對于挖苦心思地研究如何松綁限購的政策舉動(dòng)，中央政府持反對態(tài)度。一則因為放松限購與國家“微刺激”政策框架相左，二則放松限購可能會(huì )給市場(chǎng)傳達錯誤信號，以為政府新一輪積極救市開(kāi)始了，反而讓樓市問(wèn)題正常爆發(fā)、解決的窗口期錯失了，不僅不利于樓市長(cháng)期健康發(fā)展，而且不利于在經(jīng)濟穩定前提下進(jìn)行結構調整，三則放松限購能否起到效果還很難下定論。
近期，地方政府的樓市救市行動(dòng)大有星火燎原之勢，而中央政府則比較謹慎：5.12央行喊話(huà)沒(méi)有脫離“微刺激”的政策大框架，在限購、限貸等大是大非上的表態(tài)仍舊堅持原則�？梢灶A計，在告別傳統增長(cháng)模式與樓市對宏觀(guān)經(jīng)濟潛在高度沖擊兩者之間，樓市救與不救、如何救，將較長(cháng)時(shí)間成為上下關(guān)注的焦點(diǎn)。
2008-2009年、2011-2012年兩次樓市調整發(fā)生后，都上演過(guò)救市的戲碼，但其決策時(shí)間非常短、決策過(guò)程和邏輯非常簡(jiǎn)單，就是為了“保增長(cháng)”(如2008年發(fā)布131號文)或“穩增長(cháng)”(如2012年兩次下調利率)。但今年不同，GDP增長(cháng)壓力小了很多，類(lèi)似131號文那樣的救市模式基本不存在空間。同時(shí)，利率、存款準備金上的松動(dòng)無(wú)法保證資金流向實(shí)體經(jīng)濟，貨幣政策實(shí)質(zhì)性松動(dòng)的空間雖有(如存款準備金率)，但效果難以評估，管理層對此也保持謹慎。
但是，過(guò)去10多年房?jì)r(jià)持續上漲到今天，我們面臨著(zhù)一個(gè)騎虎難下的局面：一方面，樓市繁榮了10多年，其內在矛盾未通過(guò)市場(chǎng)實(shí)質(zhì)性的下跌而暴露和解決，前兩次調整被人為打斷，如今問(wèn)題積累到了非解決不可的時(shí)候;另一方面，與樓市一起繁榮10多年的相關(guān)行業(yè)，其產(chǎn)能過(guò)剩問(wèn)題也被掩蓋了。此外，受房?jì)r(jià)正反饋運動(dòng)影響，國民經(jīng)濟各行業(yè)貸款中有40%以上的抵押品是房產(chǎn)或地產(chǎn)。
因此，如果樓市明顯下滑并導致經(jīng)濟下滑超出可容忍范圍，局部性金融風(fēng)險會(huì )爆發(fā)，也可能會(huì )使產(chǎn)能過(guò)剩、就業(yè)問(wèn)題嚴峻起來(lái)，并形成惡性循環(huán)，因此預估樓市下滑的綜合影響，進(jìn)行敏感性分析顯得必要。
就目前形勢而言，盡管樓市量?jì)r(jià)核心指標相比2013年同期明顯下滑，但若拋開(kāi)不正常的2013年同期高基數影響，與2010-2012任何一個(gè)正常年份相比的話(huà)，各項指標仍處在高位穩定的水平上。如果此種態(tài)勢能夠保持下去，不僅樓市基本面可以支持經(jīng)濟中高速增長(cháng)，而且能夠將行業(yè)歷史沉疴暴露并解決，為結構調整、產(chǎn)業(yè)轉型、金融去杠桿維持盡量長(cháng)的戰略“機遇期”。
目前的關(guān)鍵是，樓市會(huì )否加速下滑以及如果出現加速下滑其影響到底有多大等。從國際經(jīng)驗來(lái)看，在城市化快速推進(jìn)時(shí)期，各國樓市很難保持平穩的態(tài)勢，大起大落是常態(tài)，而平穩則是罕見(jiàn)的現象。相應的，經(jīng)濟也就會(huì )隨著(zhù)樓市的起落而波動(dòng)，這一規律甚至連走完城市化進(jìn)程、樓市進(jìn)入平穩期的發(fā)達國家也未能幸免。因此，應對樓市未來(lái)深幅下滑的主要著(zhù)眼點(diǎn)在于最大限度地降低這種沖擊。今年1-4月，樓市整體還算平穩，但在5月份以后，同期高基數效應開(kāi)始逐步緩解，但樓市下滑的趨勢似乎并未隨之而緩解，需要未雨綢繆，做未來(lái)政策應對上的預安排。
5月12日，央行提出“改善住房抵押貸款金融服務(wù)”就是出于這種考慮，但這次只是重申2012年就提出的政策，還是屬于“微刺激”的政策框架，傳達出的是平滑樓市下滑的信號。不過(guò)，“微刺激”從此前一直關(guān)注的是基礎設施、保障房、減稅、吸引民間投資等領(lǐng)域，這次納入樓市，看得出“微刺激”的政策力度在加大。因此，未來(lái)住房信貸政策不會(huì )比目前更為緊張，相應地可對樓市起到一定的托底作用。
對于地方政府五花八門(mén)的救市行動(dòng)，中央政府態(tài)度是謹慎和復雜的。首先，若中央政府鼓勵地方救市，則政策在地方很容易走歪，曲解中央對于樓市適度調整和“微刺激”的基本態(tài)度，這一問(wèn)題在2008年和2012年兩次自上而下的救市中都出現過(guò)，其后果就是地價(jià)和房?jì)r(jià)不斷攀升，杠桿不斷加大。其次，地方政府出臺如公積金新政、購房入戶(hù)、稅收補貼或減免等政策均在其權限和職責范圍內，對于緩沖樓市下滑有積極作用，而且很多優(yōu)惠政策基本覆蓋的是無(wú)房戶(hù)或改善性住房需求，可以納入“微刺激”的政策框架。對于此類(lèi)舉動(dòng)，中央政府持默認但不鼓勵的態(tài)度。最后，對于挖苦心思地研究如何松綁限購的政策舉動(dòng)，中央政府持反對態(tài)度。一則因為放松限購與國家“微刺激”政策框架相左，二則放松限購可能會(huì )給市場(chǎng)傳達錯誤信號，以為政府新一輪積極救市開(kāi)始了，反而讓樓市問(wèn)題正常爆發(fā)、解決的窗口期錯失了，不僅不利于樓市長(cháng)期健康發(fā)展，而且不利于在經(jīng)濟穩定前提下進(jìn)行結構調整，三則放松限購能否起到效果還很難下定論。因為，很多城市庫存消化問(wèn)題非常嚴峻，投資需求也在萎縮，而限購政策執行區域范圍僅限于城區，而新房供應大多在外圍，限購本來(lái)就沒(méi)什么效果。
目前來(lái)看，在央行“寬貨幣”的政策作用下，短期資金利率開(kāi)始下降，代表性的就是貨幣基金收益率回到4%以?xún)�，這會(huì )在未來(lái)傳遞到信貸市場(chǎng)和長(cháng)期資金市場(chǎng)。再加上住房信貸緊縮政策見(jiàn)底，未來(lái)銀行對于住房貸款的支持規模和優(yōu)惠力度會(huì )加大。因此，未來(lái)一段時(shí)間樓市低位穩定的趨勢比較明顯，下浮幅度可控，這是國家樂(lè )于見(jiàn)到的。
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