很多人認為中國的房地產(chǎn)泡沫很快就會(huì )破滅，這種判斷是建立在數據指標和歷史經(jīng)驗之上的，數據指標就是房?jì)r(jià)收入比、房?jì)r(jià)租金比、存貨銷(xiāo)售比、房地產(chǎn)相關(guān)貸款占銀行貸款的比重等等，而歷史經(jīng)驗就是曾經(jīng)發(fā)生過(guò)房地產(chǎn)泡沫危機的國外案例。數據指標顯示，我國樓市泡沫非常嚴重，而且這些數據指標值與日本、美國、東南亞等國房地產(chǎn)泡沫破滅時(shí)的指標值很接近。在這種情況下，近期國外輿論對我國樓市再次掀起一股 “做空潮”，而這一次國內政商學(xué)三界已經(jīng)不像以往那樣輕率地嗤之為“陰謀論”而置若罔聞，也不像以往認為屢試不爽的政府微調就可以輕松解決問(wèn)題。筆者認為，面對目前的樓市狀況，需要從防范泡沫破裂的系統性風(fēng)險高度來(lái)看待。

　　縱觀(guān)國際上的房地產(chǎn)泡沫危機的累積和爆發(fā)，某一時(shí)點(diǎn)上的泡沫有多大、累積到何種程度、是否會(huì )破滅等在事前是難以判斷的，一般只是事后才能證實(shí)，在事前頂多只能做一做數據指標在國別間的比較。但是，由于我國的城市化水平、土地制度和相關(guān)比較國家差別很大，橫向比較的可借鑒程度不大。若要杜絕事后覺(jué)醒的“馬后炮”式判斷，最好就是做實(shí)需求來(lái)消化樓市虛增的部分，爭取將泡沫在其破滅之前消化一部分。

　　首先，我們需要認識到風(fēng)險在哪里、風(fēng)險的特征是什么。未來(lái)，樓市走向只能是區域或城市間的分化繼續加劇，一線(xiàn)和少數重點(diǎn)二線(xiàn)城市還比較健康，畢竟可持續的人口凈流入對樓市需求的支撐力度很大。2001-2010年，北京、上海人口暴增了30%，而十年間新流入城市的人口中，55%的部分集中在經(jīng)濟排名前五的城市。但是，絕大多數二線(xiàn)城市和三四線(xiàn)城市就沒(méi)有這么幸運了，它們最大的問(wèn)題是人口導入低于預期，而僅存的有效需求無(wú)法填滿(mǎn)過(guò)剩供應的“黑洞”。一方面，這些城市中絕大部分的批準預售/銷(xiāo)售的比值在1.5以上;而更重要的是，過(guò)去急于發(fā)展經(jīng)濟和推進(jìn)城建，地方政府出讓了太多的土地。僅2009-2012年，津漢沈渝四個(gè)典型二線(xiàn)城市出讓的土地面積就超過(guò)了1億平方米，遠大于同期四個(gè)一線(xiàn)城市出讓的土地規模。除東部少數三四線(xiàn)城市外，人口規模越小的城市，人均出讓的土地面積越大。因此，后續入市住房和待開(kāi)發(fā)的土地還會(huì )排山倒海地加重庫存。

　　另一方面，由于本世紀以來(lái)房?jì)r(jià)和地價(jià)持續過(guò)快上漲，特別是2009年刺激性政策對樓市成交量和價(jià)格的虛推，人口和收入增長(cháng)正常驅動(dòng)(也即城市化驅動(dòng))的樓市量?jì)r(jià)增長(cháng)部分已被提前透支。業(yè)內人士認為，全國樓市供應不足在2009年就出現了反轉的拐點(diǎn)，自那以后需求增長(cháng)一直由房?jì)r(jià)上漲預期支撐著(zhù)。目前，留在市場(chǎng)上的是承受不起高房?jì)r(jià)的剛性需求，占比高達90%左右。一季度重點(diǎn)一二線(xiàn)城市中，凡是去化較好的項目均是有誠意降價(jià)的項目，意味著(zhù)有效需求是何等有限，對于房?jì)r(jià)是何等敏感。

