娃哈哈首個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項目“杭州娃歐商場(chǎng)”日前傳出虧損嚴重，娃哈哈方面已拖欠商場(chǎng)租金達半年，有意解除合同離場(chǎng)。而當初娃哈哈是以低于市場(chǎng)價(jià)70%的租金簽訂了16年的合同。就在不久前，百盛也關(guān)閉了在濟南的唯一一家門(mén)店，
凸顯商業(yè)地產(chǎn)過(guò)剩之困局。
與住宅泡沫化的分歧不同，商業(yè)地產(chǎn)供大于求是市場(chǎng)公認的現狀，一直以來(lái)，警示商業(yè)地產(chǎn)泡沫的聲音不絕于耳，但并沒(méi)有阻礙商業(yè)地產(chǎn)繼續開(kāi)發(fā)。據世邦魏理仕地產(chǎn)咨詢(xún)服務(wù)公司提供的信息，中國在建商場(chǎng)面積占全世界在建商場(chǎng)面積的一半多。另外，去年全世界建造商場(chǎng)最多的10個(gè)城市中，中國占了9個(gè)。
這種怪現象無(wú)法用市場(chǎng)經(jīng)濟來(lái)解釋?zhuān)M管建造者多為民企，但很多所謂的“城市綜合體”，也多是當地政府招商引資項目。當地政府往往將這類(lèi)項目作為準政府形象工程，以比較低的價(jià)格向開(kāi)發(fā)商出售土地，同時(shí)允諾給開(kāi)發(fā)商大量住宅項目用地，激勵他們建造商業(yè)中心，試圖用住宅項目利潤彌補商業(yè)地產(chǎn)項目一旦不賺錢(qián)等帶來(lái)的損失。
其實(shí)，商業(yè)地產(chǎn)過(guò)剩中存在著(zhù)地方政府主導資源配置的影子，即相關(guān)項目規劃時(shí)并未充分考慮當地人口規模和消費能力，而是追求一種超前的“都市形象”，多以“國際都市”為標準。扭曲的土地價(jià)格與信貸成本也為開(kāi)發(fā)商的無(wú)風(fēng)險投機提供可能。這方面空置嚴重的樓堂館所、遍地密布的開(kāi)發(fā)區等，大都可探尋到部分政府部門(mén)主導的痕跡。近年來(lái)，政府出便宜的地皮，銀行提供廉價(jià)信貸，開(kāi)發(fā)商紛紛轉向商業(yè)地產(chǎn)，如依靠政府關(guān)系等不斷在各地復制的萬(wàn)達成為中國商業(yè)地產(chǎn)最大開(kāi)發(fā)商。
不過(guò)，中國的商業(yè)環(huán)境已不支持商業(yè)地產(chǎn)模式。一方面，以?xún)r(jià)格取勝的電子商務(wù)在中國快速膨脹，已影響到了中國商場(chǎng)的生存，即使在三四線(xiàn)城市，由于建有強大的物流體系，人們也開(kāi)始在網(wǎng)上購買(mǎi)服裝、電子等商品。同時(shí)，資產(chǎn)價(jià)格與通脹的上升，導致商業(yè)租金上漲，從而擠壓實(shí)體商業(yè)利潤，大量商業(yè)項目除餐飲、電影院、兒童服務(wù)等具有現實(shí)人流的項目外，其他零售類(lèi)生意遭遇電商的沖擊較大，這導致許多城市的商業(yè)地產(chǎn)出現大量空置。
鑒于中國城市居民消費力比較低，城市其實(shí)最需要的是與社區結合的小商業(yè)，他們既可以為市民提供生活便利，還能提供更多就業(yè)。但這種小商業(yè)不能凸顯城市形象，因此，政府并不重視，相反，小商業(yè)經(jīng)營(yíng)戶(hù)雖起早貪黑且利潤單薄，卻要承受政府各個(gè)部門(mén)的稅費和檢查，甚至很多曖昧不清的罰款。這類(lèi)現象在很多地區的商業(yè)發(fā)展中較為突出。
中國經(jīng)濟正在調整結構，大力發(fā)展服務(wù)業(yè)，部分地方政府過(guò)度規劃商業(yè)地產(chǎn)的做法，值得慎思，畢竟，這雖短期內增加投資帶動(dòng)GDP增長(cháng)，但卻不利于服務(wù)業(yè)的發(fā)展。因而，政府應通過(guò)減免稅費和提高公共服務(wù)等方式，激勵和促進(jìn)更多有助于就業(yè)的小型商業(yè)與服務(wù)業(yè)發(fā)展，而不是致力于建造各種地標式的商業(yè)中心。