復雜信息，可能讓人對未來(lái)房?jì)r(jià)走勢難以判斷。最新的數據顯示，2014年2月，全國70個(gè)大中城市中房?jì)r(jià)環(huán)比下降的城市有4個(gè)，持平的有9個(gè)，上漲的有57個(gè)，而同比看，價(jià)格下降的城市只有1個(gè)，上漲的城市則有69個(gè)。這似乎顯示價(jià)格還在上漲之中。
但是，風(fēng)聲鶴唳的消息也不少。上月，杭州房地產(chǎn)傳出“馬年第一降”，某樓盤(pán)價(jià)格從每平方18000元直降至15800元，并且迅速波及周邊的樓盤(pán)。雖然事后信息表明，這些降價(jià)的房地產(chǎn)企業(yè)，要么是因為需要新拿地，急需錢(qián)，要么是資金鏈面臨斷裂的危機，要么是數年無(wú)法清盤(pán)，但是降價(jià)總歸表明在之前的價(jià)格水平下市場(chǎng)需求不活躍。在杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)降價(jià)的示范作用下，長(cháng)三角的主要二線(xiàn)城市常州、無(wú)錫、寧波、南京都有類(lèi)似的降價(jià)消息傳出。
房地產(chǎn)未來(lái)大勢讓人困惑，但同樣困惑的還有政策不確定性或政策變化較快的風(fēng)險。2007年前后中國的投資性購買(mǎi)房屋的比例一度超過(guò)50%，在2009年初全球金融危機最高峰時(shí)投資性購房的比例一度跌至10%以下，但在2010年初又急劇升高至接近50%，在此情況下，“雙限”政策出臺，隨后中國炒房現象基本絕跡。到了2012年，中國投資性購房比例下降到10%左右。這個(gè)數字可能還包括了那些不限購的地區，在限購地區炒房完全不可能，除了剛需只有少量的改善性需求。
但嚴格的限購性政策面臨生變的風(fēng)險。日前媒體傳出長(cháng)沙、杭州等多個(gè)城市在醞釀和討論松綁限購的可能性。
在目前形勢下，部分地區放松房地產(chǎn)調控并非空穴來(lái)風(fēng)，未來(lái)推向全國也并非不可能。目前國內生產(chǎn)總值(GDP)數據下行可能導致房?jì)r(jià)格下行，而房?jì)r(jià)下行又導致房地產(chǎn)市場(chǎng)蕭條，并推動(dòng)GDP下行。今年中國的GDP增長(cháng)數據計劃定在7.5%，仍然是很高的數據，如果硬要達到目標必然需要很高的投資，其中就包括房地產(chǎn)投資。依賴(lài)房地產(chǎn)投資以保持很高的GDP數據，而房地產(chǎn)投資依賴(lài)于節節走高的房?jì)r(jià)。另一方面，目前地方政府負債沉重，需要資金來(lái)推動(dòng)增長(cháng)，而資金主要部分只能來(lái)自于繼續賣(mài)地。以上兩點(diǎn)決定各地依賴(lài)房地產(chǎn)的情況可能會(huì )加劇，這直接導致今后房?jì)r(jià)難以預測。
這種困惑根子在于“調結構”與“穩增長(cháng)”難以兼顧。2008年的全球金融危機之前，中國經(jīng)濟嚴重依賴(lài)于投資和出口。2008年全球金融危機之后其實(shí)是全球調結構的最好時(shí)機，但全球都被“穩增長(cháng)”給耽誤了。調結構必然導致房地產(chǎn)市場(chǎng)蕭條，而“穩增長(cháng)”則需要房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆。目前來(lái)看，“穩增長(cháng)”可能再次超越“調結構”。
但是，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)過(guò)火，很可能會(huì )再次招致更嚴厲的行政調控。如同2008年底2009年初，全國出臺了鼓勵買(mǎi)房的各種政策，某地官員甚至喊出了類(lèi)似“買(mǎi)房就是愛(ài)國”的口號。但是，僅僅過(guò)了一年時(shí)間，鼓勵政策就大轉向，各種限制買(mǎi)房的政策開(kāi)始出臺，有些地方甚至敵意對待買(mǎi)房特別是投資性買(mǎi)房，一些響應“買(mǎi)房愛(ài)國”的資金被套住。
假如未來(lái)各地松綁雙限政策，投資房地產(chǎn)要以歷史為戒，不可輕視政策風(fēng)險。如果未來(lái)房地產(chǎn)再次火爆起來(lái)，比雙限政策更嚴厲的政策(如爭議很大的房產(chǎn)稅政策)出臺都是可能的。所以，不管是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商還是個(gè)人房地產(chǎn)投資者、消費者，需要謹慎對待政策帶來(lái)的風(fēng)險。當然，除了房地產(chǎn)領(lǐng)域需要注意政策變化風(fēng)險，出口和外貿部門(mén)、投機性熱錢(qián)等等也需要注意諸如2月19日的人民幣匯率中間價(jià)突然大幅變動(dòng)帶來(lái)的那種政策風(fēng)險。鋼鐵投資、能源投資等等也需要防范相應的風(fēng)險。