目前整個(gè)樓市處于“是否救市”的爭議之中，而各類(lèi)宏觀(guān)政策的調整，都容易將其和樓市進(jìn)行掛鉤。近日央行宣布，自6月16日起，對符合審慎經(jīng)營(yíng)要求且“三農”和小微企業(yè)貸款達到一定比例的商業(yè)銀行，下調人民幣存款準備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。此類(lèi)定向下調存款準備金率的做法，并非針對房地產(chǎn)市場(chǎng)。那么，緣何會(huì )在樓市中再次引起爭議呢?
這不由讓人聯(lián)想到一古語(yǔ)：不是風(fēng)動(dòng)，不是幡動(dòng)，仁者心動(dòng)。此次定向降準，并沒(méi)有改變整個(gè)貨幣政策的走勢。在“三農”和小微企業(yè)內部，也沒(méi)有表露出明顯的市場(chǎng)活躍。反倒在樓市出現了各類(lèi)解讀，似乎定向的流動(dòng)性釋放是為樓市而來(lái)的。定向降準政策之所以能觸動(dòng)房企心弦，在于樓市太寂寞了。持續收緊的貨幣環(huán)境讓房企感覺(jué)不自在，其對流動(dòng)性的注入有比較高的企盼。
2000年至2009年，作為樓市高速增長(cháng)的10年，恰也是流動(dòng)性
“泛濫”的10年。整體上看，無(wú)論是開(kāi)發(fā)貸還是個(gè)人按揭貸，都處于一個(gè)相對寬松的環(huán)境。房企、地方政府和購房者，習慣在此類(lèi)環(huán)境下謀求各自的利益�！敖鹑诖碳鞘邪l(fā)展”的做法成為理所當然。
如今樓市資金比較饑渴，降低存款準備金率的做法自然讓房企欣喜若狂。從今年初開(kāi)始，商業(yè)銀行銀根收緊，惜貸心理很重。樓市降溫下，部分房企卻并不慌張，原因是他們認為地方政府會(huì )率先進(jìn)行救市。果不其然，部分高庫存的城市紛紛進(jìn)行了各類(lèi)政策松綁。從這個(gè)角度看，房企預料當地金融機構也會(huì )進(jìn)行大規模的流動(dòng)性注入，從而進(jìn)行救市。
不過(guò)，此次定向降準，可能要讓房企失望了。從政策波及的領(lǐng)域看，和房地產(chǎn)行業(yè)并無(wú)關(guān)聯(lián)，而是圍繞“三農”和小微企業(yè)領(lǐng)域展開(kāi)。從流動(dòng)性的規�？�，也并不高。即便考慮到貨幣乘數效應、部分資金有望流向樓市等因素，能給房地產(chǎn)進(jìn)行資金補給的規模還是不夠。目前的流動(dòng)性注入領(lǐng)域和規模，和房企所期待的有很大落差，這是風(fēng)馬牛不相及的兩個(gè)范疇。
此前央行約談商業(yè)銀行，要求加快信貸審批節奏、提高信貸規模，所以房企認為，這是央行釋放大規模流動(dòng)資金的前兆。但實(shí)際上，從央行此次降準的做法可以看出，央行并沒(méi)有任何強刺激的意圖。此次定向降準覆蓋大約2/3的城商行、80%的非縣域農商行和90%的非縣域農合行，但很明顯，此類(lèi)刺激政策刻意躲避了房地產(chǎn)領(lǐng)域。
房企失落的心弦就是這樣被觸動(dòng)的。房企顯然不習慣資金緊張的格局，信貸環(huán)境越緊，房企的資金饑渴癥就會(huì )越嚴重。雖然很多地方進(jìn)行了救市，但從央行的層面看，還是一個(gè)比較“麻木”的心態(tài)，并不會(huì )刻意創(chuàng )造積極寬松的貨幣環(huán)境。所以，當定向降準的政策出臺后，并不能發(fā)揮望梅止渴的功效，房企終究感覺(jué)此類(lèi)政策不解渴。
不過(guò)，當房企再次冷靜思考此類(lèi)政策時(shí)，就會(huì )發(fā)現，看似毫不相關(guān)的政策，實(shí)際上還是能觸動(dòng)房企多個(gè)層面的心弦。房企恰有機會(huì )來(lái)進(jìn)行反思和感悟。
