今年一季度我國經(jīng)濟中出現一些新變數，在經(jīng)濟下滑的表象下，有些領(lǐng)域卻潛流暗涌，呈現出超強的扭轉能力，經(jīng)濟運動(dòng)逐漸逼近轉折的臨界點(diǎn)。最奇異的變數，也是最為人所關(guān)注的、居于變數之首的，當然要數樓價(jià)。過(guò)去這些年，哪怕經(jīng)歷再大的變數，遇到再大的調控風(fēng)暴，房地產(chǎn)市場(chǎng)總能化險為夷，最后都能變到漲價(jià)的路上去。久而久之，民間都形成了固化思維，以至于幾乎都沒(méi)人相信樓價(jià)會(huì )跌了。甚至，在去年“錢(qián)荒”的背景下，樓價(jià)依然堅挺。這種脫離地心吸引力的特例，強化了民間的非理性預期，使樓市的過(guò)度投資行為更加失范。
然而，經(jīng)濟規律到底還是悄然發(fā)生作用了。過(guò)去三個(gè)月來(lái)，巨大的資金壓力促使部分開(kāi)發(fā)商選擇突圍，從試探性的價(jià)格優(yōu)惠，到刺激吸引潛在買(mǎi)家的打折，再一浪接一浪到直降風(fēng)潮，價(jià)格變動(dòng)幅度在加大，價(jià)格變動(dòng)空間在放大。一些城市房?jì)r(jià)持續多年的上升運動(dòng)發(fā)生了180度的大轉彎，大多數人預期的房?jì)r(jià)爆發(fā)式上漲沒(méi)有變成現實(shí)，反而在一些重要城市出現反向運動(dòng)。
經(jīng)濟矛盾轉換的此消彼長(cháng)，隨著(zhù)時(shí)空變換成為了市場(chǎng)中潛伏的變異因子，久而久之累積下去，供求局面就顯性變化了。今年房地產(chǎn)發(fā)生的逆轉性變化，恰好說(shuō)明被高價(jià)格、高利潤吸引的地產(chǎn)投資，已使房地產(chǎn)供應能力遠超社會(huì )需求，住宅緊缺時(shí)期漸行漸遠，代之而起的將是樓市的賣(mài)方市場(chǎng)。房地產(chǎn)行業(yè)將和其他任何行業(yè)一樣，不僅可能面臨產(chǎn)能過(guò)剩，供求一旦從失衡的一級發(fā)展到另一級，還可能面臨庫存更加難以消化的格局。
但是，由于市場(chǎng)主體的差異性，也由于主體之間的競爭性，理想的房?jì)r(jià)平穩回歸通常也很難真正實(shí)現。這就是過(guò)去在嚴厲的政策調控下，收效甚微的原因之一。過(guò)去持續數年的宏觀(guān)調控，政策的愿望不可謂不美好，政策的執行力度不可謂不嚴厲，結果遠沒(méi)有達到預期，已經(jīng)很能說(shuō)明房?jì)r(jià)回歸之路，可能很不平坦。
開(kāi)發(fā)商直接面對市場(chǎng)，時(shí)刻接觸市場(chǎng)信號，最先感覺(jué)銷(xiāo)售危機。敏銳性強的房企，首先意識到風(fēng)險，為了減輕資金壓力，舒緩財務(wù)成本，擺脫雙重壓力的困境，出于經(jīng)濟人的理性本能，率先丟掉幻想，謀求盡快脫離危險境地，就直接采取措施，貼著(zhù)市場(chǎng)價(jià)格底線(xiàn)，有意識地競爭性搶跑，選擇通過(guò)降價(jià)“跑量”，這不但打破僵持的房?jì)r(jià)，而且競爭性脫身，只要一家企業(yè)降價(jià)，就能引發(fā)一個(gè)區域房?jì)r(jià)地震，樓市的多米諾骨牌效應，在一些熱點(diǎn)地區已成事實(shí)。不能低估這種“星星之火”，只要“燎原之勢”迅速蔓延，就大有摧枯拉朽的力量。不管是主動(dòng)參與應對變數，還是迫不得已被動(dòng)招架，這都將深度影響整個(gè)行業(yè)。
