由于寬松貨幣政策使居民部門(mén)的長(cháng)期收入削減，房屋購買(mǎi)力必然下降，所以寬松貨幣政策對房?jì)r(jià)的影響力也將下降，因此重新實(shí)行寬松貨幣政策的2013年房?jì)r(jià)漲幅遠低于2009年。
近期，伴隨中國經(jīng)濟下行，許多城市出現房?jì)r(jià)松動(dòng)現象，不少人甚至預言樓市將在2014年崩盤(pán)，連帶中國經(jīng)濟陷入危機。中國房地產(chǎn)市場(chǎng)目前形勢和發(fā)展趨勢究竟是怎樣的?其內在作用機理到底是什么?
筆者認為，從本質(zhì)上說(shuō)，高房?jì)r(jià)問(wèn)題主要就是個(gè)貨幣問(wèn)題，房?jì)r(jià)與貨幣政策寬松度正相關(guān)。由于土地市場(chǎng)的稀缺性、房地產(chǎn)按揭貸款對市場(chǎng)需求的透支和投機資本對房地產(chǎn)金融性盈利機會(huì )的渴望，還由于一些資本無(wú)法投入實(shí)體經(jīng)濟，所以貨幣政策一旦寬松，就會(huì )有大量金融投機資本涌入房地產(chǎn)業(yè)和其后盾金融業(yè)牟取短期貸款和房屋倒賣(mài)等投機利潤，導致房地產(chǎn)市場(chǎng)供需雙方出現人為的“不差錢(qián)”狀態(tài)，進(jìn)而價(jià)格機制遭到扭曲，房?jì)r(jià)往往就在相當程度上脫離真實(shí)供求關(guān)系，嬗變?yōu)橐粋�(gè)貨幣問(wèn)題。
直到目前，這個(gè)命題依然有效，但房?jì)r(jià)與貨幣政策寬松度的正相關(guān)效應在遞減。數據顯示，同樣實(shí)行寬松貨幣政策，2013年的房?jì)r(jià)上漲與2009年那一輪房?jì)r(jià)上漲已經(jīng)不可同日而語(yǔ)。
2013年，雖然一線(xiàn)城市和部分二線(xiàn)城市漲幅較大，但由于部分二線(xiàn)城市漲幅小，許多三、四線(xiàn)城市持平，部分三、四線(xiàn)城市和大部分小城鎮下跌，全國房?jì)r(jià)綜合起來(lái)，只是小幅上漲。2013年房?jì)r(jià)上漲幅度為什么大大低于2009年?筆者認為，原因在于寬松貨幣政策對經(jīng)濟增長(cháng)進(jìn)而對房?jì)r(jià)的決定作用在逐漸遞減。
2009年的房?jì)r(jià)暴漲是因為大規模刺激，2010年開(kāi)始進(jìn)行房地產(chǎn)調控。但是經(jīng)濟很快就轉為下滑，從2007年的14.6%大幅下滑至2012年第二季度的7.7%，表明擴大內需和轉型升級政策沒(méi)有成功帶來(lái)足以替代勞動(dòng)密集型出口和粗放化投資的新經(jīng)濟增長(cháng)引擎。2012、2013年經(jīng)濟下滑都是在二季度達到無(wú)法忍受的程度，于是年中經(jīng)濟工作會(huì )議前后推出刺激政策。而今年是在一季度就推出微刺激政策，說(shuō)明今年一季度的經(jīng)濟下滑就已經(jīng)達到無(wú)法忍受的程度�？梢�(jiàn)，中國的潛在經(jīng)濟增長(cháng)率已經(jīng)削弱，貨幣政策對中國經(jīng)濟影響力大大下降。中國政府現在之所以只搞微刺激，就是因為強刺激是飲鴆止渴，會(huì )降低潛在經(jīng)濟增長(cháng)率。
由于寬松貨幣政策使居民部門(mén)的長(cháng)期收入削減，房屋購買(mǎi)力必然下降，所以寬松貨幣政策對房?jì)r(jià)的影響力也將下降，因此重新實(shí)行寬松貨幣政策的2013年房?jì)r(jià)漲幅遠低于2009年。
中國經(jīng)濟泡沫是否真的會(huì )在2014年發(fā)生崩盤(pán)式破滅呢?我認為，那倒也未必。
得益于獨特的要素稟賦結構，人口眾多，地區差異大，產(chǎn)業(yè)體系全面，中國經(jīng)濟抗沖擊能力遠超日本�，F在還沒(méi)有到山窮水盡的時(shí)候。中國政府還有相當程度的政策回旋空間，足以避免短期內崩盤(pán)式破滅。
