樓市調控不是不滿(mǎn)足正常的居住權，樓市去泡沫化也不等于去杠桿化。這應是央行強調加快個(gè)人住房貸款發(fā)放節奏的本意所在。

　　在央行日前召開(kāi)住房金融服務(wù)專(zhuān)題座談會(huì )上，央行副行長(cháng)劉士余要求商業(yè)銀行合理確定首套房貸款利率水平，提高服務(wù)效率，及時(shí)審批和發(fā)放符合條件的個(gè)人住房貸款。在樓市終于進(jìn)入去泡沫化階段的敏感期，央行的這一口頭要求，引發(fā)公眾熱議:央行即將出手托市嗎?

　　與其說(shuō)央行的新要求是托市，不如說(shuō)是央行希望商業(yè)銀行保持其應有的信貸功能。今年以來(lái)，在銀行房貸額度普遍告緊的情況下，個(gè)人房貸的辦理周期突然被拉長(cháng)。其原因是，去年以來(lái)受互聯(lián)網(wǎng)金融影響出現的銀行存款搬家現象，部分限制了銀行的貸款空間。而嚴格的存貸比政策要求和存款考核壓力，進(jìn)一步強化了銀行錢(qián)緊的外在表現。出于資金回籠的需要，商業(yè)銀行普遍開(kāi)始將信貸結構向回報周期較短的小額貸、經(jīng)營(yíng)貸、消費貸傾斜，而將房貸置于了非優(yōu)先位置。即使發(fā)放房貸，也是上調利率者優(yōu)先，有打折訴求者靠后。

　　盡管房貸收緊是銀行趨利避害的自然選擇，但其副作用顯而易見(jiàn)。眾所周知，目前的樓市調控政策是以行政調控為主導的非常態(tài)，限購等調控手段盡管效率高，卻可能對有正常住房需求和改善性住房需求的群體造成“誤傷”。在這種情況下，如果銀行房貸持續收緊，“誤傷”面積就會(huì )擴大。

　　樓市調控不是不滿(mǎn)足正常的居住權，樓市去泡沫化也不等于去杠桿化。這應是央行強調加快個(gè)人住房貸款發(fā)放節奏的本意所在。

　　而且，加快個(gè)人住房貸款發(fā)放節奏也未必會(huì )起到托市的作用。一方面，對個(gè)人住房貸款的申請資質(zhì)仍然嚴格，而且門(mén)檻還在趨于抬高，加快個(gè)人住房貸款發(fā)放節奏所產(chǎn)生的市場(chǎng)效應仍將大大被限制。另一方面，樓市之所以形成泡沫，本質(zhì)上是地價(jià)占比過(guò)高、流動(dòng)性泛濫、民間資本投資渠道狹窄共同催生的結果。其內在驅動(dòng)力與是否發(fā)放房貸并無(wú)直接關(guān)聯(lián)。此前，央行行長(cháng)周小川剛剛強調，在經(jīng)濟仍在合理運行區間的情況下，不會(huì )出臺大規模刺激政策。這實(shí)際上已經(jīng)限制了貨幣超發(fā)推高樓市價(jià)格的空間。而隨著(zhù)向社會(huì )資本開(kāi)放的市場(chǎng)門(mén)檻逐漸降低，社會(huì )資本正獲得新的進(jìn)入區域，之前不得不涌入樓市的資金也有望因此分流。

　　還要看到，自第二季度全國樓市量?jì)r(jià)齊跌的局面形成以來(lái)，市場(chǎng)對未來(lái)房?jì)r(jià)的預期已經(jīng)出現逆轉，甚至連主流開(kāi)發(fā)商也承認這一點(diǎn)。僅僅是加快個(gè)人房貸發(fā)放，不可能改變新形成的預期。

　　實(shí)際上，即使央行從口頭要求形成文件，也未必能改變目前房貸收緊的態(tài)勢。商業(yè)銀行有經(jīng)營(yíng)自主權，對貸款風(fēng)險也有其內部評估機制。這就決定了加快房貸發(fā)放節奏將呈現差異化景象。不同銀行將有快有慢。

　　而差異化經(jīng)營(yíng)，讓銀行成為真正的市場(chǎng)主體，對消費者最有利。就此而言，與其期待房貸寬松，不如期待銀行提供差異化服務(wù)，讓我們能夠用腳投票更現實(shí)。