真正對房地產(chǎn)市場(chǎng)造成打擊的重武器是利率上升、稅收上調。
目前房貸市場(chǎng)收緊,正是貸款利率上升的表現。在線(xiàn)金融搜索平臺“融360”發(fā)布4月份房貸分析報告,從去年以來(lái)直到今年4月,銀行放貸趨緊,從房貸市場(chǎng)戰略撤退。
在“融360”調查的23個(gè)城市中,僅有9城還存在利率優(yōu)惠,其中7個(gè)城市有9折利率優(yōu)惠,兩個(gè)城市有9.5折利率優(yōu)惠,其余城市的房貸利率最低為基準。有16個(gè)城市出現停貸現象。統計顯示,停貸的銀行以股份制商業(yè)銀行居多。在城市停貸占比排行中,深圳、重慶、北京三個(gè)城市居前。
各大銀行不僅提高利率,對房貸出現“戰略放棄”的態(tài)度,除國有銀行出于社會(huì )責任未減少房貸業(yè)務(wù)外,其他銀行正在逐漸減少個(gè)人房貸業(yè)務(wù),更多銀行駐點(diǎn)開(kāi)始撤離售樓處。
房貸從香餑餑變成臭豆腐,并不是央行政策指導的產(chǎn)物,而是實(shí)際利率上升的背景下,銀行作為理性人主動(dòng)選擇的結果。筆者詢(xún)問(wèn)了某銀行分行行長(cháng),他明確表示,沒(méi)有指導電話(huà),沒(méi)有不準貸的禁令,銀行暫停房貸是為了減少風(fēng)險、提升房貸利率為了保本盈利。
資金價(jià)格水位上升,銀行理財產(chǎn)品收益率在5.5%左右,而上海銀行間拆借市場(chǎng)1年期同業(yè)拆借利率5月13日為5%。央行5年以上貸款基準利率為6.55%,如果首套房貸打9折,房貸為5.895%,這樣的利率既無(wú)法滿(mǎn)足基本盈利需要,也無(wú)法覆蓋長(cháng)貸帶來(lái)的期限錯配等不可預知的風(fēng)險。
銀行提高利率以自保,讓貸款者知難而退,或者要求其購買(mǎi)服務(wù),變相提高房貸成本!叭360”披露,去年底某商業(yè)銀行二套房最高上調40%,利率高達9.17%,創(chuàng )下全年最高紀錄。以貸款100萬(wàn)元為例,按照6.55%的基準利率采用等額本息還款方式貸款20年,每月的月供為7485元,總支付利息79.6萬(wàn);如果上浮40%,利率達到9.17%,每月月供要多還1621元,總支付利息要多付38.4萬(wàn)元。也有銀行挑選能買(mǎi)得起豪宅的優(yōu)質(zhì)客戶(hù)。
如果水位繼續提升,各銀行房貸全面放松的可能性不大,沒(méi)有金融機構可以不顧資金成本與風(fēng)險逆市而為。此時(shí),考驗的是中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的剛性需求,民間資金愿意進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的意愿。
進(jìn)入大城市的年輕人有剛性需求,北京有降價(jià)樓盤(pán)當天一掃而空,說(shuō)明在大中城市剛性需求依然存在,但有需求不等于可以實(shí)現需求。有需求者很多時(shí)候沒(méi)能力實(shí)現需求。
年輕人購房往往有家庭力量在背后支撐,貧困家庭可以為子弟支付首付款,卻沒(méi)有能力支付大城市的整筆購房款。房地產(chǎn)市場(chǎng)最敏感的群體是不差錢(qián)的投資群體,從1998年以來(lái)通過(guò)購房享受資產(chǎn)溢價(jià)者不計其數,某地的房地產(chǎn)價(jià)格能夠躥升到多高,與當地能夠吸引多少投資人群密切相關(guān)。北京、三亞等城市的房地產(chǎn)已經(jīng)與戶(hù)籍人口、常住人口多少沒(méi)有太大關(guān)系,而與當地的吸引力指數密切相關(guān)。當投資者大量進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)、門(mén)板也擋不住的時(shí)候,房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)的是黃金時(shí)代;當投資者觀(guān)望、剛性需求仍在的時(shí)候,房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入白銀時(shí)代,各個(gè)城市出現明顯分化;當投資者與剛性需求者共同背棄房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí),市場(chǎng)進(jìn)入黑鐵時(shí)代。
減少房貸可以降低銀行與房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險傳導,可以逼出民間真金白銀的存量資金進(jìn)入市場(chǎng)。但市場(chǎng)投資者是精明的,如果銀行貸款資金不進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng),貸款成本節節上升,民間的真金白銀也就放慢了進(jìn)入市場(chǎng)的腳步。幸運的是,中國房地產(chǎn)市場(chǎng)杠桿率不算高,不會(huì )出現美國式因房地產(chǎn)而引發(fā)的次貸危機式崩盤(pán)。
考慮到房地產(chǎn)市場(chǎng)失速下行的風(fēng)險,央行有所動(dòng)作。央行希望柔性調控,房地產(chǎn)市場(chǎng)剛性需求可以滿(mǎn)足,市場(chǎng)不至于如過(guò)山車(chē)般忽高忽低。愿望很美好,但市場(chǎng)規則不會(huì )因為愿望而變,如果房貸收緊、利率上升,除非實(shí)行首套房的專(zhuān)門(mén)銀行,否則,受制于市場(chǎng)與業(yè)績(jì)的商業(yè)銀行沒(méi)有理由、也沒(méi)有意愿放松房貸。
無(wú)論房貸怎么折騰,進(jìn)入人口城鎮化階段的房地產(chǎn),白銀時(shí)代仍在。