由于人們改善居住條件的動(dòng)力仍然存在，人口流向也沒(méi)有出現顯著(zhù)的宏觀(guān)拐點(diǎn)，因而中國還不會(huì )進(jìn)入住房普遍過(guò)剩時(shí)代，但有可能進(jìn)入結構性過(guò)剩時(shí)代。

　　2014年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的低迷形勢開(kāi)始由三四線(xiàn)城市向一二線(xiàn)城市蔓延，悲觀(guān)情緒也隨之不斷累積，關(guān)于樓市或將崩盤(pán)的猜想正在發(fā)酵之中。為應對市場(chǎng)不景氣，南寧、天津、杭州、無(wú)錫等很多城市都紛紛用不同的方式謀求“救市”，而放寬限購政策是其首要手段。本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調整的底部究竟在哪里？樓市是否存在崩盤(pán)的可能？地方政府的“救市”行為是否應及時(shí)制止？這些問(wèn)題都非常值得我們探究。
　　首先需要明確的問(wèn)題是，本輪房?jì)r(jià)下跌的主要動(dòng)力是什么？
　　是因為經(jīng)歷了瘋狂的房地產(chǎn)熱后，住房已經(jīng)嚴重供大于求，累積的天量供應購房者無(wú)法消化嗎？
　　答案是否定的。本輪房?jì)r(jià)下跌的主要原因，不是來(lái)自于供大于求的事實(shí)，而是來(lái)自于人們對房地產(chǎn)市場(chǎng)可能?chē)乐毓┐笥谇蟮目謶�。至于房地產(chǎn)市場(chǎng)的真實(shí)供求狀況，很遺憾目前仍然是個(gè)黑箱。到底我們需要多少住房，目前市場(chǎng)存量及可售量有多大，相信沒(méi)有人能真正弄明白。正因為住房真實(shí)供求狀況仍然是個(gè)黑箱，所以這種基于猜想的恐懼才是最具殺傷力的。與大蒜等部分農產(chǎn)品市場(chǎng)一樣，房地產(chǎn)市場(chǎng)具有天然波動(dòng)性特征。階段性的供大于求與供不應求相互交替，構成房地產(chǎn)市場(chǎng)的全部發(fā)展史。本輪的房地產(chǎn)市場(chǎng)調整，從真實(shí)供求缺口看也許和2008年及2011年的調整并無(wú)特別大的區別。但在房地產(chǎn)供求信息極不透明的條件下，人們出于對房地產(chǎn)泡沫破滅的本能恐懼，很可使市場(chǎng)短期內產(chǎn)生急劇下挫的動(dòng)力。在經(jīng)歷了2013年過(guò)度樂(lè )觀(guān)的退潮后，一邊倒式的觀(guān)望、恐慌性的拋售等都將使階段性的供大于求深化。
　　其次，本輪房?jì)r(jià)下跌將持續多久？中國房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì )進(jìn)入崩盤(pán)嗎？
　　如前所述，如果不考慮政府可能采取激進(jìn)救市行為，人們出于對房地產(chǎn)市場(chǎng)黑箱負面猜測所形成的本能恐懼，房地產(chǎn)市場(chǎng)在短期大幅下挫是完全可能的。但這個(gè)時(shí)間不會(huì )持續太久，短則一年，長(cháng)則兩年，這是由人性對恐懼情緒的本能厭惡所決定的。之后，集中觀(guān)望期將結束，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入新的階段。
　　進(jìn)一步的問(wèn)題是，這個(gè)短期下挫之后的階段是持續的衰退與蕭條，還是新一輪的上升周期？
　　這主要取決于兩個(gè)因素：一是人們改善住房條件的動(dòng)力是否衰竭。當經(jīng)濟發(fā)展到人們有足夠的財力承擔住房建筑成本時(shí)，人們對住房的需求到底有多大，很大程度上取決于人們對它的欲望有多大，而并非象通常所認為的取決于某一客觀(guān)界限。二是中國的人口大規模遷移是否出現拐點(diǎn)或逆轉，比如逆城市化、郊區化或逃離“北上廣”成為新的風(fēng)潮？
