當下的樓市分化之勢，遠不是“供應過(guò)�！彼芨爬ǖ�。最突出的，還是供求結構失衡。而同是樓市供應過(guò)剩，在不同地方、不同城市的表現都很不同。如何解決，需要深入分析當地的產(chǎn)業(yè)結構、有效需求、公共配套等問(wèn)題。若簡(jiǎn)單地將分類(lèi)調控理解為退出限購，很可能給市場(chǎng)傳達出政府要救市了、開(kāi)發(fā)商可拿地了、房?jì)r(jià)要上漲了的錯誤信號，從而掩蓋樓市供應過(guò)剩的本質(zhì)問(wèn)題，不僅加劇長(cháng)期內住房供求失衡、無(wú)效供應和泡沫，而且還喪失了化解樓市泡沫的最佳窗口期。
多重消息顯示，樓市走弱之勢可能超出預期。首先是2月以來(lái)發(fā)軔于華東區域的樓市降價(jià)潮到目前已蔓延全國，主流開(kāi)發(fā)商也卷入其中，但“以?xún)r(jià)換量”的策略并沒(méi)有實(shí)現，主要城市樓市下滑的態(tài)勢并未緩解，中國房地產(chǎn)指數系統(CREIS)數據監測的44個(gè)重點(diǎn)城市4月成交量同環(huán)比分別下降20%和10%。在供求關(guān)系最為緊張的北京，4月扣除保障房后的量?jì)r(jià)環(huán)比分別下降了20%和10%，新增項目整體去化率不足40%;其次，披露一季度業(yè)績(jì)預報的103家上市房企，近一半業(yè)績(jì)下滑或虧損，龍頭萬(wàn)科更出現了自2002年以來(lái)的首次利潤下滑，有傳聞稱(chēng)其副總毛大慶在某個(gè)沙龍上的發(fā)言表達了對樓市的無(wú)限悲觀(guān)，并直言很多城市在未來(lái)若干年都別想翻身;最后，4月百城中近半房?jì)r(jià)下跌，整體房?jì)r(jià)環(huán)比直降0.28個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng )近4個(gè)月最大降幅，0.1%的月度漲幅是4月份開(kāi)發(fā)商大面積降價(jià)的結果，同時(shí)也很可能意味著(zhù)房?jì)r(jià)下降拐點(diǎn)的出現，這也必然會(huì )讓一季度同比下滑25%的新開(kāi)工、個(gè)位數的土地溢價(jià)率的形勢在未來(lái)更趨惡化。
對于樓市下滑所產(chǎn)生的綜合影響，國內外媒體和專(zhuān)家目前的分析還是一致的。40%至50%的銀行存量貸款是以土地及房產(chǎn)作抵押的，50%左右的全社會(huì )固定資產(chǎn)投資是由房地產(chǎn)直接或間接引致的，而近20萬(wàn)億的地方債務(wù)中，絕大部分都與房地產(chǎn)相關(guān)，下游消費能否穩住也主要看房地產(chǎn)。因此，房地產(chǎn)持續走弱絕非房地產(chǎn)行業(yè)的事情。一季度經(jīng)濟下滑超出年初預期，主流機構認為主要是地產(chǎn)下滑惹的禍。盡管管理層在4月出臺了一系列“微刺激”措施，但4月和二季度的經(jīng)濟數據已難以樂(lè )觀(guān)。
基于此，地方政府和開(kāi)發(fā)商對松綁住房限購的呼聲很高，在部分地方更已從呼聲轉向了現實(shí)，先有鄭州、無(wú)錫等出臺了購房入戶(hù)的政策，間接松綁了限購，后有南寧打響了松綁限購的“第一槍”。而且，松綁限購也是今年“兩會(huì )”上提出的分類(lèi)調控思路的貫徹和體現。很多專(zhuān)家和媒體認為，由于樓市繼續疲軟、庫存高壓，樓市已危及地方財政和區域金融風(fēng)險，松綁限購是必然的，后續還會(huì )有更多的城市加入到松綁限購的隊伍中。
分類(lèi)調控、自主調控是基于今年樓市分化的情況下而提出的，一方面，供求關(guān)系長(cháng)期緊張的城市，限制住房資源購置和占有的政策將長(cháng)期堅持;另一方面，庫存消化壓力大而有效需求受到制約的城市，則不能不考慮如何按市場(chǎng)化原則探索調整既有的政策，特別是行政干預性的限購政策。問(wèn)題在于，目前樓市在城市間的分化勢頭遠遠超出了業(yè)界與各方的估計。在整體上，分化表現為一線(xiàn)和二線(xiàn)重點(diǎn)城市的樓市基本健康，供求關(guān)系緊張的局面長(cháng)期內難改，多數二三線(xiàn)和三四線(xiàn)城市供應過(guò)剩、甚至出現泡沫破滅的風(fēng)險。
