雖然各個(gè)機構在年前就預警了樓市將降溫，但樓市降價(jià)潮的力度還是高于預期。地方政府在這一輪短周期中也失去了調控的耐心和主見(jiàn)。去年第四季度，很多地方為了完成房?jì)r(jià)調控的目標，升級了限購限貸令。而在今年降價(jià)潮的背景下，部分城市卻又紛紛進(jìn)行了救市，甚至有個(gè)別城市推出了“限降令”。
看似很矛盾的做法，其實(shí)吻合了此前一直強調的調控基調：保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩定健康發(fā)展。所以無(wú)論是打壓還是扶持，終究是為了實(shí)現樓市的健康發(fā)展。在房?jì)r(jià)總趨勢看漲的背景下，關(guān)注的焦點(diǎn)自然是實(shí)現房?jì)r(jià)的軟著(zhù)陸，也即構筑穩定價(jià)格的防火墻。
這次降價(jià)，其實(shí)很矛盾，也沒(méi)邏輯，更有誤導作用。部分城市、房企和樓盤(pán)的降價(jià)行為更是缺乏紀律和道德約束�？梢哉J為，這并非一次嚴格意義上的降價(jià)，副作用是擾亂了市場(chǎng)秩序。無(wú)論是信貸因素還是市場(chǎng)預期因素，都對房?jì)r(jià)走勢產(chǎn)生了直接的刺激作用，但不能理解為實(shí)質(zhì)性的影響作用。因為這兩個(gè)因素在每一輪房地產(chǎn)短周期中都會(huì )有寬有緊、有高漲有低落。既然在持續地波動(dòng)，那么本身就沒(méi)有拐點(diǎn)一說(shuō)，而建立在此類(lèi)因素上的房?jì)r(jià)變動(dòng)也應該理解為暫時(shí)的現象。
從整個(gè)信貸環(huán)境看，今年金融環(huán)境比較緊張。2013年盡管出現了流動(dòng)性緊張等危機，但房企的資金狀況總體還是充裕的。很多房企借市場(chǎng)回暖，完成了不錯的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)，也為其增加了流動(dòng)性。但是2014年以來(lái)，在銀行惜貸的心理支配下，整個(gè)市場(chǎng)資金面出現惡化，貨幣環(huán)境進(jìn)入緊張局面。
這樣一個(gè)緊張局面，對供需兩端都有致命打擊。對房企來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)貸的獲取變得困難，進(jìn)而會(huì )加劇庫存去化的壓力。尤其在去年末高調拿地的房企，基本上都會(huì )面臨一個(gè)資金緊張的尷尬，這會(huì )產(chǎn)生降價(jià)的沖動(dòng)。對于購房者來(lái)說(shuō)，缺乏信貸的支持，購房成本會(huì )急劇上升，進(jìn)而會(huì )延緩購房的節奏，倒逼房?jì)r(jià)的下調。
市場(chǎng)預期的變化，在今年這個(gè)降價(jià)潮中頗有影響力。杭州部分樓盤(pán)降價(jià)，本身是個(gè)別城市的做法，但影響力為什么會(huì )如此大?這其實(shí)就是一個(gè)蝴蝶效應的反映，本質(zhì)上說(shuō)明市場(chǎng)有一定的脆弱性。
不過(guò)這樣的降價(jià)，終究是暫時(shí)的，并且和實(shí)際情況有一定出入�，F實(shí)中，很多購房者存有疑惑。很多樓盤(pán)打出了降價(jià)促銷(xiāo)的廣告，但當購房者興沖沖地前往售樓處時(shí)，卻會(huì )被告知此類(lèi)降價(jià)樓盤(pán)早已售罄。購房者若要買(mǎi)房，只能選擇另一批沒(méi)有降價(jià)的樓盤(pán)。如此一來(lái)，很多購房者感覺(jué)受到了欺騙。購房者也開(kāi)始正視這樣一個(gè)事實(shí)：市場(chǎng)中確實(shí)有很大一部分觀(guān)望者，但價(jià)格并沒(méi)有實(shí)質(zhì)性下滑。很多降價(jià)停留在統計數據上，或者停留在寥寥無(wú)幾的幾個(gè)尾盤(pán)上，和真實(shí)感受有很大差距。
樓市中有沒(méi)有真正降價(jià)的案例?答案是肯定的。溫州就是一個(gè)典型的降價(jià)城市。根據國家統計局的數據，自2013年7月以來(lái)，溫州房?jì)r(jià)指數出現了環(huán)比下跌，一直到今年4月份，持續了10個(gè)月。同樣的，自2011年9月以來(lái)，溫州房?jì)r(jià)指數出現了同比下跌，一直到今年4月份，持續了32個(gè)月。這樣的降價(jià)，是全面的、持續的、且有實(shí)際意義的，和目前部分城市的降價(jià)有本質(zhì)的區別。
