有觀(guān)點(diǎn)認為，房地產(chǎn)泡沫主要有三種類(lèi)型，一是過(guò)度建設，二是過(guò)度借貸，三是價(jià)格過(guò)高。然而，這一觀(guān)點(diǎn)的邏輯明顯混亂：過(guò)度建設、過(guò)度借貸、價(jià)格過(guò)高，這三者不是并列關(guān)系。其中，價(jià)格過(guò)高是泡沫的表象與結果，過(guò)度借貸是推高價(jià)格的重要原因，而過(guò)度建設跟價(jià)格過(guò)高關(guān)系不大，是供需關(guān)系變化過(guò)程的產(chǎn)物，也即只有泡沫破滅后，才會(huì )發(fā)現原來(lái)建設量過(guò)大。
具體分析上述觀(guān)點(diǎn)所指出的三個(gè)泡沫。一是所謂過(guò)度建設形成的泡沫。從房?jì)r(jià)泡沫內在形成機制分析，起決定作用的是需求端而非供應端。從需求端分析，投資投機性購房需求的比重，決定了房?jì)r(jià)泡沫是否會(huì )生成，能形成多大的泡沫。在一個(gè)自住需求為主的住宅市場(chǎng)中，不容易產(chǎn)生泡沫，比如鄂爾多斯和溫州的泡沫，主要是投資投機性需求造成的。內地絕大部分三四線(xiàn)城市的住宅市場(chǎng)需求，都與二者不同，是以自住為主導的，尤其是近兩年。
筆者認為，內地的二線(xiàn)城市，主要包括計劃單列市和省會(huì )城市，這些城市基本都屬區域核心城市，可以說(shuō)是現階段房地產(chǎn)市場(chǎng)中供需兩旺、形態(tài)最為健康的地區。至于三線(xiàn)城市，主要是地級市，多數城市的人口仍在增長(cháng)，少數城市趨于停滯或減少。由于土地不稀缺，地方政府對土地財政依賴(lài)度高，所以土地供應和住宅供應量偏大，形成了供大于求的市場(chǎng)格局。然而，這些城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)，多處于“長(cháng)個(gè)子”的階段，當地居民的改善需求、舊城與城中村改造需求、轄區內鄉鎮居民進(jìn)城的購房需求，形成較強的自住需求。這類(lèi)地區的居民確實(shí)已不太缺房住，但缺乏品質(zhì)優(yōu)良的社區與產(chǎn)品。
當然，確實(shí)也有少數三四線(xiàn)城市，以及少數二三線(xiàn)城市的新城新區，住房供應量嚴重過(guò)剩。但一定要搞清楚整體局部的關(guān)系，內地房地產(chǎn)市場(chǎng)整體并不存在嚴重過(guò)剩(內地城鎮地區的人均住房面積、人均臥室間數、戶(hù)均住房套數，這三個(gè)核心指標皆未飽和)，也沒(méi)有大泡沫，只是很小的局部，存在“潰爛”。
所謂的過(guò)度借貸產(chǎn)生泡沫。筆者認為，這是導致房地產(chǎn)泡沫的重要因素。但內地還沒(méi)那么嚴重。從泡沫形成規律看，房地產(chǎn)泡沫形成的重要條件是大量資金支持，寬松貨幣政策和流動(dòng)性過(guò)剩。除了境外熱錢(qián)涌入這一外部因素外，導致流動(dòng)性過(guò)剩的最重要因素是寬松的貨幣政策。
從近幾年內地貨幣政策看，情況還不錯。2004-2007年，房?jì)r(jià)漲幅總體偏大，但這期間的貨幣政策和房貸政策，并非特別寬松。從2004年就開(kāi)始對宏觀(guān)經(jīng)濟和房地產(chǎn)市場(chǎng)的偏快增長(cháng)予以重視并步入加息通道，至2007年末累計加息9次。但2004年—2006年收緊流動(dòng)性的力度偏小，從而失去調控良機，由此導致2007年不得不踩急剎車(chē)。2008年四季度至2009年，貨幣政策的寬松度，超過(guò)2008年之前很多年，導致2009年-2010年房?jì)r(jià)大漲。不過(guò)，在2010年至2011年，貨幣政策和房地產(chǎn)信貸政策持續緊縮，抑制了房?jì)r(jià)漲幅。2013年，政府將“防風(fēng)險”作為主要經(jīng)濟工作目標之一，控制信貸與貨幣增量、治理“影子銀行”、防范金融風(fēng)險，這有助于抑制房?jì)r(jià)泡沫的滋長(cháng)，房?jì)r(jià)漲幅并不算大，但一線(xiàn)及少數二線(xiàn)城市，由于供求矛盾，導致房?jì)r(jià)大漲。
