要從根本上解決我國房地產(chǎn)業(yè)問(wèn)題，不能就房地產(chǎn)而論房地產(chǎn)，小修小補，必須將短期與中長(cháng)期政策結合起來(lái)考慮，通過(guò)建立和完善包括土地、財政、稅收、信貸等在內的一整套制度機制，并且要與收入分配體制改革、壟斷性行業(yè)改革、反腐倡廉等多方面措施進(jìn)行配套、銜接與協(xié)調。

　　今年以來(lái)，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生了較大變化，逐步由賣(mài)方市場(chǎng)向買(mǎi)方市場(chǎng)轉變，市場(chǎng)分化趨勢明顯。一方面，北京、上海等一線(xiàn)城市新房?jì)r(jià)格回落，二手房成交量下降，剛性需求被壓制，改善性需求觀(guān)望情緒上升;另一方面，溫州、秦皇島、紹興等三四線(xiàn)城市成交量銳減，庫存消化需要較長(cháng)周期，很多開(kāi)發(fā)商面臨資金緊張的局面。

　　如何看待未來(lái)我國房?jì)r(jià)的走勢，以及政府該如何調控我國房地產(chǎn)市場(chǎng)，均需要重新審視我國房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟中的地位，以及過(guò)去房地產(chǎn)調控的經(jīng)驗教訓，切不可操之過(guò)急、采取一刀切的樓市調控措施。

　　多因素導致調控失敗

　　2013年3月出臺的“國五條”，被稱(chēng)為史上最嚴厲的房地產(chǎn)調控措施，但被地方與部門(mén)嚴重虛置，一年以來(lái)，全國地價(jià)房?jì)r(jià)租價(jià)“三價(jià)”均大幅度上漲，成為十多年來(lái)漲幅最高的年份之一。

　　房地產(chǎn)調控不成功，筆者認為主要原因包括：關(guān)鍵政策不出臺。一是不出臺控制地價(jià)的有效政策。政府調控如果不從根本上改變土地供應制度，既不有效擴大土地供應量，又不抑制土地價(jià)格過(guò)快上漲，反而通過(guò)控地、通過(guò)競價(jià)抬高地價(jià)，就使房地產(chǎn)調控失去了基礎，無(wú)法使房?jì)r(jià)保持在合理水平。二是不出臺調控多占房、空置房的有效政策。政府一直回避部分既得利益群體不合規多占房現象，對住房資源流向與占有嚴重失衡問(wèn)題缺乏措施。三是房地產(chǎn)稅立法進(jìn)展緩慢，“多房族”住房持有成本很低，增值效益很高，房屋坐地升值，大量存量房、空置房無(wú)法盤(pán)活。

　　重要政策不對路。一是多次采取的控制地根政策，實(shí)際上抑制了土地有效供給，反而抬高了地價(jià)進(jìn)而抬高了房?jì)r(jià)。二是多次推出的控制銀根政策，反而抬高了地產(chǎn)商融資成本與購房者的按揭成本，實(shí)際刺激了房?jì)r(jià)上漲。三是對小產(chǎn)權房采取的是只壓不疏、壓而無(wú)力的政策，不僅控制不了其發(fā)展，反而提高了小產(chǎn)權房?jì)r(jià)格。

　　部分政策相掣肘。在房地產(chǎn)調控中，往往很多部門(mén)出政策，相互之間缺乏必要協(xié)調。稅收歸財稅部門(mén)，土地歸國土部門(mén)，融資歸金融部門(mén)，監管歸住建部門(mén)，具體執行歸地方。各部門(mén)之間利益、部門(mén)與地方之間利益往往不一致，政策制定、執行都要對自己有利，因此，不少政策相互掣肘，嚴重影響樓市調控效果。

　　執行政策不得力。多年來(lái)，國家房地產(chǎn)政策在地方執行中往往被大打折扣，很多時(shí)候采取“上有政策”、“下有對策”。一是對中央政府承諾的住房財產(chǎn)登記與聯(lián)網(wǎng)計劃執行時(shí)間被地方采取各種理由一推再推。二是地方對居民擁有三套及以上住房者，特別是那些非法擁有多套住房者在政策上不表態(tài)、不施策、不作為。三是不少地方對住房限購限貸政策緩執行、變通執行甚至不執行，致使住房投資投機行為長(cháng)期得不到有效遏制。四是對國家法規規定要對個(gè)人房產(chǎn)轉讓增值收益征收所得稅，但大多數地方長(cháng)時(shí)期根本不執行。去年國務(wù)院重申要嚴格征收賣(mài)房所得稅后，地方稅務(wù)部門(mén)對市場(chǎng)普通出現的所得稅由賣(mài)方向買(mǎi)方轉移的不當行為不作為，客觀(guān)上助推了房?jì)r(jià)大漲。