從絕大多數城市看，目前的降價(jià)還是一個(gè)表面的、暫時(shí)的現象，可以定義為價(jià)格的硬著(zhù)陸。但價(jià)格并沒(méi)有真正被“馴服”，如果信貸政策放松，價(jià)格依然會(huì )有反彈的空間。房?jì)r(jià)硬著(zhù)陸的背景下，對于購房者來(lái)說(shuō)，即不能親身感受到降價(jià)帶來(lái)的實(shí)實(shí)在在好處。很多購房者依然會(huì )發(fā)現，房?jì)r(jià)沒(méi)有預料中的降價(jià)，不買(mǎi)房不踏實(shí)，買(mǎi)了房也不踏實(shí)�？傮w看，降價(jià)沒(méi)有邏輯性，購房行為也沒(méi)有邏輯性。
既然沒(méi)有邏輯，那么對于后續幾個(gè)月份的降價(jià)就不必大驚小怪。從今年4月的數據可以看出，全國70個(gè)大中城市一手住宅價(jià)格環(huán)比增幅為0.1%的水平。預料在5月份將步入負增長(cháng)區間。但是，現實(shí)中，很多樓盤(pán)并不是主動(dòng)降價(jià)，更多的是以?xún)r(jià)換量的策略體現。樓市依然很膠著(zhù)，價(jià)格并沒(méi)有松動(dòng)。
既然有硬著(zhù)陸，那么什么是軟著(zhù)陸?真正的軟著(zhù)陸不是認為房?jì)r(jià)會(huì )處于下跌，而是認為在這個(gè)環(huán)境中，老百姓買(mǎi)房會(huì )越來(lái)越容易實(shí)現。也即樓市依然面臨一個(gè)高速增長(cháng)期，但購房者的購房能力會(huì )強于房?jì)r(jià)上漲的能力。但為什么軟著(zhù)陸的現象難以出現?很明顯，從硬著(zhù)陸向軟著(zhù)陸轉變的過(guò)程，遇到了各類(lèi)阻力。市場(chǎng)各個(gè)參與者一些基本環(huán)節沒(méi)有完成，自然阻礙了這個(gè)過(guò)程的完成。
地方政府還在為地方財政收支等所困擾。地方政府的融資渠道并沒(méi)有打通，即便目前部分城市允許發(fā)行市政債券，但要全面推廣，還需要一定時(shí)間。從土地制度上看，土地出讓還是要在一次性賣(mài)地的模式中兜圈，土地經(jīng)營(yíng)的思維還是難以確立。目前有6個(gè)城市在試點(diǎn)共有產(chǎn)權住房建設，但也難以在短期內得到推廣。而且從城市產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟的角度看，很多城市的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展比重還是很高，產(chǎn)業(yè)結構的調整并非一蹴而就。如果盲目打壓價(jià)格，可能會(huì )引發(fā)城市經(jīng)濟和社會(huì )穩定的一系列負面反應。
購房者如果有足夠的支付能力，總體上會(huì )減弱觀(guān)望情緒，而選擇積極入市。從目前的房?jì)r(jià)收入比數據看，絕大多數房?jì)r(jià)都超過(guò)了當地居民的承壓范圍。比如對于一線(xiàn)城市來(lái)說(shuō)，房?jì)r(jià)收入比高達10年以上。通俗地理解，在一線(xiàn)城市生活，需要不吃不喝至少10年時(shí)間，才能買(mǎi)得起房。買(mǎi)房如此困難，恰恰伴隨了房?jì)r(jià)的高速增長(cháng)過(guò)程。市場(chǎng)預期依然以看漲情緒為主流，在僧多粥少的情況下，房?jì)r(jià)容易抬升。
從城市的發(fā)展角度看，雖然新型城鎮化利好部分人口遷往中小城市，但實(shí)際情況是，大城市依然有更大的魅力。一、二線(xiàn)城市依然是人口的聚集地，這會(huì )使得此類(lèi)城市的房?jì)r(jià)面臨一個(gè)本能的漲價(jià)可能。尤其隨著(zhù)此類(lèi)城市住宅用地不斷趨于稀缺，更是會(huì )出現少量物業(yè)為多數購房者角逐的可能。這也使得此類(lèi)城市的房?jì)r(jià)漲易跌難。
當然，如果有足夠的時(shí)間來(lái)改變這些要素，即地方政府不再為財政收支而困擾、房企真正實(shí)現轉型、購房者面臨比較輕松的房?jì)r(jià)收入比、大城市人口不再扎堆聚集等，那么房?jì)r(jià)就會(huì )出現一個(gè)實(shí)質(zhì)性的下降。這樣的下降，和目前因信貸和市場(chǎng)預期兩個(gè)因素帶來(lái)的降價(jià)有本質(zhì)的區別。
這樣的軟著(zhù)陸，才是市場(chǎng)樂(lè )意見(jiàn)到的。目前市場(chǎng)很多觀(guān)點(diǎn)認為，2015年中國樓市將有一個(gè)本質(zhì)的轉向。但若按此類(lèi)要素的調整節奏看，再給予一年時(shí)間，仍顯不夠。按此邏輯推算，這樣一個(gè)過(guò)程至少要在2020年才能完成。而這樣一個(gè)對房?jì)r(jià)軟著(zhù)陸的時(shí)間節點(diǎn)估計，還是偏樂(lè )觀(guān)的。