房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)施4年之久的限購政策，在2014年出現松動(dòng)跡象。繼溫州傳出上報松綁限購的方案后，長(cháng)沙、杭州等多個(gè)城市也在醞釀和討論松綁限購的可能性。據悉，一系列促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩定發(fā)展的政策正在醞釀。其中包括限購的松綁，以及二套房貸款門(mén)檻的降低等。
盡管樓市限購政策被一些學(xué)者認為是市場(chǎng)化的倒退，但在房產(chǎn)持有環(huán)節稅制缺位的情況下，采取臨時(shí)限購措施也是沒(méi)有辦法的辦法之一。如今，除重慶、上海外，其他城市仍不見(jiàn)征收房產(chǎn)稅的蹤影，如果多個(gè)城市松綁限購，等于是給部分投資投機者再度入市的機會(huì )，因此，必須慎之又慎。
這次多個(gè)城市討論松綁限購的可能性有三個(gè)背景：一是今年起樓市調控不再“一刀切”，而是轉為“分城施策”，這就給了各城市自主決策的空間。二是經(jīng)濟增長(cháng)放緩，地方政府希望房地產(chǎn)再度扮演拉動(dòng)經(jīng)濟增長(cháng)的“火車(chē)頭”。三是房地產(chǎn)市場(chǎng)持續降溫，影響了地方政府的房地產(chǎn)收益。
據悉，僅土地出讓金收入就占很多地方財政收入30%甚至更多。數據顯示，3月份一線(xiàn)城市土地出讓金收入僅為84.5億元，而2013年同期這一數字高達320億元。杭州、長(cháng)沙等二、三線(xiàn)城市賣(mài)地收入或許比一線(xiàn)城市的降幅更大。長(cháng)期依賴(lài)土地財政的地方政府自然坐不住。
另外，中國指數研究院發(fā)布的報告也顯示：百城房?jì)r(jià)同比、環(huán)比漲幅均收窄。尤其是，杭州等城市個(gè)別樓盤(pán)大幅降價(jià)，使得房?jì)r(jià)下跌的恐慌情緒繼續蔓延，這也是地方政府和開(kāi)發(fā)商都不愿意看到的。因此，多個(gè)城市醞釀放松限購等政策基本在意料之中，如果對樓市降溫坐視不管才真正讓人意外。
據悉，這次地方政府醞釀的措施是松綁限購和降低二套房貸款門(mén)檻。顯然，這兩個(gè)措施主要為了讓更多購房者入市以刺激樓市升溫。另?yè)�，部分城市近期已口頭知會(huì )開(kāi)發(fā)企業(yè)，強調在房屋銷(xiāo)售時(shí)可突破限購范疇。也就是說(shuō)，表面上在討論松綁限購的可能性，但有的地方暗地里已經(jīng)放松限購。
在筆者看來(lái)，盡管目前地方經(jīng)濟、地方財政需要房地產(chǎn)作出貢獻，但要意識到三點(diǎn)：其一，“房地產(chǎn)依賴(lài)癥”必須得治了。盡管房地產(chǎn)長(cháng)期對經(jīng)濟增長(cháng)貢獻很大，尤其在2008年金融危機后發(fā)揮了重要作用，但是，應該讓房地產(chǎn)回歸自己的角色，不應該扮演太多的角色，房地產(chǎn)應該姓“房”不應該姓經(jīng)濟的“經(jīng)”。
其二，房地產(chǎn)政策決策不應該由地方政府與開(kāi)發(fā)商“合謀”。據悉，多個(gè)城市最近召開(kāi)房企溝通會(huì )，由當地政府相關(guān)部門(mén)組織，地方實(shí)力房企參加。地方政府還給開(kāi)發(fā)商打氣：別亂，別急。這意味著(zhù)下一步政策走向完全是地方政府和開(kāi)發(fā)商“合謀”的結果。房地產(chǎn)與民生相關(guān)卻不征求民意，令人失望。
其三，與其松綁限購不如讓房?jì)r(jià)自然回歸。在房產(chǎn)稅缺位的情況下，限購政策實(shí)際上扮演了房產(chǎn)稅在抑制投資投機方面的角色。如果松綁限購，部分投資投機需求必然會(huì )入市。眾所周知，中國樓市泡沫已經(jīng)不少，如果投資投機者再度入市，只會(huì )給樓市增加更多泡沫。因此，不該行政之手干預，應讓房?jì)r(jià)自然回歸合理。
筆者以為，現在正是“去庫存化”、“去泡沫化”的最好時(shí)機——不少開(kāi)發(fā)商正采取“以?xún)r(jià)換量”的策略消化庫存，房?jì)r(jià)具有回歸合理水平的可能性。如果這時(shí)候通過(guò)放松限購等政策刺激樓市，就等于行政之手在干預“去庫存化”、“去泡沫化”。如此一來(lái)，中國樓市泡沫就難以被擠出，會(huì )成為很大隱患。