從商業(yè)銀行角度看，無(wú)論監管部門(mén)如何窗口指導和喊話(huà)，最終銀行必須根據“三性”原則來(lái)決定是否放貸，即安全性、流動(dòng)性和效益性。

　　央行5月12日“窗口指導”維穩樓市之后，大部分商業(yè)銀行在首套房貸款審批和放款進(jìn)度上有所提高，停貸城市有所減少，首套房貸款需求壓力一定程度上有所緩解。但是，幾乎所有銀行在房貸上的謹慎程度并沒(méi)有松懈，總體額度仍然偏緊，利率優(yōu)惠全無(wú)，幾乎全部上浮利率。融360在報告中稱(chēng)，在其調查的21個(gè)城市中，截至5月23日，仍有14個(gè)城市出現停貸現象。作為一線(xiàn)城市領(lǐng)頭羊的北京，房貸市場(chǎng)的緊縮，令市場(chǎng)的交易量也變得清淡了很多。今年5月京城房貸市場(chǎng)的成交量較上月同期下降了10%，這些現象說(shuō)明，央行喊話(huà)后房貸市場(chǎng)變化不大，甚至一些城市房貸不松反緊。

　　從監管部門(mén)的角度看，主要是監督銀行業(yè)務(wù)是否合規合法，而不是直接干預銀行貸款，包括貸與不貸、貸多貸少、期限長(cháng)短、利率高低等。央行賴(lài)以影響銀行信貸量的手段主要是通過(guò)自己掌握的三大工具：利率、公開(kāi)市場(chǎng)業(yè)務(wù)和存款準備金率。去年下半年以來(lái)，商業(yè)銀行對房貸異常謹慎甚至停貸，把房貸視為雞肋。央行也只能通過(guò)召開(kāi)座談會(huì )的形式給予口頭提示或曰窗口指導，而不能強制甚至下發(fā)文件要求銀行加速放貸。這折射出央行的開(kāi)明，說(shuō)明央行確實(shí)不想直接干預銀行的具體業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)。

　　同時(shí)，我們注意到，真正監管銀行貸款的另一個(gè)監管機構——中國銀監會(huì )日前表態(tài)，對銀行房地產(chǎn)貸款監管沒(méi)有絲毫松動(dòng)，包括土地、房產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和個(gè)人購房貸款。并且還用了一個(gè)狠詞：“沒(méi)有討價(jià)還價(jià)余地”。專(zhuān)司銀行業(yè)貸款監管的銀監會(huì )如此態(tài)度，說(shuō)明后半年房貸難言寬松，而且汲取和預防去年6月20日“錢(qián)荒”的教訓，監管部門(mén)對房貸可能控制得更緊。

　　從商業(yè)銀行角度看，無(wú)論監管部門(mén)如何窗口指導和喊話(huà)，最終銀行必須根據“三性”原則來(lái)決定是否放貸，即安全性、流動(dòng)性和效益性。然而，土地、房產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和個(gè)人購房貸款三大房地產(chǎn)貸款幾乎都很難符合“三性”原則。從安全性來(lái)看，目前房地產(chǎn)處在低迷期，房?jì)r(jià)逐步下行使得樓市風(fēng)險已經(jīng)凸顯出來(lái)。在這個(gè)當口繼續發(fā)放貸款，背離貸款“三性”之首的安全性要求。

　　從流動(dòng)性看，個(gè)人購房貸款占房地產(chǎn)貸款80%以上，央行喊話(huà)也是要求加快首套購房貸款發(fā)放進(jìn)度。個(gè)人購房貸款一般在10-30年期限，流動(dòng)性非常之差。同時(shí)，目前銀行通過(guò)存款幾乎吸收不來(lái)資金，大多是通過(guò)理財產(chǎn)品和同業(yè)拆借吸收資金，而這兩類(lèi)負債期限大多在一年以?xún)�，這就造成房貸上出現嚴重的資金來(lái)源與運用的期限錯配現象。在銀行流動(dòng)性管理越來(lái)越難、越來(lái)越成為風(fēng)險點(diǎn)時(shí)，房貸已經(jīng)嚴重背離“三性”原則的流動(dòng)性要求。

　　從盈利性角度分析，銀行發(fā)放住房貸款的盈利性在下降甚至僅僅能夠保本而已。問(wèn)題出在銀行資金來(lái)源成本的較大幅度增加。在低成本的存款資金來(lái)源陡降的情況下，銀行大量發(fā)行理財產(chǎn)品吸收資金的成本都在5%左右，而房貸基準利率在6.55%，利差僅僅1個(gè)百分點(diǎn)上下，銀行保本都難。從盈利性原則看，房貸品種越來(lái)越難以符合要求。

　　在背離“三性”原則下發(fā)放貸款，銀行豈能愿意?監管部門(mén)也不能強制。如果強制要求銀行放貸，那么，將來(lái)造成貸款風(fēng)險，誰(shuí)負責任呢?央行負嗎?監管部門(mén)根據政策變化、市場(chǎng)變化、宏觀(guān)調控需要等，影響商業(yè)銀行信貸業(yè)務(wù)的手段只能使用三大貨幣工具，通過(guò)三大工具增加或者減輕銀行的資金成本、放松或者收緊銀行準備金來(lái)影響其信貸業(yè)務(wù)。

　　通過(guò)以上分析，擔憂(yōu)“定向降準”被銀行截留用于房貸看來(lái)是多余的。下半年房貸松動(dòng)的可能性不大，房地產(chǎn)貸款難、貸款貴的問(wèn)題難以有所緩解。在基本卡死房地產(chǎn)流動(dòng)性的情況下，房?jì)r(jià)不降都難，房地產(chǎn)理性回落的大方向勢不可擋。