農村市場(chǎng)的發(fā)展空間大。過(guò)去房企都圍繞城市房地產(chǎn)而展開(kāi)，對于農村房地產(chǎn)的發(fā)展顯然是忽略的。農村房地產(chǎn)市場(chǎng)隨著(zhù)目前農地入市政策的實(shí)施，面臨較好的發(fā)展機遇。從定向降準的政策看，其對農村市場(chǎng)提供了規格較大的禮遇，這是過(guò)去農村市場(chǎng)從沒(méi)享受過(guò)的。隨著(zhù)新型城鎮化進(jìn)程的加快，農村的房地產(chǎn)發(fā)展將面臨新機遇。目前的金融資源注入可以說(shuō)是一個(gè)良好開(kāi)端。
剛需住房市場(chǎng)依然是后續政策保護的重點(diǎn)。此前央行約談商業(yè)銀行，本身就說(shuō)明對剛需住房需求的重視和保護。央行愿意進(jìn)行各類(lèi)刺激，但必須保障資金流入剛需購房群體中。全面降準的做法，容易讓很多投資投機需求鉆空子。所以，央行才會(huì )采取定向降準的迂回戰略。
實(shí)體經(jīng)濟將比虛擬經(jīng)濟面臨更多金融支持。房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫化一個(gè)重要表現就是實(shí)體經(jīng)濟特征在消退，而被各類(lèi)投資投機因素所困擾。從此次降準可以看出，如果樓市能夠加大實(shí)體經(jīng)濟的成分，那么依然能享受到政策和資金的眷顧。而如果不積極轉型，那么各類(lèi)金融刺激政策將會(huì )繼續疏遠樓市，各類(lèi)投資型資本甚至會(huì )面臨金融政策嚴苛的監管。
中小企業(yè)依然能受到保護。在房地產(chǎn)市場(chǎng)強者恒強的馬太效應下，房企產(chǎn)生了一個(gè)幻覺(jué)：中小房企注定是政策的靶心，將面臨被淘汰的各種可能。但很明顯，定向降準依然對小微企業(yè)進(jìn)行了金融保護。這對于部分中小房企來(lái)說(shuō)，如何在目前市場(chǎng)環(huán)境中謀求轉型，并積極迎合地方政府的需求，將是保有市場(chǎng)份額的關(guān)鍵。
樓市不能一直被捧著(zhù)。今年以來(lái)，整個(gè)宏觀(guān)經(jīng)濟面不算很好，所以房企有幻想：新一輪刺激計劃即將到來(lái)，而且會(huì )以樓市作為注水口。但是，在產(chǎn)業(yè)結構的調整下，各級政府顯然不再愿意借助樓市來(lái)進(jìn)行各類(lèi)刺激，原因是這容易把此前限購限貸政策的本意給抹殺了。所以，央行目前進(jìn)行的定向降準的微刺激策略，就是防范樓市再次被追捧的風(fēng)險。讓樓市成為宏觀(guān)經(jīng)濟中一個(gè)普通的角色，將是各類(lèi)政策出發(fā)前必須考慮的前提。
可以預計，從目前定向降準的做法看，房企對流動(dòng)性高規模的注入幻想會(huì )破滅，進(jìn)而在經(jīng)營(yíng)策略上做出調整�？梢灶A計，未來(lái)房企將在以下領(lǐng)域做新的探索：積極下鄉，投身到新一輪的農地建設和農村住房改革大潮中;各類(lèi)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)重視剛性需求，對于高端物業(yè)的開(kāi)發(fā)規模會(huì )自覺(jué)進(jìn)行壓縮;房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)將加大去虛擬經(jīng)濟色彩的力度，不斷還原樓市原始本質(zhì);部分中小房企會(huì )積極謀求轉型，從而爭取各類(lèi)政策的眷顧;房企發(fā)展樓市的傲慢姿態(tài)會(huì )降低，并真正將其置于國民經(jīng)濟發(fā)展體系中。
此次定向降準，若從房企對流動(dòng)性注入的企盼角度看，可能意義不大。不過(guò)，恰是這樣一個(gè)政策，給房企真正上了一堂課。房企失落的心弦被觸動(dòng)，但學(xué)會(huì )了反思。彷徨的樓市泛起漣漪，將比注入流動(dòng)性的簡(jiǎn)單做法更有價(jià)值。