6月6日上午，銀監會(huì )副主席王兆星在新聞發(fā)布會(huì )上表示，大力支持首套住房需求，抑制投資和投機性的住房需求。
有好事媒體解讀說(shuō)，銀監會(huì )突然“改口”或預示著(zhù)2014年樓市有可能迎來(lái)遲到的春天。理由是房貸將可能從此完全放松，貨幣將可能重新流入樓市。之所以說(shuō)銀監會(huì )突然“改口”，是因為央行5月12日“喊話(huà)”銀行支持首套房貸后，作為肩負主要監管責任的銀監會(huì )相關(guān)部門(mén)負責人卻在5月30日，明確指出“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、土地儲備貸款和個(gè)人貸款等，沒(méi)有任何松動(dòng)，沒(méi)有任何折扣，沒(méi)有任何討價(jià)還價(jià)的余地�！边@三個(gè)“沒(méi)有”被認為是房貸不會(huì )松動(dòng)的最強音。然而，6月6日銀監會(huì )副主席王兆星表示“大力支持首套住房需求”，被認為是“改口”了。
“改口”了嗎?前后表態(tài)矛盾嗎?筆者認為這完全是曲解了銀監會(huì )的意圖。在歷次的新舊國五條、國八條、國十條中，差異化住房信貸政策都是房地產(chǎn)調控政策重點(diǎn)內容之一。所謂差異化就是對首套和第二套以上住房實(shí)行有差別的信貸政策。對首套房貸款實(shí)行優(yōu)惠的首付款比例和利率。比如：新舊國五條、國十條都強調首套房貸款首付款比例為30%，可執行0.7倍的優(yōu)惠利率等。2011年1月26日國務(wù)院出臺的最為嚴格樓市調控國八條重申“強化差別化住房信貸政策”時(shí)指出：“對貸款購買(mǎi)第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍�！钡�，首套房貸款門(mén)檻也并沒(méi)有提高。
房地產(chǎn)調控目的之一是抑制高房?jì)r(jià)，緩解百姓住房難問(wèn)題。其中支持首套房的剛需是其措施之一。差異化信貸政策就是要支持居住屬性的首套房貸款需求，抑制投資投機性購房需求。也就是說(shuō)，大力支持首套房貸款需求是一貫的既定政策。這時(shí)候央行和銀監會(huì )強調支持首套房貸款只是重復既有政策罷了，只是針對銀行在執行差異化住房信貸政策中存在的偏差予以糾正罷了。
銀監會(huì )此前強調的沒(méi)有“任何松動(dòng)”是針對既有房地產(chǎn)信貸政策的，特別是針對投資投機性需求以及銀行房貸存在的風(fēng)險的。筆者看不出來(lái)這與大力支持首套房貸的表態(tài)有何矛盾，也看不出在哪里改口了。還有報道說(shuō)“銀監會(huì )大力支持首套房貸，過(guò)去五年都沒(méi)用過(guò)這詞”。這完全是一種非常離譜的誤解和曲解。
實(shí)際上，商業(yè)銀行在差異化住房信貸政策執行上一直不夠好，特別是首套房貸銀行完全從利益最大化出發(fā)，根據資金頭寸充足與否、存貸比例緊張與否等來(lái)取舍首套房貸款決策。內部資金寬松了就發(fā)放首套房貸或者給予優(yōu)惠，否則就不給優(yōu)惠或者不予貸款。這么多年此類(lèi)情況屢次發(fā)生。
而當前銀行不積極發(fā)放住房貸款包括首套房貸款，從銀行角度看理由更加充足，因為住房貸款已經(jīng)成為雞肋。從貸款的安全性原則來(lái)看，房地產(chǎn)貸款風(fēng)險越來(lái)越大，并且還在逐步暴露;從貸款的盈利性原則，銀行不賺錢(qián)甚至賠本;從貸款的流動(dòng)性原則看，個(gè)人購房貸款動(dòng)輒十年、三十年，流動(dòng)性非常差，導致銀行存貸款期限嚴重錯配，增加流動(dòng)性風(fēng)險和流動(dòng)性管理難度。
在以上關(guān)系到銀行利潤回報的幾個(gè)問(wèn)題不見(jiàn)好轉的情況下，央行和銀監會(huì )喊話(huà)、口頭提示等所謂的窗口指導效果會(huì )非常有限。讓商業(yè)銀行冒著(zhù)金融風(fēng)險發(fā)放流動(dòng)差、不賺錢(qián)甚至賠錢(qián)的貸款，銀行是不會(huì )積極蠻干的。一旦發(fā)生了貸款風(fēng)險，誰(shuí)負責任呢?央行、銀監會(huì )負責任嗎?
央行、銀監會(huì )喊話(huà)支持首套房貸，是準確落實(shí)差異化住房信貸政策的職責所在，而商業(yè)銀行則必須按照貸款的安全性、流動(dòng)性和盈利性三性原則決定貸與不貸、貸多貸少、期限長(cháng)短、利率高低。從目前房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷和房?jì)r(jià)下行形勢看，未來(lái)房貸寬松的可能性不大，指望貨幣信貸再次大舉進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域基本是癡人說(shuō)夢(mèng)。因此，繼央行后銀監會(huì )又隔空喊話(huà)，仍然改變不了房地產(chǎn)領(lǐng)域資金面緊缺的現狀，房地產(chǎn)繼續下行、房?jì)r(jià)繼續下跌的大方向不會(huì )改變。