不容否認，樓市供應過(guò)剩的問(wèn)題確實(shí)比較嚴重。截至4月末，上海易居房地產(chǎn)研究院監測的20個(gè)城市新建商品住宅庫存創(chuàng )5年來(lái)新高。據一季度財報的預披露，各上市房企的庫存在驚人增長(cháng)。在四大龍頭房企“招保萬(wàn)金”中，萬(wàn)科存量增幅最大，高達30%;保利一季度存量為2399億，增幅為28%;招商地產(chǎn)784.8億元，增幅為7%;金地集團766億元，增幅為9%。另外，主攻二三線(xiàn)和三四線(xiàn)城市的碧桂園，去年其存量總建筑面積超過(guò)4500萬(wàn)平方米，按照去年的銷(xiāo)售規模，需要大約3年或更長(cháng)時(shí)間才能消化現有庫存。
但是，樓市分化遠遠不止于此，特別是二三線(xiàn)、三四線(xiàn)城市樓市，遠遠不是一個(gè)簡(jiǎn)單的“供應過(guò)�！彼芨爬ǖ�。最突出的，還是供求結構失衡。目前，大多數城市新房供應集中在外圍，以新區或開(kāi)發(fā)區的形式出現。這些區域的住房，都有個(gè)很大的弊�。汗卜⻊�(wù)供給不足或徒有其名。目前市場(chǎng)需求的主力是剛性需求，不僅對房?jì)r(jià)比較敏感，而且對是否能滿(mǎn)足居住生活的配套服務(wù)也很敏感。因此，樓市過(guò)剩供應的部分中，很大一部分可以說(shuō)是無(wú)效供應，很多地方出現的“空城”或“鬼城”就是無(wú)效供應的代名詞。老百姓不買(mǎi)此類(lèi)房子，主要原因不是供應太多了，而是對無(wú)效供應用腳投票。因此，對于這部分過(guò)剩的住房，需要解決的是如何設法解決補缺配套的問(wèn)題。主要包括教育、醫療、交通、商店、菜場(chǎng)等場(chǎng)所，以及這些場(chǎng)所提供的公共服務(wù)是否如中心區一樣貨真價(jià)實(shí)。
另外，很多城市的樓盤(pán)供應過(guò)剩，主要是相對于需求不足而言的。對于很多傳統的工業(yè)型城市、資源型城市、人口老化嚴重的城市，近年來(lái)人口流入相對比較遲緩，有的甚至出現了人口凈流出的狀態(tài)。但是，這些城市的房地產(chǎn)卻發(fā)展得非常迅速，地方急于發(fā)展經(jīng)濟和推進(jìn)城市建設，過(guò)去若干年內出讓了太多土地，造成了住房相對于需求的過(guò)剩。這其中就包含一些區域、次區域的中心城市，如南寧、貴陽(yáng)、沈陽(yáng)、蘭州、長(cháng)沙、青島、大連等，其本身制定了雄心勃勃的區域發(fā)展計劃，但區域產(chǎn)業(yè)、人口的集聚程度遠遠低于預期，而房地產(chǎn)卻瘋狂地發(fā)展起來(lái)了。對于這部分過(guò)剩供應住房，需要通過(guò)提高區域經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)、人口的集聚程度，具體的措施需要從破除二元戶(hù)籍制度、社保向非戶(hù)籍人口覆蓋、區域內各城市間產(chǎn)業(yè)重構和優(yōu)化等方面來(lái)入手。
仔細分析一下，同是樓市供應過(guò)剩，在不同的地方、不同的城市表現都有很大的不同。如何解決，需要深入分析當地的產(chǎn)業(yè)結構、有效需求、公共配套等，這些問(wèn)題短期內難以解決，但可以肯定，絕非是簡(jiǎn)單地放松限購這一策所能解決的。筆者因此認為，眼下地方政府、房地產(chǎn)企業(yè)、購房者對于分類(lèi)調控和退出限購的政策的認識有誤區，基本上都認為是要消化庫存，阻止樓市進(jìn)一步下滑。但是，若簡(jiǎn)單地將分類(lèi)調控理解為退出限購，很可能給市場(chǎng)傳達出錯誤的信號，即政府要救市了，開(kāi)發(fā)商可以拿地了、房?jì)r(jià)要上漲了，從而掩蓋了樓市供應過(guò)剩在產(chǎn)業(yè)基礎、有效需求、人口導入、公共配套等方面的本質(zhì)問(wèn)題。最終的結果是，不僅加劇長(cháng)期內住房供求失衡、無(wú)效供應和泡沫的問(wèn)題，而且還喪失了化解樓市泡沫的最佳窗口期。