萬(wàn)科昨日公布了今年一季度業(yè)績(jì)：1～3月實(shí)現凈利15.3億元，同比下降5.2%。這是過(guò)去12年來(lái)萬(wàn)科第一次出現一季度凈利潤同比下滑。
這幾年來(lái)，大型房企的業(yè)績(jì)一直不錯，但是二級市場(chǎng)上地產(chǎn)股的表現卻反其道而行之。萬(wàn)科的股價(jià)走勢尤其典型：一年多前，萬(wàn)科的60月均線(xiàn)20年來(lái)首次拐頭往下。這無(wú)疑是一個(gè)重要的預測信號，表明市場(chǎng)上先知先覺(jué)的投資者在用腳投票。
以萬(wàn)科為首的地產(chǎn)公司股價(jià)長(cháng)期低迷，市場(chǎng)早已給出了清晰的解釋?zhuān)蔷褪欠康禺a(chǎn)泡沫嚴重，危機重重。不過(guò)，對地產(chǎn)公司的擔憂(yōu)之前似乎僅僅停留在擔憂(yōu)層面，大型地產(chǎn)公司的業(yè)績(jì)一直非常穩健，并且還穩中有增。人們所擔憂(yōu)的不利因素一直沒(méi)有出現，比如房子滯銷(xiāo)、房?jì)r(jià)下跌，地產(chǎn)公司業(yè)績(jì)下滑，等等。
現在，萬(wàn)科一季報的業(yè)績(jì)下滑了，是12年來(lái)的首次。這是經(jīng)營(yíng)層面的實(shí)質(zhì)性變化，回應了股票市場(chǎng)先知先覺(jué)的投資者的預測。當然也有人認為，萬(wàn)科的一季報參考價(jià)值不大。分歧的關(guān)鍵在于：萬(wàn)科業(yè)績(jì)的下滑是偶然現象，還是某種必然。
筆者認為，此次業(yè)績(jì)下滑或許不像某些人說(shuō)的那樣是偶然因素。一方面，它有明顯的行業(yè)共振;另一方面，在時(shí)間上，也可能預示著(zhù)房地產(chǎn)行業(yè)本身大周期拐點(diǎn)的到來(lái)。
實(shí)際上，幾家大型房地產(chǎn)公司今年首季業(yè)績(jì)都在下滑：金地集團一季度凈利下滑七成，招商地產(chǎn)同比降6.82%。而去年則截然相反：2013年一季度，招商地產(chǎn)凈利潤8.1億元，同比增長(cháng)88.79%，同期金地集團實(shí)現凈利1.87億元，同比增20%。
如果萬(wàn)科的業(yè)績(jì)下滑并沒(méi)有行業(yè)基本面變化的配合，尚可理解為結算樓盤(pán)差異等因素。但自去年來(lái)，杭州等地樓盤(pán)降價(jià)消息不斷，地產(chǎn)公司融資成本、拿地成本高企。在這些大環(huán)境下，地產(chǎn)公司的業(yè)績(jì)下滑似乎成了順理成章的事，印證了行業(yè)基本面變化的軌跡。
從長(cháng)期來(lái)看，萬(wàn)科12年來(lái)首次出現一季報業(yè)績(jì)下滑也具有重要的意義。業(yè)內認為，房地產(chǎn)暴利時(shí)代的終結是必然的趨勢，房地產(chǎn)公司盈利能力下滑，尋求新的盈利模式已成為必然。萬(wàn)科季報業(yè)績(jì)的下滑不過(guò)是為這一趨勢做了時(shí)間點(diǎn)的詮釋而已。
有分析師稱(chēng)，房企銷(xiāo)售增速下滑才剛剛開(kāi)始。一方面商品住宅的銷(xiāo)售增速開(kāi)始明顯下降，沒(méi)有人口持續流入的三、四線(xiàn)城市需求不足已經(jīng)顯現，一、二線(xiàn)城市的部分住宅需求也進(jìn)入觀(guān)望階段;另一方面，由于開(kāi)發(fā)企業(yè)集體回歸一、二線(xiàn)城市，土地均價(jià)大幅上升，企業(yè)盈利能力將逐漸下降。