第一，中國并沒(méi)有像2007年美國次貸危機之前那樣放任沒(méi)有足夠償還能力的次級貸款人買(mǎi)房。中國一套房首付高達30%，而美國是零首付了多年并且還借金融衍生產(chǎn)品高倍放大風(fēng)險之后才引發(fā)次貸危機。中國政府至少還可以逐步降低首付比例，支撐房?jì)r(jià)不暴跌。
第二，即使是合乎貸款條件的購房者，也受制于全國大范圍實(shí)行的限購限貸，想買(mǎi)買(mǎi)不到，想貸貸不到。預計2014年中國政府將逐步放松限購限貸，如此空置商品房將得以部分消化，從而穩定房地產(chǎn)經(jīng)濟。
第三，中國政府不會(huì )容忍全國性的房?jì)r(jià)暴跌，因為那就意味著(zhù)全面的社會(huì )經(jīng)濟危機。所謂“兩害相權取其輕”，一條路是讓房?jì)r(jià)暴跌，結果是經(jīng)濟崩潰，社會(huì )動(dòng)蕩。而另一條路是維持全國房?jì)r(jià)整體持平或小幅下跌，容忍個(gè)別地區房?jì)r(jià)崩潰，這樣經(jīng)濟社會(huì )可以維持基本穩定，為轉型升級爭取時(shí)間。顯然，再偉大的改革家也只會(huì )走第二條路。因此，如果所謂微刺激不能夠穩定經(jīng)濟和房地產(chǎn)市場(chǎng)，一定會(huì )有更強的經(jīng)濟刺激政策。
在2014年全國“兩會(huì )”上，住建部稱(chēng)中國樓市十年不會(huì )崩盤(pán)、將啟動(dòng)“雙向調控”，已經(jīng)表明了政府的樓市政策基調。
第四，目前大多數房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商仍然資金比較充足，房?jì)r(jià)維持能力仍然較強。例如在重慶等地，據地方建委官員透露，只有40%左右開(kāi)發(fā)商貸款，大部分開(kāi)發(fā)商依靠前幾年的利潤積累就可以暫時(shí)維持房?jì)r(jià)。
第五，中國政府還可以產(chǎn)業(yè)救市。筆者一貫反對照搬其他國家的簡(jiǎn)單階梯式發(fā)展經(jīng)驗，反對機械套用片面線(xiàn)性的西方經(jīng)濟發(fā)展理論，強調中國作為世界第一人口大國的要素稟賦結構異質(zhì)性，提倡仍然應該大力扶持勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)、遏制人民幣升值、技術(shù)創(chuàng )新轉型升級與保持傳統勞動(dòng)密集型出口優(yōu)勢必須并重，不可偏廢。
須知，高精尖加金融業(yè)、服務(wù)業(yè)的產(chǎn)業(yè)結構尚不能讓3億多人口的美國可持續發(fā)展，怎么可能讓14億人口的中國可持續發(fā)展?
今年1月中旬，九部委聯(lián)合出臺《關(guān)于促進(jìn)勞動(dòng)密集型中小企業(yè)健康發(fā)展的指導意見(jiàn)》，同時(shí)人民幣主動(dòng)開(kāi)啟貶值進(jìn)程，顯示中央已經(jīng)出現政策轉變。如果此舉貫徹實(shí)施徹底，那么由于增加了勞動(dòng)密集型中小企業(yè)及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)的工資、利潤和稅收等非金融收入，必然有利于提高真實(shí)的有效需求，有利于穩定國家實(shí)體經(jīng)濟，對泡沫經(jīng)濟具有緩解作用。1~4月的外貿數據顯示，雖然同比有所下降，但排除去年對港虛假貿易導致的高基數效應之后，實(shí)際出口是回暖的，這表明產(chǎn)業(yè)救市的效果正在顯現。
筆者預計，2014年中國房?jì)r(jià)會(huì )有短暫向下波動(dòng)，正如目前，但是隨著(zhù)下半年經(jīng)濟刺激政策的逐步加碼和出口形勢的回穩，全年全國整體房?jì)r(jià)漲跌幅可能將趨于基本持平、略有漲跌。其中少數中心城市房?jì)r(jià)小幅上漲，多數城市基本持平，少數城市下跌。