救市不光是在救樓市，也是在救城市。目前很多二、三線(xiàn)城市的房地產(chǎn)業(yè)比重比較大，甚至是當地最大的支柱產(chǎn)業(yè)。
最近對樓市限購政策松綁的呼聲甚高，不過(guò)央行的救市做法卻頗有一番新意味。日前，央行約談商業(yè)銀行，希望其加大首套房貸的規模和優(yōu)惠力度。但與此同時(shí)，央行并沒(méi)有流露出要出臺大規模的信貸刺激計劃。這其實(shí)反映了央行在限購政策松綁問(wèn)題上的糾結心態(tài)：松綁限購或將提振樓市，但房?jì)r(jià)可能會(huì )面臨一波新的漲勢。
目前對于
“救市”的主流觀(guān)點(diǎn)是：降低入市門(mén)檻，刺激供求雙方積極入市。但實(shí)際上，“救市”還有另一層意思，即讓樓市獲得轉型的機會(huì )。矛盾之處在于：市場(chǎng)若放松，那么房?jì)r(jià)就會(huì )出現反彈態(tài)勢;而市場(chǎng)若繼續收緊，房?jì)r(jià)雖然能受抑制，但樓市也將背負“崩盤(pán)”壓力。
中國樓市面臨一個(gè)悖論：穩定房?jì)r(jià)和提振樓市之間的矛盾。此類(lèi)悖論，在市場(chǎng)有爭議的高庫存、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展、人口導入等內容上均有所體現。
目前救市的最大理由就是緩解高庫存壓力。高庫存是否是樓市的病態(tài)?如果緩解高庫存，房企的資金緊張局面勢必緩解。但反過(guò)來(lái)，庫存若能有效去化，那么類(lèi)似的日光盤(pán)現象又會(huì )出現，進(jìn)而成為引致看漲預期的導火索。高庫存可以作為房?jì)r(jià)的穩定器。一味堅持快速去庫存的思維，可能是促使房?jì)r(jià)反彈的誘因。
救市不光是在救樓市，也是在救城市。目前很多二、三線(xiàn)城市的房地產(chǎn)業(yè)比重比較大，甚至是當地最大的支柱產(chǎn)業(yè)。所以，從發(fā)展產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟和提高地方財政收入等要求看，必須積極進(jìn)行寬松的樓市政策注入，從而盤(pán)活樓市資源。但問(wèn)題在于，如果在這個(gè)時(shí)間點(diǎn)救活樓市，就會(huì )導致更多的投機型資本進(jìn)入。限購政策的松綁固然好，但對于地方經(jīng)濟的發(fā)展可能會(huì )留下后遺癥。
很多加入救市大軍的城市，在松綁政策的制定上都會(huì )和落戶(hù)政策相掛鉤。這里有一個(gè)隱形前提：救市能加快外來(lái)人口的導入和購買(mǎi)力的釋放，從而改善當地的投資環(huán)境，引導各個(gè)企業(yè)進(jìn)入�，F實(shí)情況是，這么多年來(lái)，“孔雀東南飛”的人口遷移格局沒(méi)有發(fā)生實(shí)質(zhì)性變化。若沒(méi)有產(chǎn)業(yè)的導入，那么人口并不會(huì )因為限購政策的松綁而加快流入。而產(chǎn)業(yè)因為沒(méi)有人口的導入，也會(huì )擔憂(yōu)在該市場(chǎng)的投資風(fēng)險。產(chǎn)業(yè)和人口誰(shuí)先進(jìn)入，這是地方政府一直很懊惱的問(wèn)題。
處理好“穩定房?jì)r(jià)”和“提振樓市”的關(guān)系，自然需要一定的智慧。想當然地進(jìn)行救市，難免會(huì )有后遺癥。此次央行提供了限購松綁中的一個(gè)模板：有條件地進(jìn)行放松，并將樓市資源盡可能地向剛需購房者傾斜。這樣的一個(gè)傾斜做法，自然需要差異化、有條件的松綁計劃。那么，什么樣的救市策略才能真正解決這樣一個(gè)悖論呢?
整個(gè)市場(chǎng)的主流觀(guān)點(diǎn)是：三、四線(xiàn)城市最需要松綁，因為庫存積壓。但此類(lèi)城市過(guò)去并沒(méi)有為太多的限購政策所束縛，人口導入速度不會(huì )因為政策松綁而大量流入，當地的購買(mǎi)力也不會(huì )因此而快速向樓市注入。因此對于此類(lèi)松綁限購的做法還是需要潑冷水。事實(shí)上，限購政策主要還是體現在一、二線(xiàn)城市。亟須松綁或注入樓市刺激政策的不是三、四線(xiàn)城市，而是一、二線(xiàn)城市的郊區市場(chǎng)。此類(lèi)城市的樓盤(pán)開(kāi)發(fā)規模較大，可以成為外來(lái)人口購房的重要空間。對此類(lèi)城市注入寬松的購房政策，利好人口的導入，屬于比較務(wù)實(shí)的做法。筆者建議對此類(lèi)城市市區中的老市民購房資格進(jìn)行松綁，鼓勵其進(jìn)行二次置業(yè)，但必須在郊區樓盤(pán)中完成。這樣的一個(gè)松綁，利好當地市民改善型住房需求的滿(mǎn)足，同時(shí)能為市區增加更多的二手房源。
2010年以來(lái)的限購限貸政策威懾力才剛剛顯露。此刻魯莽地對此類(lèi)政策進(jìn)行松綁，自然容易貶損政策的公信力。所以，還是需要采取有條件的松綁，并且要給予該行業(yè)3~6個(gè)月的反思期。這樣將有效抑制投資投機需求，并鼓勵剛需購房者的入市。在為各個(gè)市場(chǎng)主體找到最佳利益平衡點(diǎn)的同時(shí)，真正破解樓市的悖論。