當前中國房?jì)r(jià)泡沫業(yè)已增加經(jīng)濟運行成本，如其進(jìn)一步壓低了國內投資邊際收益率，抬高人民幣計價(jià)資產(chǎn)的風(fēng)險敞口，導致金融市場(chǎng)中長(cháng)端利率高溢價(jià)上翹，蛻變成攀附在中國經(jīng)濟金融體系上的“吸血蟲(chóng)”，不利于經(jīng)濟的穩增長(cháng)、調結構和促改革。當前房?jì)r(jià)擠泡沫桿雖會(huì )帶來(lái)經(jīng)濟短痛，但長(cháng)期看利大于弊。
當前中國房市正陷入剪不斷、理還亂的境地。近日杭州市政府出臺的商品房實(shí)際成交價(jià)低于備案價(jià)超過(guò)15%將限制網(wǎng)簽等規定，如今看來(lái)并非個(gè)案，而是一些城市都設有15%-20%的限價(jià)規定。新近的例證是東莞部分開(kāi)發(fā)商降價(jià)超過(guò)15%的樓盤(pán)，都無(wú)法網(wǎng)簽。
其實(shí)，各地的限價(jià)機制類(lèi)似于股市等的漲跌停式熔斷機制，初始目的是防止房?jì)r(jià)過(guò)快上漲。不過(guò)，股市熔斷機制是在有價(jià)證券價(jià)格大幅波動(dòng)下，通過(guò)自動(dòng)熔斷交易，為市場(chǎng)提供一個(gè)冷靜決策的緩沖空間，熔斷時(shí)間結束后，系統會(huì )自動(dòng)恢復交易，而房市的限價(jià)機制并不是一種交易決策的自動(dòng)緩沖機制，即開(kāi)發(fā)商的實(shí)際房?jì)r(jià)超過(guò)報備價(jià)格，商品房網(wǎng)上銷(xiāo)售系統會(huì )自動(dòng)鎖屏禁止交易，且要恢復交易，需開(kāi)發(fā)商重新啟動(dòng)時(shí)間為20天-60天不等的房?jì)r(jià)報備流程。這勢將極大增加房市交易成本和時(shí)間等待成本等。
不僅如此，由于并非如股票等標準化產(chǎn)品，房產(chǎn)屬于資金密集型的非標準化耐用品，這使得房市的限價(jià)機制，存在放大市場(chǎng)交易和價(jià)格風(fēng)險，扭曲房市資源配置等之虞。因為中國房市不同于美國通過(guò)按揭資產(chǎn)證券化（MBS）、CDO、CDS和CDX等已高度標準化，為市場(chǎng)提供了有效的風(fēng)險對沖和管控機制等，這使不論是住房購買(mǎi)者還是開(kāi)發(fā)商，都缺乏有效手段對沖房?jì)r(jià)重新報備期間的市場(chǎng)時(shí)滯風(fēng)險。何況，目前地方政府過(guò)度依賴(lài)土地財政和土地金融等，使其面臨既是運動(dòng)員又是裁判員的角色沖突，而很容易使房?jì)r(jià)重新報備摻雜更多自由裁量空間，出現類(lèi)似于“抽屜協(xié)議”的行政干預等非市場(chǎng)因素——這與十八屆三中全會(huì )精神中的厘清政府與市場(chǎng)邊界不符，根據全會(huì )精神，改革就是要讓市場(chǎng)在資源配置中起決定作用。
當前地方基于自身利益保房?jì)r(jià)、變相刺激房地產(chǎn)之意愿是明確的，一些輿論也直白房?jì)r(jià)過(guò)度下滑對經(jīng)濟沒(méi)有好處。但問(wèn)題關(guān)鍵在于，繼續以人為之力反轉市場(chǎng)自發(fā)調整周期，有悖市場(chǎng)邏輯和規律。因為，一則中國公私部門(mén)負債率較高，尤其是地方政府，而若不出臺超越2009年的寬松貨幣政策，單憑行政技術(shù)就反轉市場(chǎng)預期是一種智識上的致命自負；一則當前房市羸弱走勢本質(zhì)上是中國全要素生產(chǎn)率（TFP）邊際遞減、真實(shí)儲蓄率稀缺等的必然結果，即決定房?jì)r(jià)漲跌和極差地租的，不是所謂的城市化進(jìn)程，而是TFP的相對變化率，缺乏TFP支撐，房?jì)r(jià)和級差地租的上漲就是一個(gè)龐氏泡沫。
當前中國房?jì)r(jià)泡沫業(yè)已增加經(jīng)濟運行成本，如其進(jìn)一步壓低了國內投資邊際收益率，抬高人民幣計價(jià)資產(chǎn)的風(fēng)險敞口，導致金融市場(chǎng)中長(cháng)端利率高溢價(jià)上翹，蛻變成攀附在中國經(jīng)濟金融體系上的“吸血蟲(chóng)”，不利于經(jīng)濟的穩增長(cháng)、調結構和促改革。當前房?jì)r(jià)擠泡沫桿雖會(huì )帶來(lái)經(jīng)濟短痛，但長(cháng)期看利大于弊。
鑒于此，限價(jià)機制實(shí)際是一種揚湯止沸的做法，若不及時(shí)有效矯正會(huì )加劇房市滯銷(xiāo)，容易導致開(kāi)發(fā)商出現流動(dòng)性甚至資產(chǎn)負債表衰退風(fēng)險，助長(cháng)房?jì)r(jià)下跌預期，加劇房市風(fēng)險敞口，進(jìn)而存在把經(jīng)濟金融體系拖入債務(wù)緊縮和信用緊縮的懸崖之邊的可能。而若把限價(jià)機制回歸為真正的備案制，減少行政干預，縱然會(huì )強化房?jì)r(jià)下跌預期，但開(kāi)發(fā)商降價(jià)換量的市場(chǎng)應對之術(shù)，實(shí)際會(huì )降低經(jīng)濟金融體系中的敞口風(fēng)險，緩解因限價(jià)機制帶來(lái)的市場(chǎng)價(jià)格剛性，導致房企陷入債務(wù)和信用緊縮，而觸動(dòng)經(jīng)濟體系內的資產(chǎn)負債表衰退風(fēng)險。
因此，當前是用止痛片還是要靶向療法醫治房?jì)r(jià)泡沫，關(guān)鍵是克服地方對經(jīng)濟認知的致命自負。
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