眾所周知，房地產(chǎn)關(guān)乎全局，通過(guò)行業(yè)直接投資、上下游產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)投資、地方政府財政收入、金融機構資產(chǎn)質(zhì)量等多條重要渠道影響宏觀(guān)經(jīng)濟波動(dòng)。因此，不難理解各級政府的“救市”行為。
5月12日，中國人民銀行總行副行長(cháng)劉士余主持召開(kāi)住房金融服務(wù)專(zhuān)題座談會(huì )，討論當前差別化住房信貸政策，十五家主要商業(yè)銀行分管副行長(cháng)及相關(guān)部門(mén)負責人參加。令市場(chǎng)矚目的是，劉士余明確要求各家商業(yè)銀行要支持住房貸款業(yè)務(wù)，進(jìn)行合理定價(jià)。(相關(guān)報道見(jiàn)B1版)
劉士余的表態(tài)可以視為央行進(jìn)行經(jīng)濟“微調”的最新招式，這種針對特定行業(yè)信貸投放進(jìn)行“窗口指導”的操作形式，此前也曾多次出現過(guò)。在全國房地產(chǎn)市場(chǎng)凄風(fēng)苦雨的當下，央行顯然意欲“托舉”。
3月之后，房地產(chǎn)行業(yè)各方面數據都在加速惡化。1月至3月全國商品房銷(xiāo)售面積累計同比-6.9%，比之去年年底將近20%的增速已是天壤之別。房地產(chǎn)投資增速也明顯放緩，1月至4月累計同比增速16.4%，連續第三次出現下降。新開(kāi)工面積、土地購置面積下滑。相關(guān)稅收也受到拖累。
另外，持續上行的房屋價(jià)格也明顯松動(dòng)。統計局公布的70個(gè)大中城市新建住宅價(jià)格指數顯示，年初至今全國房?jì)r(jià)環(huán)比增速明顯下降，最新數據只有0.2%左右。一線(xiàn)城市普遍增速放緩，杭州、溫州等城市房?jì)r(jià)下降已有多時(shí)，最近惠州、南京等多地新盤(pán)出現促銷(xiāo)。二手房掛牌價(jià)大幅跳水的新聞也時(shí)�？梢�(jiàn)。盡管這中間可能存在“選擇性偏差”，但今年以來(lái)全國范圍內房?jì)r(jià)盤(pán)整甚至略有下行的判斷應當接近客觀(guān)。
眾所周知，房地產(chǎn)關(guān)乎全局，通過(guò)行業(yè)直接投資、上下游產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)投資、地方政府財政收入、金融機構資產(chǎn)質(zhì)量等多條重要渠道影響宏觀(guān)經(jīng)濟波動(dòng)。因此，不難理解各級政府的“救市”行為。
央行的表態(tài)直接針對目前商業(yè)銀行對于房貸的抵觸行為而來(lái)。由于利率市場(chǎng)化、互聯(lián)網(wǎng)金融等因素推升了商業(yè)銀行的資金成本，收益率只有7%不到的住房貸款越發(fā)不受待見(jiàn)。相比工商企業(yè)貸款、消費信貸等其他產(chǎn)品來(lái)說(shuō)，房貸期限如此之長(cháng)、收益如此之低、占用資本如此之高、押品變現如此之難，實(shí)在吃不消。所以很多商業(yè)銀行早已從價(jià)格和總量?jì)煞矫鎭?lái)減弱對房貸業(yè)務(wù)的依賴(lài)。價(jià)格上，8.5折優(yōu)惠自去年三季度起就逐漸消失。5月8日，最后一家執行9折利率的建行也頂不住壓力，上浮到基準水平(6.55%)。招商、中信等股份制銀行還有所上浮，幅度從5%至10%不等�？偭可�，年初商業(yè)銀行就開(kāi)始弱化對于房貸業(yè)務(wù)的考核壓力，同時(shí)部分中小型銀行干脆停止房貸業(yè)務(wù)。這些措施，與2011年房地產(chǎn)市場(chǎng)遭受重磅調控時(shí)商業(yè)銀行的舉措幾乎如出一轍。然而高層反應與2011年的默許不同：劉士余從“包容性金融”、“普惠金融”的高度，要求商業(yè)銀行給力。
然而，央行此舉是否有效，值得懷疑。首先，去年央行要求各家商業(yè)銀行加強資產(chǎn)負債管理，并開(kāi)始加強對同業(yè)業(yè)務(wù)的監管，引起銀行間流動(dòng)性的緊張。輔之以余額寶等互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品對廣大儲戶(hù)的理財教育，銀行資金成本頓時(shí)升高。即便是目前資金已經(jīng)顯現寬松之際，1年期5%的理財收益率也是遍地都是。結果是，利率易上難下。商業(yè)銀行核心盈利模式——吃利差的空間被大幅擠壓。其次，本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調整呈現自發(fā)、全面的特征，有別于2011年政策大棒打壓的情景，因此可能更難被政策上的邊際調整所扭轉。目前業(yè)界普遍預期房地產(chǎn)苦日子至少還會(huì )持續幾個(gè)月，新房、二手房?jì)r(jià)格全面下跌是大概率事件。最后，由于房地產(chǎn)行業(yè)長(cháng)期與土地財政、影子銀行、投機炒作等結構性問(wèn)題相綁定，所以政策端更進(jìn)一步放松的可能性也不大。綜合種種，央行這一舉措效果恐怕存疑。
劉士余的表態(tài)中還有一些信息需要注意。第一，只提住房貸款而不提房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，說(shuō)明央行底線(xiàn)仍然分明，所保的是剛需而不是泡沫。第二，關(guān)注斷供、棄房風(fēng)險，同時(shí)加強輿情監測，在把握實(shí)質(zhì)風(fēng)險的同時(shí)避免市場(chǎng)由于片面信息而產(chǎn)生恐慌。第三，要求商業(yè)銀行“保本、微利就好”，“講政治”。話(huà)說(shuō)得已經(jīng)很重了，說(shuō)明形勢的確不容樂(lè )觀(guān)，同時(shí)也反過(guò)來(lái)看出央行對指導執行力度的擔憂(yōu)。
以五大行為首的十五家參會(huì )銀行代表著(zhù)中國銀行業(yè)的主力，目前正處于利率市場(chǎng)化的大潮之中，但慘遭負債端和資產(chǎn)端改革程度不匹配的折磨：一方面要忍受不斷抬升的資金成本，另一方面又要服從監管部門(mén)對資產(chǎn)配置的種種約束。所以在一些針?shù)h相對的時(shí)刻，商行的不滿(mǎn)可能會(huì )更容易令體制內外所感知。市場(chǎng)化與保就業(yè)的指向沖突，盈利性與政治性的雙重擔當，是商行尷尬的根本原因。那么此番央行表態(tài)折射出了改革的局部底限嗎?希望不是。畢竟本輪改革起步不久，如此擱淺實(shí)屬可惜。