近期，媒體報道的地方樓市刺激措施——“閩十條”無(wú)疾而終，這被認為是“壞”的刺激政策，因為其本質(zhì)上是為了刺激樓市投資投機情緒，輔之以增加市場(chǎng)流動(dòng)性，進(jìn)而為地方政府提供持續的收入，來(lái)維持其目前的支出模式、投資模式，本質(zhì)上與“4萬(wàn)億”期間的樓市刺激思路如出一轍。即使這一方式行之有效，也只會(huì )讓泡沫越吹越大，不僅輸了政府的形象，而且給未來(lái)留下的將是一個(gè)更大的爛攤子，而并非是經(jīng)濟重拾活力。
從目前我國企業(yè)和地方政府的杠桿率、債務(wù)率觀(guān)察，再考慮到市場(chǎng)情緒之脆弱、樓市風(fēng)險之敏感，樓市傳統的刺激政策已經(jīng)沒(méi)有任何空間了。但是，這并不代表樓市與近期關(guān)注的經(jīng)濟“穩增長(cháng)”措施沒(méi)有關(guān)系。因為，本輪旨在穩定經(jīng)濟合理區間的各項改革措施，其目的是不再讓泡沫繼續膨脹的前提下，漸進(jìn)消化泡沫來(lái)緩沖信貸質(zhì)量、金融風(fēng)險和經(jīng)濟下滑，最終為了經(jīng)濟再平衡和經(jīng)濟結構的順利調整，而并非像2008至2009年那樣，是為了托住經(jīng)濟不再下滑。今年一季度，樓市在土地市場(chǎng)、投資交易、資金供應上突然轉冷，開(kāi)發(fā)投資累計增速(16.8%)創(chuàng )2013年以來(lái)的新低、新開(kāi)工下降25%、住宅銷(xiāo)售下降5.7%、占開(kāi)發(fā)商到位資金近一半的定金及預收款下降3.6%，這與2013年全年火熱態(tài)勢形成巨大反差，這是造成經(jīng)濟下滑的重要原因。
2013年，盡管管理層在樓市上沒(méi)有出刺激政策，但影子銀行、信貸投放對于樓市資金需求的接濟，政府對于地價(jià)和房?jì)r(jià)攀升的容忍，樓市泡沫進(jìn)一步被吹大了，這也是去年國內生產(chǎn)總值(GDP)增速強于工業(yè)增加值增速、經(jīng)濟增長(cháng)能夠達到7.7%的主要原因。因此，未來(lái)不管是去泡沫，還是去杠桿，不僅撇不開(kāi)房地產(chǎn)，而且房地產(chǎn)還將是源頭和攻堅之所在。從靜態(tài)來(lái)看，樓市開(kāi)發(fā)投資及相關(guān)聯(lián)上下游投資占據固定資產(chǎn)總投資近50%、樓市及土地為抵押品的貸款占據金融機構貸款規模的近50%。因此，防止金融機構和地方政府進(jìn)一步加杠桿，就要掐斷對于房?jì)r(jià)和地價(jià)繼續攀升的預期;兜住泡沫不破裂的底線(xiàn)，就要讓樓市過(guò)剩的風(fēng)險軟著(zhù)陸。
因此，樓市需要好的刺激政策，不僅用于緩沖信貸質(zhì)量、金融風(fēng)險和經(jīng)濟下滑，還需要借此實(shí)現經(jīng)濟結構調整。目前，樓市風(fēng)險的一方面就在于無(wú)效供應的風(fēng)險，而非需求不足的風(fēng)險，即新增房地產(chǎn)供應主要集中于城市郊區、新區或開(kāi)發(fā)區，而公共服務(wù)配套卻沒(méi)有同步跟進(jìn)和高質(zhì)量供給，這與目前合理需求(首次置業(yè)需求和改善性需求)占比超過(guò)90%的局面不相適應。據筆者調查，今年一季度主要城市的降價(jià)樓盤(pán)都集中在城市邊緣、公共配套嚴重不足的地方，包括北京和準一線(xiàn)城市杭州，這事實(shí)上是過(guò)去十多年內地方政府過(guò)分追求土地財政、開(kāi)發(fā)商和購房者過(guò)分追求房屋資產(chǎn)升值的結果。
