當“調結構”、“促改革”的長(cháng)期戰略遇到“穩增長(cháng)”、“防風(fēng)險”的短期壓力時(shí)，為平滑經(jīng)濟下滑、穩定就業(yè)、對沖改革成本(去產(chǎn)能、去杠桿、減少政府無(wú)效支出等)和保持適度規模的貨幣供應和財政支出，以支持實(shí)體經(jīng)濟增長(cháng)，需要對既有的緊縮性政策做適時(shí)適度的糾偏，甚至是結構性的松動(dòng)。包括過(guò)去兩個(gè)月的“微刺激”、近期關(guān)于政策“適時(shí)適度預調微調”的表態(tài)以及5月30日國務(wù)院常務(wù)會(huì )議關(guān)于“定向降準”范圍擴大等等，都屬于政策上的這種細微調整。
貨幣政策上的松動(dòng)是政策調整的重點(diǎn)�！岸ㄏ蚪禍省眳^別于“全面降準”，即在整體貨幣條件保持不變的情況下，為避免“全面降準”給市場(chǎng)傳達政府“放水”錯誤信號，以及在金融機構財經(jīng)紀律缺失、道德風(fēng)險依然存在的情況下，資金被錯配到利率和債務(wù)風(fēng)險不敏感的融資平臺和產(chǎn)能過(guò)剩行業(yè)，實(shí)施不同行業(yè)和企業(yè)差別化的存款準備金率。即對于將資金投向政府扶持或資金需求強烈的實(shí)體經(jīng)濟領(lǐng)域的金融機構，降低其存款準備金繳納的比例。
過(guò)去幾年，利率市場(chǎng)化快速推進(jìn)的一個(gè)結果就是，全社會(huì )平均收益率及預期收益率上了幾個(gè)臺階，再加上政府隱性擔保的融資平臺、產(chǎn)能過(guò)剩行業(yè)對表外融資的需求大增，而房?jì)r(jià)也在快速攀升，全社會(huì )整體風(fēng)險溢價(jià)的要求水平也上了幾個(gè)臺階，直接造成銀行業(yè)金融機構資金來(lái)源成本快速上升。但是，融資平臺、國有制造企業(yè)、產(chǎn)能過(guò)剩行業(yè)沉淀資金規模也在上升。在這種情況下，銀行業(yè)競爭加劇、利潤剛性考核的結果，就是所有銀行都通過(guò)表外(同業(yè)、信托、資管、委托貸款等)將增量資金最大限度地投向高盈利行業(yè)，包括政府隱性擔保的領(lǐng)域(融資平臺、國有企業(yè)等)、資金鏈緊張的中小房企、利率承受能力強的小微企業(yè)，以及個(gè)人房貸的變異品——個(gè)人消費貸款等。
事實(shí)上，今年以來(lái)，由于央行公開(kāi)操作上的提前應對，銀行間利率、長(cháng)期債券利率近幾個(gè)月一直處于低位，商業(yè)銀行的流動(dòng)性其實(shí)并不緊張。因此，根據過(guò)往經(jīng)驗，“定向降準”在商業(yè)銀行體系內實(shí)施的結果不好把握，對實(shí)體經(jīng)濟能在多大程度上提供支持很難預估。短期內，預計操作對象的重點(diǎn)就是政策性金融機構，近期央行向國開(kāi)行3000億再貸款就是一個(gè)跡象。未來(lái)，隨著(zhù)鐵路、水利、環(huán)保、保障房等財政投入撥付力度的加大，政策性銀行的配套貸款支持會(huì )加大，“定向降準”操作空間在增大，也可以做到精準發(fā)力。
對房地產(chǎn)行業(yè)而言，由于“全面降準”的落空，增量資金暗中接濟樓市的可能性將會(huì )降低，房企融資大環(huán)境依舊緊張�！�5.12央行喊話(huà)”屬于“微刺激”或“適時(shí)適度預調微調”的政策范疇，也是國家對樓市“分類(lèi)調控”思路的間接反應，目的是為了滿(mǎn)足合理住房需求的金融支持，可以歸為對實(shí)體經(jīng)濟支持的范疇，但上層對住房市場(chǎng)部分在政策上的刺激也僅限于此。
這意味著(zhù)，在保證樓市有效需求正常釋放的情況下，國家還是希望房企整體啟動(dòng)“以?xún)r(jià)換量”，這不僅是解決樓市供應過(guò)剩、無(wú)效供應的途徑，也是漸進(jìn)暴露樓市風(fēng)險、實(shí)現行業(yè)有序調整，并最大限度地降低其對經(jīng)濟沖擊的必要選擇。因此，資金環(huán)境繼續偏緊，房企資金鏈也將繼續承壓，已經(jīng)開(kāi)始的中小房企資金鏈斷裂潮將會(huì )愈演愈烈。這不能僅從行業(yè)下滑加劇的角度看待，更要從去腐出新、提高市場(chǎng)集中率，行業(yè)又一次整裝待發(fā)的角度來(lái)看待。
筆者調研的結果顯示，盡管大城市個(gè)人住房貸款優(yōu)惠幅度還很罕見(jiàn)，首套房(特別是新房首套)以基準利率來(lái)發(fā)放是主流，但首套住房貸款發(fā)放周期正在縮短至1個(gè)月以?xún)�，國有大行也增加了首套住房貸款發(fā)放的額度。而且，購房者在心理上也接受了房貸利率告別優(yōu)惠的時(shí)代，因為理財時(shí)代到來(lái)也同步提高了個(gè)人金融收益。因此，5月份以來(lái)，“以?xún)r(jià)換量”的銷(xiāo)售策略逐漸蔓延至大開(kāi)發(fā)商、主要城市后，再加上個(gè)人按揭貸款緊縮已經(jīng)見(jiàn)底，預計新房銷(xiāo)售市場(chǎng)在未來(lái)幾個(gè)月有望低位企穩。目前，受新房市場(chǎng)“以?xún)r(jià)換量”的滯后影響，分散定價(jià)和決策的二手住房市場(chǎng)調整剛剛開(kāi)始。由于受成交區位(主要在中心城區)、不動(dòng)產(chǎn)統一登記和反腐力度加大、銀行貸款緊縮的影響，二手住房市場(chǎng)供應價(jià)格偏高，而需求則以剛性需求為主，結構性失衡問(wèn)題嚴重，除交通便利、有學(xué)位資源的二手住房外，整體二手住房市場(chǎng)調整周期和幅度可能會(huì )大于新房市場(chǎng)。