房地產(chǎn)市場(chǎng)的差價(jià)，可比股市難抓多了，因為交易期長(cháng)，稅費高。至于不顧承受能力，用高比例貸款買(mǎi)房的做法，我也不贊成，因為房子以后就是一種防御性投資、“慢資產(chǎn)”，不適合投機了。

　　最近接到兩位深圳朋友的電話(huà)，都咨詢(xún)房子問(wèn)題。第一位朋友計劃在深圳中心區購買(mǎi)第四套房子，問(wèn)我是不是時(shí)候。第二位朋友則想賣(mài)出惟一住房，改為租房住，因為他覺(jué)得房?jì)r(jià)見(jiàn)頂了。

　　這真是應了那句老話(huà)：有人漏夜趕科場(chǎng)，有人辭官歸故里。其實(shí)不僅僅是普通人，就連房地產(chǎn)商不也是這樣嗎?李澤楷以每平米3.4萬(wàn)元賣(mài)了他在北京東三環(huán)旁邊的盈科中心現樓，孫宏斌則在附近以7.3萬(wàn)元每平米買(mǎi)了土地。

　　如今中國樓市已經(jīng)出現了拐點(diǎn)，2014年就是房?jì)r(jià)大分化之年。我的判斷是，長(cháng)期看，未來(lái)“有用”的房子可以繼續溫和上漲，“沒(méi)用”的房子將無(wú)底線(xiàn)下跌。

　　什么是“有用”的房子?當然就是可以租出去、可以賣(mài)出去的房子。而這些房子，只會(huì )出現在有人氣的地方。哪里最有人氣?當然是一線(xiàn)城市的中心區。因為這里有最好的公共資源、最好的工作機會(huì )和最好的創(chuàng )業(yè)環(huán)境。當然了，這里還居住著(zhù)中國最有錢(qián)、最有權的人，他們會(huì )千方百計維護自己家園的價(jià)值，而且我相信他們有能力做到這一點(diǎn)。

　　中國的房子，跟歐美相比至少有八大不同：第一，土地制度不同，中國的土地是政府壟斷的，西方是私人產(chǎn)權、自由交易的，這成為中國房?jì)r(jià)高的一大誘因;第二，城市模式不同，中國人習慣了下樓有出租車(chē)，小區附近有地鐵、公交，樓下就有便利店。美國人買(mǎi)瓶醬油也要開(kāi)車(chē)十分鐘，除了紐約和大城市中心，如果你不預約想打車(chē)非常困難。中國人的天性，造成了中國城市擁擠、高密度，中心區房?jì)r(jià)貴，這跟歐美正好相反。由于中國山多地少，人口眾多，所以中國城市發(fā)展想復制美國模式是不可能的。第三，稅收制度不同，中國涉及房地產(chǎn)的稅費，絕大部分在入住新房前繳納，而歐美是在持有階段才繳納，所以中國的稅收體制推高房?jì)r(jià)，西方抑制房?jì)r(jià)。第四，中國的公共資源分布不均衡，大家更愿意到大城市、到中心區住。歐美公共服務(wù)比較均等，除了有學(xué)區概念，其他都比較淡。第五，中國社保體系不健全，中國人買(mǎi)房養老意識非常強。第六，歐美這些成熟市場(chǎng)經(jīng)濟國家，市場(chǎng)規范，投資渠道多，熱錢(qián)有出路，中國過(guò)去十年只有房地產(chǎn)投資最靠譜，所以普通百姓的資金大部分涌入樓市，推高了房?jì)r(jià)。第七，中國幾千年的農業(yè)社會(huì )，安土重遷，買(mǎi)地買(mǎi)房是民族本能，這一點(diǎn)跟其他國家完全不同。第八，中國的城鎮化率目前只有54%左右，而發(fā)達國家已經(jīng)達到70%以上，所以中國的大城市仍然可以吸引到大量外來(lái)人口，而西方絕大多數城市人口增長(cháng)緩慢，甚至減少。

　　正因為有這八大不同，中國的房子跟歐美的房子，完全不是同一樣東西。尤其是大城市中心區的房子，它承載了太多的意義，有著(zhù)太多的附加值。至少從2014年開(kāi)始，以前由2000多個(gè)大小城市分擔的全國投資性購房需求，目前已經(jīng)全面壓向為數不多的幾個(gè)“最好的城市”。因為大家都看清楚了，到這些城市買(mǎi)房子最安全。與此同時(shí)，國土部要為500萬(wàn)人口以上的特大城市劃定邊界，限制城市無(wú)限制侵占耕地，要求調減建設用地規模，增加開(kāi)發(fā)強度。實(shí)在沒(méi)有土地可用的，跳出去發(fā)展衛星城。這些措施，將給一線(xiàn)城市中心區房?jì)r(jià)提供堅實(shí)的價(jià)格支撐。

　　但也應該看到，一線(xiàn)城市中心區房?jì)r(jià)的確已經(jīng)太高，短期面臨調整的壓力，甚至未來(lái)一兩年都方向不明。但如果你認同房子是一種“慢資產(chǎn)”，是家庭的資產(chǎn)之錨，是長(cháng)期抗通脹的工具，而且你的資金流很充沛，那么，也許今年的某個(gè)時(shí)間，是入市的機會(huì )。而且我建議家庭只有一套住房的朋友，不要“賭博性賣(mài)出”，試圖做差價(jià)。房地產(chǎn)市場(chǎng)的差價(jià)，可比股市難抓多了，因為交易期長(cháng)，稅費高。至于不顧承受能力，用高比例貸款買(mǎi)房的做法，我也不贊成，因為房子以后就是一種防御性投資、“慢資產(chǎn)”，不適合投機了。