可以預見(jiàn)的是，這種若隱若現的變數，將最終消除漲價(jià)因素，迫使住房?jì)r(jià)格回歸，房?jì)r(jià)高位筑頂將提前到來(lái)，房?jì)r(jià)理性回歸平穩落地，也許是經(jīng)濟均衡增長(cháng)最理想的態(tài)勢，也是調控政策最希望看到的情況。
但是，由于房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)著(zhù)宏觀(guān)經(jīng)濟，房?jì)r(jià)下降將加速經(jīng)濟下滑，政策對此的容忍力究竟如何?私人部門(mén)資產(chǎn)負債率較高，社會(huì )對此的耐受力究竟如何?這個(gè)疑問(wèn)，其實(shí)李克強總理4月10日在博鰲論壇的主旨演講中已給出了明確答案：無(wú)論經(jīng)濟增速比7.5%高一點(diǎn)，或低一點(diǎn)，只要能保證比較充分的就業(yè)，不出現較大波動(dòng)，都屬于在合理區間，政府不會(huì )為經(jīng)濟一時(shí)波動(dòng)而采取短期的強刺激政策，而是更加注重中長(cháng)期的健康發(fā)展。
確實(shí)，要讓市場(chǎng)決定資源配置，就得讓經(jīng)濟運行有較大的彈性。也就是說(shuō)，要相信經(jīng)濟自身的調節能力，不能對經(jīng)濟的合理波動(dòng)過(guò)分緊張，更不能濫用刺激措施，主觀(guān)臆斷地幻想要熨平經(jīng)濟周期。尊重經(jīng)濟運行規律，保持經(jīng)濟中長(cháng)期健康運行，就意味著(zhù)要順應經(jīng)濟波動(dòng)曲線(xiàn)，按照經(jīng)濟有高潮、也有低谷的規律辦事，只要宏觀(guān)經(jīng)濟在合理區間內運行，不同行業(yè)的潮起潮落不應該左右政策的思路。
因此，即使房地產(chǎn)遭遇行業(yè)周期，即使對宏觀(guān)經(jīng)濟有不良影響，地方政府也不該過(guò)度作為。筆者覺(jué)著(zhù)，以保衛GDP的增速為名，爭相取消或變相取消限購政策，默許或縱容“行政副中心”消息刺激需求，引發(fā)投機者進(jìn)場(chǎng)跟風(fēng)炒作，都絕非保衛重點(diǎn)城市樓價(jià)的最好方式。
主要原因有兩點(diǎn)。這些做法，延續的是經(jīng)濟刺激的老思維，不是在解決矛盾，而是積累矛盾，也不可能改變中長(cháng)期趨勢。當房?jì)r(jià)已出現疲態(tài)時(shí)，若由虛假需求來(lái)刺激樓市，其漲得快、跌得更快的后遺癥，將帶給市場(chǎng)致命性的打擊。一方面，打擊了市場(chǎng)供應力量，另一方面，也消弭了各種市場(chǎng)需求力量。
3月全國居民消費價(jià)格指數(CPI)環(huán)比下降0.5%，同比上漲2.4%;工業(yè)生產(chǎn)者出廠(chǎng)價(jià)格指數(PPI)環(huán)比下降0.3%，同比下降2.3%。在筆者看來(lái)，這組數據說(shuō)明當下經(jīng)濟依然運行在下行軌道上，正因為經(jīng)濟增速緩慢走低，導致有效消費能力隨之降到較低程度，尤其是豬肉等農副產(chǎn)品價(jià)格下降較大，很大程度上相對壓低了CPI指數，也反映出不少居民在減少必要的開(kāi)支。不過(guò)，PPI有限的降幅也說(shuō)明經(jīng)濟運行尚在合理區間，現在還沒(méi)有多大必要放松對房地產(chǎn)領(lǐng)域的相關(guān)政策，否則好不容易確立起來(lái)的經(jīng)濟轉型預期又會(huì )遭到破壞。