今年一季度，房地產(chǎn)市場(chǎng)運行的最大特征就是開(kāi)發(fā)商緊縮后續供應。全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資累計同比增速創(chuàng )2013年以來(lái)的新低;在去年同期低基數的情況上，一季度土地購置仍同比下降2.3%;一季度新開(kāi)工同比下滑25.2%，延續了1-2月份“落體式”下滑的趨勢，為近年來(lái)最大跌幅，而去年四季度房地產(chǎn)新開(kāi)工同比增長(cháng)了33%。

　　開(kāi)發(fā)商之所以緊縮后期供應，很大程度是出于未來(lái)資金安全的考慮。盡管目前資金鏈狀況尚好，但資金來(lái)源繼1-2月下滑14.1%后，一季度再度下滑5.8%。這其中，占開(kāi)發(fā)商到位資金近40%的銷(xiāo)售回款同比下降了1.9%，而去年全年則增長(cháng)近30%。目前，需求端的萎縮并未因開(kāi)發(fā)商在3月份低調開(kāi)盤(pán)和加大優(yōu)惠而緩解，100個(gè)城市一季度的銷(xiāo)售同比下滑19%、全國下滑了5.7%，這意味著(zhù)未來(lái)需求繼續下滑的可能性存在。同時(shí)，“緊信貸”的貨幣政策不會(huì )改變，而近期又出現了資金鏈斷裂的個(gè)案和相關(guān)報道，讓開(kāi)發(fā)商對未來(lái)資金鏈的預期相當謹慎。因此，若要確保資金安全，就需要緊縮拿地和新開(kāi)工。

　　應該說(shuō)，由于短期資金鏈無(wú)憂(yōu)，一季度房企緊縮拿地和新開(kāi)工是策略性而非被動(dòng)的，即通過(guò)減少后期供應，緩解市場(chǎng)對于房地產(chǎn)市場(chǎng)整體供過(guò)于求的擔憂(yōu)，避免“量?jì)r(jià)齊跌”。易居房地產(chǎn)研究院數據顯示，20個(gè)重點(diǎn)城市一季度末的庫存總量達8400萬(wàn)平方米，創(chuàng )5年新高，同比增長(cháng)16.3%。于是，緊縮后期供應以應對需求萎縮，從而獲得弱勢供求平衡，以緩解供求失衡和市場(chǎng)悲觀(guān)預期，為未來(lái)推盤(pán)和庫存消化創(chuàng )造條件。

　　但是，未來(lái)推盤(pán)和消化庫存也并不十分樂(lè )觀(guān)。由于目前整體信貸緊張、個(gè)人住房按揭貸款政策收緊態(tài)勢也未有緩解，按揭貸款利率普遍在基準利率之上，這變相增加了購房者的成本，這對終端需求的釋放造成很大沖擊，特別是目前合理住房需求(首次置業(yè)需求和改善性需求)占比超過(guò)90%的情況下，資金的緊縮對住房需求的沖擊非常大，后續去庫存的壓力也很大。

　　目前，各界關(guān)心的是，今年一開(kāi)局GDP增速便低于全年7.5%的目標，而房地產(chǎn)領(lǐng)域土地出讓、新開(kāi)工下滑又非常明顯，會(huì )拖累未來(lái)經(jīng)濟增速，管理層是否會(huì )出臺刺激房地產(chǎn)的政策。筆者認為，未來(lái)一段時(shí)期，房地產(chǎn)對于維持固定資產(chǎn)投資一定增速的支撐還是比較大的。即使未來(lái)市場(chǎng)回升不如預期那般好，但由于2013年拿地、開(kāi)工、施工、投資和銷(xiāo)售等各項指標快速攀升，目前這些指標只是在2013年末高位的基礎上略有回落，絕對水平仍舊處于歷史高位。目前房地產(chǎn)施工面積近55億平方米，相當于7年左右的房地產(chǎn)銷(xiāo)售水平，其彈性很大，可以緩解拿地和新開(kāi)工對投資的沖擊。今年棚戶(hù)區改造的規模將有370萬(wàn)套，這一工程在拆遷和重建兩方面拉動(dòng)開(kāi)發(fā)投資，也會(huì )在一定程度上緩解固定資產(chǎn)投資的下滑。

　　有人認為，另一個(gè)制約房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖的因素就是限購政策。筆者認為，放松限購與目前管理層所堅持的“去杠桿、去泡沫”和經(jīng)濟轉型的大戰略不相符。而且，在絕大多數限購城市，其限購的范圍在主城區，而新房供應卻在外圍，限購放松起到的效果并非想象中那樣大。因此，除非未來(lái)經(jīng)濟滑出下限，否則除少數地區局部微調外，樓市調控政策維持現狀的可能性較大。值得注意的是，未來(lái)變數在個(gè)人住房按揭貸款政策上，貨幣政策結構性松動(dòng)已經(jīng)在“三農”領(lǐng)域實(shí)現，國家不會(huì )讓個(gè)人住房按揭貸款政策持續收緊的局面長(cháng)期保持，“緊信貸”格局可能還會(huì )做結構性的放松，為支持首套住房購置而松動(dòng)的可能性大大增加。