今年一季度，主要城市樓市成交量下滑幅度對于土地市場(chǎng)、地方財政、經(jīng)濟增長(cháng)的沖擊相當大，成交慘淡讓市場(chǎng)對未來(lái)樓市的預期非常悲觀(guān)。市場(chǎng)一直認為，需求受限與限購政策直接相關(guān)，若放松限購政策，對于提振樓市短期需求、改善后市預期將是非常明顯的。因此，自年初以來(lái)，長(cháng)沙、福建、溫州和杭州等地方政府就“蠢蠢欲動(dòng)”醞釀著(zhù)松綁限購。從這個(gè)角度看，南寧打響地方政府“松綁”限購政策的第一槍在預料之中，并不奇怪。

　　奇怪的是，南寧松綁限購的具體做法出乎所料。此前傳聞部分地方松綁限購的版本，無(wú)外乎縮小限購的區域、降低限購的力度、松綁外來(lái)人口購房限制，甚至直接取消限購。但是，南寧松綁限購的做法比較獨特，以放松整個(gè)北部灣區域內非核心城市的居民在區域內核心城市(南寧)的購房限制作為切入點(diǎn)，目標是實(shí)現整個(gè)北部灣經(jīng)濟區域的一體化、同城化。因此，南寧的做法符合國家關(guān)于新型城鎮化、打破區域行政壁壘、實(shí)現區域一體化的有關(guān)精神。

　　值得注意的是，實(shí)現區域一體化、同城化，意味著(zhù)區域內人流、資金流、信息流的暢通無(wú)阻，區域內產(chǎn)業(yè)結構分工有致、協(xié)同發(fā)展，區域內公共服務(wù)全覆蓋、均等化，可以異地統籌，不存在戶(hù)籍、就業(yè)和社會(huì )保障的供給歧視。因此，要實(shí)現區域一體化、同城化，首先需要打破的關(guān)鍵障礙就是核心城市對于外來(lái)人口的戶(hù)籍限制，其次就是如何實(shí)現外來(lái)人口在南寧有穩定就業(yè)，享有平等的公共服務(wù)。只有這樣，松綁住房限購政策后，新增的購房需求才是有真實(shí)基礎支持的有效需求，而非投資需求。

　　但是，上述有關(guān)打破戶(hù)籍限制、符合就業(yè)要求等關(guān)鍵的內容，并未在該調整限購政策文件中提及。而且，筆者仔細翻閱了《廣西北部灣經(jīng)濟區同城化發(fā)展推進(jìn)方案》，也并無(wú)這些方面的實(shí)質(zhì)性規定和工作計劃。這樣的話(huà)，若單獨松綁外地人購房限制，可能出現的結果是，在外地購房人群的刺激下，南寧當地住房市場(chǎng)短期內將更活躍。但是，由于購買(mǎi)住房的外地人不僅無(wú)法在南寧落戶(hù)，其工作和生活也極有可能不在當地，對南寧市的消費和后續經(jīng)濟貢獻并無(wú)益處，刺激的只是看好南寧樓市前景的外地人投資購房。短期樓市會(huì )出現繁榮，而留下的只是曬太陽(yáng)的一大批空置房屋。

　　在這一點(diǎn)上，無(wú)錫將購房和戶(hù)籍改革相結合的新政無(wú)疑更值得學(xué)習。今年4月22日，無(wú)錫出臺放寬戶(hù)籍準入門(mén)檻的最新規定，自2014年5月1日起，在無(wú)錫市購買(mǎi)成套商品住宅(含二手房)、戶(hù)均建筑面積達60平方米以上的，且在無(wú)錫市有穩定工作的人員，準予本人、配偶和未成年子女落戶(hù)。有穩定工作的外來(lái)人口在購房后給予落戶(hù)，符合人的城鎮化要求。這些外來(lái)人口在無(wú)錫市有工作技能，有納稅能力，有繳納社保能力，本來(lái)就屬于城市的市民，購房后落戶(hù)理所當然。此外，入戶(hù)所需購房的面積放寬至60平方米，且并沒(méi)有區域限制，符合收入不高、購房能力不足但購房意愿強烈的外來(lái)人口，能夠釋放的是真實(shí)有效的購房需求。

　　因此，南寧松綁樓市限購的政策，如果不與打破戶(hù)籍限制、解決就業(yè)和社會(huì )保障協(xié)同實(shí)施，將只是刺激樓市繁榮的短期做法。新增購房人群也主要以外地投資性購房為主，缺乏城市就業(yè)人口不斷增加的強力支持，需求的有效性和持續性不足，而對于支持區域一體化、同城化的貢獻也很低。