最近，有國內媒體報道說(shuō)，隨著(zhù)中國住房市場(chǎng)的周期性調整和房?jì)r(jià)的震蕩，中國將全面地爆發(fā)大規模的“斷供潮”。就如2008年美國次貸危機爆發(fā)所引發(fā)的美國金融危機及全球經(jīng)濟危機一樣，如果中國“斷供潮”大規模爆發(fā)，也將引發(fā)中國的銀行危機、金融危機及經(jīng)濟危機。
這些言論有點(diǎn)危言聳聽(tīng)，其分析解釋也不符合中國法律規定及現實(shí)邏輯。首先，所謂的“斷供”是指個(gè)人通過(guò)銀行住房按揭購買(mǎi)的住房，在房?jì)r(jià)大幅下跌后，其持有住房?jì)r(jià)格遠低于個(gè)人繼續要繳交按揭貸款的價(jià)格，即個(gè)人所持續的住房變成了“負資產(chǎn)”。這時(shí)理性的個(gè)人選擇停止再供按揭貸款，讓個(gè)人所持有的住房為銀行收回。也就是說(shuō)，當個(gè)人通過(guò)按揭貸款的住房成為“負資產(chǎn)”時(shí)，個(gè)人選擇停止再供按揭貸款就是“斷供”。
對于個(gè)人的住房成為“負資產(chǎn)”后，不同的國家其法律制度不同，個(gè)人選擇的方式是不一樣的。
在美國，不僅有個(gè)人破產(chǎn)法，而且個(gè)人按揭貸款合同也規定，如果個(gè)人以按揭貸款購買(mǎi)的住房成為了“負資產(chǎn)”，個(gè)人只要選擇破產(chǎn)，或“斷供”，只要把所持有的住房交給銀行，其個(gè)人住房債務(wù)就此中止。也就是說(shuō)，在美國，個(gè)人住房按揭貸款的債務(wù)是有限責任的。只不過(guò)，如果這樣的債務(wù)違約發(fā)生，會(huì )給個(gè)人留下信用違約不良記錄。
但是對于中國住房按揭貸款來(lái)說(shuō)，中國既沒(méi)有個(gè)人破產(chǎn)法，也沒(méi)有對其合約給出其債務(wù)為有限責任之規定。在這種情況下，中國個(gè)人住房按揭貸款的債務(wù)責任是無(wú)限的。也就是說(shuō)，如果中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格大幅下跌，居民所持有的住房成為了“負資產(chǎn)”。在這種情況下，不會(huì )如美國那樣，這些持有“負資產(chǎn)”住房的居民，只要“斷供”，把通過(guò)按揭貸款購買(mǎi)的住房交給銀行，其債務(wù)就可中止。反之，如果居民選擇了“斷供”，這時(shí)不僅做貸款的銀行可能收回該住房，而且該居民所欠下的債務(wù)還得繼續還。直到其債務(wù)全部還清為止。不僅個(gè)人所購買(mǎi)的住房沒(méi)有了，個(gè)人首付及前期供款打了水漂，而且還背著(zhù)一身債務(wù)。
對美國人來(lái)說(shuō)，不僅其首付低，有些首付為10%，甚至零首付，而且其住房按揭貸款的債務(wù)是有限責任。在這種情況下，一旦其持有的住房成為“負資產(chǎn)”，最理性的選擇是“斷供”。這就是為何在美國，一旦住房成為了“負資產(chǎn)”，就容易爆發(fā)“斷供潮”的原因所在。
可是，在中國，其情況完全不一樣。不僅中國居民購買(mǎi)住房時(shí)的首付高，而且其住房按揭貸款是無(wú)限責任，再加上中國最高法院有一個(gè)對居民自住房保護的特殊解釋?zhuān)虼�，即使國內房�(jì)r(jià)大幅下跌，不少住房也可能出現“負資產(chǎn)”，但出現“斷供潮”概率則不會(huì )太高。沒(méi)有多少居民會(huì )作出這樣的行為選擇。
這幾年來(lái)國內住房?jì)r(jià)格一直在快速飚升，在不同時(shí)期購買(mǎi)的住房，即使是通過(guò)住房按揭貸款購買(mǎi)，如果房?jì)r(jià)大幅下跌，其變?yōu)椤柏撡Y產(chǎn)”的概率也會(huì )不一樣。比如說(shuō)，在2009年3月以前購買(mǎi)的住房，如果是一線(xiàn)城市，其成為“負資產(chǎn)”概率就會(huì )低許多。而購買(mǎi)的時(shí)間越短，越是在房?jì)r(jià)高的城市購買(mǎi)，其“負資產(chǎn)”的概率就會(huì )越高。
最近在江浙一帶地方出現的“斷供”的情況，主要是一些民營(yíng)企業(yè)購買(mǎi)的高端住房。早幾年，由于房?jì)r(jià)快速飚升、暴利普遍、貸款利率低，不少民營(yíng)企業(yè)主紛紛棄實(shí)體而炒作住房。這些企業(yè)主通常會(huì )把財務(wù)杠桿做到最高，把還沒(méi)有還完貸款的房子拿到銀行做二次抵押貸款。一旦企業(yè)出現經(jīng)營(yíng)困難或房?jì)r(jià)下跌，他們就會(huì )斷供、棄房(因為中國有《企業(yè)破產(chǎn)法》)或跑路�？梢哉f(shuō)，當中國住房市場(chǎng)出現周期性調整，房?jì)r(jià)大幅下跌，個(gè)別企業(yè)“斷供”事情發(fā)生是自然的事情，對此我們不用太多擔心。而國內居民的“斷供潮”則發(fā)生的概率不會(huì )很高。即使當前中國央行要求放松個(gè)人住房按揭貸款，要把一些國內居民趕往高房?jì)r(jià)的火海，但是商業(yè)銀行對此動(dòng)力不足，讓大規模的個(gè)人住房貸款流入高房?jì)r(jià)市場(chǎng)可能性也不太。因為，無(wú)論是住房投資者還是銀行都知道，當前進(jìn)入高房?jì)r(jià)市場(chǎng)的風(fēng)險一定會(huì )很高。