從需求來(lái)看，目前24至28歲的城鎮常住人口有1.2億，2013年新增城鎮常住人口1900萬(wàn)，而政府工作報告中“解決三個(gè)一億人”的問(wèn)題，2013至2017年要改造1000萬(wàn)套棚戶(hù)區。所有這些都意味著(zhù)，不管是潛在的住房需求，還是現實(shí)的住房需求，都是非常充足的。問(wèn)題出在了供應端，即由于公共配套不到位且質(zhì)量差，增加了購房者的成本、降低了購房者的滿(mǎn)意度。一言以蔽之，將泡沫時(shí)期樓市的供求特征與當前樓市的供求特征等量齊觀(guān)。
因此，好的樓市刺激政策應當是追加城市樓市供應主力區域的公共服務(wù)配套建設，將公共配套作為住房供應體系的重點(diǎn)內容，努力實(shí)現城市內外公共服務(wù)的均等化。這不僅有利于消化樓市供應過(guò)剩的風(fēng)險，降低市場(chǎng)對樓市風(fēng)險的敏感度、降低樓市的脆弱性;而且，此舉也是降低居民購房成本、提升消費在GDP中占比，實(shí)現經(jīng)濟再平衡和經(jīng)濟結構調整的有效手段。更值得注意的是，樓市的此種刺激思路，符合近期管理層出臺的以“向改革要動(dòng)力，向調結構要動(dòng)力，向改善民生要動(dòng)力”為宗旨的改革措施。
當前，樓市風(fēng)險的另一個(gè)方面就是資金成本(主要是表外行融資)快速上升、銀行對于個(gè)人住房貸款的全面收緊。從國際來(lái)看，不管是上世紀80-90年代日本的地產(chǎn)泡沫破滅、北歐和亞洲金融危機，還是本世紀初的“次貸危機”，觸發(fā)樓市泡沫破滅的導火索就是資金成本的上升。盡管我國樓市供求雙方非市場(chǎng)化的特征非常明顯，再加上政府的隱性擔保、持有成本非常低、需求長(cháng)期居高不下，資金成本增加對于需求的沖擊有限。但是，當樓市過(guò)去10年黃金周期運行到尾部，而未來(lái)走向還不明朗(泡沫破滅，還是通過(guò)改革啟動(dòng)新一輪上漲)，特別是目前市場(chǎng)對風(fēng)險的敏感度很高，資金成本上升的影響不可小覷。近期，資金緊張的中小開(kāi)發(fā)商、前期過(guò)于激進(jìn)的開(kāi)發(fā)商已經(jīng)出現了破產(chǎn)的案例，這對于整個(gè)樓市風(fēng)險的判斷有很大的影響。
此外，商業(yè)銀行出于利潤剛性考核、流動(dòng)性風(fēng)險疏解的考慮，去年底以來(lái)大幅度地收緊個(gè)人住房按揭貸款，表現在首套房貸利率普遍上升至基準利率的1.05倍至1.1倍，二套房貸利率上浮至基準利率的1.2倍以上。而且，很多個(gè)人購房貸款被迫轉向高成本的抵押貸款和消費貸款(利率一般在基準利率的1.3倍左右)，這變相等于提升了房?jì)r(jià)水平，這也是阻礙樓市需求釋放的重要原因。
因此，另一個(gè)好的樓市刺激政策應當是在資金供給端“開(kāi)正道、堵邪道”，信托剛性?xún)陡堵卮蚱�、房企再融資“開(kāi)閘”等都是一個(gè)好的開(kāi)端。后續，對于提供適應市場(chǎng)需求的保障房和普通商品住房項目的建設，要確保資金正規融通渠道的暢通，除了資本市場(chǎng)融資，商業(yè)銀行信貸要保持穩定，避免出現大面積爛尾和恐慌情緒的蔓延;對個(gè)人首套住房購置，要確保穩定的、長(cháng)期的、低廉的、足額的銀行信貸資金供應。在政策性住房銀行建立之前，正規金融渠道提供的金融資源具有公共屬性，國有商業(yè)銀行要充分發(fā)揮其未卸下的政策性住房金融職能，滿(mǎn)足老百姓對于穩定、廉價(jià)住房金融資源的需求。