　　關(guān)于人們改善居住條件的動(dòng)力，目前還遠看不到衰竭的跡象。住房市場(chǎng)不僅僅意味著(zhù)GDP增長(cháng)和地方財源，它更承載著(zhù)國人的小康夢(mèng)想。中國城鎮人均住房面積雖然達到30平方米左右，但多數人對自身的住房條件難言滿(mǎn)足。撇開(kāi)鴿籠式公寓是當前城鎮住宅存量的主體不談，住小房子的渴求換成大房子，多代共居的希望能夠分開(kāi)居住以減少不必要的家庭矛盾，住公寓的期望住進(jìn)別墅，住別墅的向往住進(jìn)富人區，在城市有房還想要在風(fēng)景區有個(gè)度假公寓，這些動(dòng)力都將推動(dòng)住房需求不斷升級與深化。因此，在可以預見(jiàn)的未來(lái)，中國住房市場(chǎng)不會(huì )出現斷崖式的需求崩潰，但有可能會(huì )出現重大結構性調整。
　　另一方面，從人口流向拐點(diǎn)看，中國作為發(fā)展極不平衡的大國，人口的城鎮化、大城市化、郊區化、逆城市化等力量是同時(shí)并進(jìn)、共同存在的。北京等大城市的擁堵與霧霾將使當地的富裕階層家庭對其產(chǎn)生厭惡感，從而激發(fā)了大城市郊區化的動(dòng)力。但是“有人辭官歸故里，有人星夜趕科場(chǎng)”。又有不少人口因北京的高收入和高水準公共服務(wù)等，而被從二三線(xiàn)城市吸引過(guò)來(lái)，將富裕階層家庭郊區化的空缺彌補。由于人口的城鎮化、大城市化、郊區化、逆城市化層層遞補、并存交錯，因而宏觀(guān)總量上的人口流向拐點(diǎn)目前其實(shí)是不存在的。
　　總體來(lái)看，由于人們改善居住條件的動(dòng)力仍然存在，人口流向也沒(méi)有出現顯著(zhù)的宏觀(guān)拐點(diǎn)，因而中國還不會(huì )進(jìn)入住房普遍過(guò)剩時(shí)代，但有可能進(jìn)入結構性過(guò)剩時(shí)代。從全國看，短期內的市場(chǎng)主動(dòng)調整不可避免，但還不會(huì )進(jìn)入持續的衰退與蕭條。從局部看，住房市場(chǎng)結構性調整動(dòng)力持續存在，一些低劣開(kāi)發(fā)區域、無(wú)增長(cháng)潛力鬼城等，有可能面臨毀滅式洗牌。
　　最后，如何看待地方政府的“救市”行為？
　　地方政府并不掌握金融政策，其“救市”手段，目前主要有兩種。一是通過(guò)對政策的重新解讀，變相放松住房限購等需求行政管控政策。應當說(shuō)，住房限購僅是一種應對房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的應急措施，具有扭曲市場(chǎng)的副作用，不宜長(cháng)期使用。如果不考慮地方政府的政策動(dòng)機，僅從行為事實(shí)結果看，既然房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的條件不存在，通過(guò)放松限購促使市場(chǎng)供求機制回歸常態(tài)，本身無(wú)可厚非。另一手段據說(shuō)是收緊土地供應，避免供求形勢進(jìn)一步惡化。由于市場(chǎng)本身具有調節機制，房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷將使開(kāi)發(fā)商購地動(dòng)機消失，這一手段其實(shí)是形式大于內容�？傮w而言，地方政府“救市”大多是根據市場(chǎng)形勢發(fā)展，對行政扭曲市場(chǎng)的糾正，事實(shí)上有利于緩解恐慌，避免市場(chǎng)非理性急挫。從宏觀(guān)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)非理性下挫將對各宏觀(guān)經(jīng)濟部門(mén)帶來(lái)較大沖擊，短期難以復原。從房地產(chǎn)市場(chǎng)看，因為暴跌往往埋下下一輪房?jì)r(jià)暴漲的種子，所以避免市場(chǎng)暴漲暴跌是非常必要的。地方政府守土有責，其“救市”行為有其客觀(guān)合理性的一面。盡管如此，房地產(chǎn)政策的調整，不僅要考慮市場(chǎng)的需要，更需要綜合考慮政策的延續性和公眾輿論的承受力，尋求最佳切入點(diǎn)。