另外，與美國及多數國家相比，內地個(gè)人房貸的首付比例較高。尤其是2010年調控以來(lái)，首套房貸首付比例最低三成，二套房貸已升至六成。這也就意味著(zhù)，居民購房的杠桿率，在國際上是偏低的，根本就不存在個(gè)人購房的“過(guò)度借貸”問(wèn)題。
所謂價(jià)格過(guò)高的泡沫類(lèi)型。筆者認為，這只是房地產(chǎn)泡沫的表象或結果，而且內地房?jì)r(jià)過(guò)高。按照國家統計局數據，2013年全國城鎮新建商品住宅成交均價(jià)為5850元每平米，相比2012年上漲7.7%。2013年一線(xiàn)城市和少數二線(xiàn)城市房?jì)r(jià)漲幅確實(shí)明顯，達二三成左右，但部分二線(xiàn)城市和絕大部分三四線(xiàn)城市只是溫和上漲，溫州、鄂爾多斯等還在下跌。從購房需求的性質(zhì)看，2012-2013年這輪房地產(chǎn)短周期的房?jì)r(jià)上漲，各地皆以自住需求為主導，投資投機性需求比重不超三成或二成，從房地產(chǎn)泡沫形成機制上，缺少了大量投資投機性購房需求，很難形成泡沫。
從房?jì)r(jià)收入比分析，上海易居房地產(chǎn)研究院每年都跟蹤研究全國及主要城市的房?jì)r(jià)收入比變化，2004年之前，全國城鎮地區的房?jì)r(jià)收入比為6倍多，屬于合理區間，2007和2009年曾高達8倍，近四年持續回落，2013年只有7.3倍，略高于6-7倍的合理區間，基本上不宜定性為房?jì)r(jià)泡沫。當然，溫州和鄂爾多斯的房?jì)r(jià)，2009-2011年確實(shí)過(guò)高，確實(shí)脫離了經(jīng)濟與城市的基本面。至于一線(xiàn)城市，房?jì)r(jià)收入比多在12倍以上，對于普通居民而言確實(shí)偏高，但國際上亦如此。比如，紐約、倫敦等國際大都市的房?jì)r(jià)收入比，同樣高于全國水平。
數據顯示，2013年香港樓市成交量大幅萎縮，價(jià)格盤(pán)整中有所下跌。另外，從房?jì)r(jià)收入比分析，根據筆者的跟蹤與研究，2003年是上一輪香港房?jì)r(jià)的最低谷，房?jì)r(jià)收入比只有6.4倍，其后隨著(zhù)香港房?jì)r(jià)持續上漲，2012年房?jì)r(jià)收入比已經(jīng)攀升至17倍，而公認的具有較大房?jì)r(jià)泡沫的1997年(上一輪香港房?jì)r(jià)于1997年三季度見(jiàn)頂)，房?jì)r(jià)收入比為18倍。從這一關(guān)鍵指標可知，近兩年香港房?jì)r(jià)已經(jīng)出現較為明顯的泡沫。
綜上所述，筆者不認同所謂的“內地房地產(chǎn)的泡沫遠比香港嚴重，香港樓市甚至可以說(shuō)沒(méi)有泡沫�！苯衩鲀赡陜鹊貥鞘袝�(huì )出現短周期性質(zhì)的降溫，也即降溫幅度不大，房?jì)r(jià)絕不可能大跌。而去年已經(jīng)見(jiàn)頂并現疲態(tài)的香港樓市，將在未來(lái)幾年出現顯著(zhù)降溫，這屬于中周期的深度調整，房?jì)r(jià)很可能累計下跌三成左右。
此外，隨著(zhù)內地樓市的降溫，看空樓市的人越來(lái)越多。雖然筆者不認同過(guò)度悲觀(guān)論調，但也同意內地房地產(chǎn)業(yè)正在逐漸發(fā)生重大變化，支撐過(guò)去房?jì)r(jià)高增長(cháng)、行業(yè)高利潤的因素都在慢慢淡化。2010年是內地房地產(chǎn)業(yè)最后一個(gè)高增長(cháng)的年份，而2011-2025年行業(yè)步入“白銀十年”，增速回落且利潤下滑。但是，尚不至于出現房?jì)r(jià)大跌、樓市崩盤(pán)的極端情況。