　　近期，南寧打響政策救市的“第一炮”，這是一個(gè)很重要的信號，對其理解不能過(guò)多地放在地方政府如何挖空心思地松綁限購上，而應該放在政府救市的態(tài)度和思路，這種態(tài)度和思路折射的是如何消化供應過(guò)剩的風(fēng)險，特別是防止其轉化為泡沫破滅危機。很明顯，僅僅松綁限購不僅是短期“打雞血”的做法，更關(guān)鍵的是受限購束縛的需求比較弱，即使將其釋放出來(lái)也無(wú)法消化龐大的庫存壓力，政府上下對此存在共識。因為，很多二線(xiàn)城市限購區域僅限于主城區，而新增供應則主要集中在外圍，限購控制住的需求隨城市近年來(lái)瘋狂的外圍擴張而減少。因此，消化庫存所需要的數量級新增需求，必須從外部導入，而南寧的做法就是將北部灣經(jīng)濟區域內其他5個(gè)城市的需求導入到南寧這個(gè)區域中心城市。

　　區域一體化，意味著(zhù)區域內要素流動(dòng)方向和產(chǎn)業(yè)結構的再造，中心城市的人口和資源積聚能力將增強，住房需求將會(huì )增加。類(lèi)似于南寧這樣的非重點(diǎn)二線(xiàn)城市、次區域中心，在全國有三四十個(gè)左右，這類(lèi)城市也是樓市風(fēng)險最突出的城市。借助于區域一體化，將有效需求導入中心城市，既消化了樓市供應壓力(包括商業(yè)地產(chǎn))，也解決了因人口積聚不足而導致的產(chǎn)業(yè)積聚和轉型滯后和內需不足的問(wèn)題。

　　從這個(gè)角度講，區域一體化是新型城鎮化的應有之義，樓市泡沫問(wèn)題也將在新型城鎮化過(guò)程中自然消彌。但是，可惜的是，南寧的做法沒(méi)有將解決住房需求與解決戶(hù)籍需求對接起來(lái)，有區域一體化或新型城鎮化之表而無(wú)其里。試想，如果不解決戶(hù)籍障礙，新增的住房需求就無(wú)法享受等同于南寧市民的公共服務(wù)待遇，怎么能在南寧安定下來(lái)，成為帶動(dòng)消費、稅收增長(cháng)和產(chǎn)業(yè)基礎的持久動(dòng)力?最后的結果，極有可能是短期刺激了一批看好房?jì)r(jià)上漲的外部投資需求，但實(shí)現這部分需求的住房將僅僅貢獻了空置的住房部分，而與區域一體化并無(wú)多大關(guān)系。

　　因此，若想讓房地產(chǎn)泡沫軟著(zhù)陸，首當其沖的就是釋放受抑制的城市化部分，即以戶(hù)籍和社保向非戶(hù)籍常住人口全覆蓋來(lái)釋放有效需求，吸引外來(lái)需求。若將購房與給予戶(hù)籍和社保一對一掛起鉤，決心要買(mǎi)房和能買(mǎi)得起房的外來(lái)人口中，絕大多數也一定是想要在城市安定下來(lái)、也能夠在城市安定下來(lái)的人群。這樣的話(huà)，先從常住人口開(kāi)始，人口順應區域經(jīng)濟一體化過(guò)程中產(chǎn)業(yè)的積聚而自然在區域中心城市積聚，未來(lái)人口增長(cháng)和收入增長(cháng)就變得可持續，樓市泡沫消化、新型城鎮化、產(chǎn)業(yè)轉型升級(向第三產(chǎn)業(yè))也就會(huì )順理成章地實(shí)現。

　　以實(shí)現區域一體化來(lái)松綁限購，不僅是樓市分類(lèi)調控的體現，而且是樓市行政性干預漸進(jìn)退出、市場(chǎng)化調控措施回歸的體現，這是一條正確的路徑。從南寧松綁限購的做法，以及近期其他城市傳聞?wù){整限購政策的做法看，地方政府松綁限購的還主要是著(zhù)眼于消化樓市庫存壓力，對于區域一體化和樓市長(cháng)久穩定的關(guān)系在認識上還不到位。事實(shí)上，我國任何一個(gè)區域的中心城市，其人口和資源積聚能力與其地位都不相符，戶(hù)籍和公共服務(wù)隔離等行政區域間的壁壘是主要原因。因此，樓市泡沫中很大一部分是人為造成的，認真消除阻礙區域一體化的行政壁壘，就可以消化整體樓市風(fēng)險中的很大一部分。