　　基礎數據不清楚。我國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的一些基本數據在可靠來(lái)源、科學(xué)統計和公開(kāi)發(fā)布等方面都存在問(wèn)題。如城鎮居民實(shí)際收入是多少、居民實(shí)際住房擁有量是多少、全國住房實(shí)際供應量是多少、全國與各地實(shí)際商品房市場(chǎng)真實(shí)價(jià)格是多少、全國與各地實(shí)際各類(lèi)型住房出售價(jià)格是多少、全國房地產(chǎn)商的實(shí)際成本與利潤是多少、政府土地征收與開(kāi)發(fā)成本和出讓收益與支出是多少、城市房屋空置率是多少等等。這些重要數據有的根本不清楚，有的自相矛盾，有的故意隱匿，有的明顯與現實(shí)不符合。這些數據不清楚、不透明，既嚴重影響房地產(chǎn)形勢的客觀(guān)判斷，又嚴重影響社會(huì )對房地產(chǎn)市場(chǎng)的合理預期，更嚴重影響調控政策的科學(xué)制定、可靠執行與有效監督。

　　兼顧不同政策目標

　　我國房地產(chǎn)涉及到方方面面，包括經(jīng)濟增長(cháng)、財稅增加、金融穩定等，調控需要兼顧不同的政策目標，切不可偏頗。要從根本上解決我國房地產(chǎn)業(yè)問(wèn)題，不能就房地產(chǎn)而論房地產(chǎn)，小修小補，必須將短期與中長(cháng)期政策結合起來(lái)考慮，通過(guò)建立和完善包括土地、財政、稅收、信貸等在內的一整套制度機制，并且要與收入分配體制改革、壟斷性行業(yè)改革、反腐倡廉等多方面措施進(jìn)行配套、銜接與協(xié)調。如農村建設用地同權同價(jià)入市要與城市建設規劃完善、國有土地“招拍掛”制度改革相協(xié)調，國有土地轉讓定價(jià)機制改革要與地方財政收入結構調整相協(xié)調，推進(jìn)房地產(chǎn)稅要與個(gè)人不動(dòng)產(chǎn)登記、官員財產(chǎn)公示相協(xié)調，保障房建設規模進(jìn)度要與商品房建設發(fā)展相協(xié)調，一般保障房分配改革要與公務(wù)員住房制改革相協(xié)調等等。

　　我國房地產(chǎn)市場(chǎng)存在很多歷史遺留問(wèn)題，是典型市場(chǎng)經(jīng)濟與計劃經(jīng)濟條件下的混合體。未來(lái)房地產(chǎn)調控需要針對不同地區、不同人群、不同住房，采取針對性的辦法分類(lèi)推進(jìn)。一要分類(lèi)推進(jìn)一線(xiàn)城市、熱點(diǎn)二線(xiàn)城市、一般二線(xiàn)三線(xiàn)四線(xiàn)城市等不同類(lèi)型的房地產(chǎn)調控;二要分類(lèi)推進(jìn)經(jīng)濟適用房、保障房與商品房的調控;三要分類(lèi)推進(jìn)滿(mǎn)足剛性與改善性住房需求與嚴格控制投資投機性需求的調控;四要分類(lèi)推進(jìn)農村建設用地同權同價(jià)平等有序入市與小產(chǎn)權房經(jīng)規范整頓后合法有序入市的調控等等。

　　與此同時(shí)，房地產(chǎn)調控要堅持穩中求進(jìn)，逐步解決的原則，某一階段以某個(gè)目標為主，其它政策目標相輔。從短、中、長(cháng)期問(wèn)題解決來(lái)看，首先要堅決遏制地價(jià)、房?jì)r(jià)和租金過(guò)快上漲勢頭問(wèn)題，其次要從制度機制上解決城鎮土地供給數量、結構與定價(jià)問(wèn)題，第三要通過(guò)立法解決從公務(wù)員到普通居民的財產(chǎn)登記、公開(kāi)、查尋問(wèn)題，第四要通過(guò)立法解決房地產(chǎn)稅征收問(wèn)題等。